Bauen

02.05.2014

Es wird zu wenig gebaut

Marktbericht der Sparkassen-Finanzgruppe zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt

Trotz einer anhaltend starken Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern zeichnet sich eine Stabilisierung der Preise ab. „Der Anstieg der Kaufpreise wird sich nach unserer Einschätzung insgesamt verlangsamen“, erklärte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo), im Rahmen einer Pressekonferenz der Sparkassen-Finanzgruppe zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt. Weiterhin flankiert werde die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen vom historisch niedrigen Zinsniveau, das Finanzierungen erleichtere, erklärte Roland Schmautz, Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern (SVB).
Die Sparkassen im Freistaat haben ihren Bestand an Wohnbaukrediten 2013 um 4,5 Prozent auf 57,1 Milliarden Euro ausgeweitet. Franz Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern, betonte die außergewöhnliche Konstellation aus niedrigen Zinsen und konjunktureller Stärke in Bayern, die es ermögliche, die Wohneigentumsbildung zu forcieren.
Die Preise für Wohnimmobilien in Bayern sind 2013 noch deutlich gestiegen. Die von LBS und Sparkassen in Bayern vermittelten Objekte verteuerten sich im Durchschnitt zwischen fünf und elf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gebrauchte Häuser kosteten im Bayernschnitt 221 000 Euro – fünf Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Preissteigerungen gab es in allen Regierungsbezirken. Am stärksten waren diese mit zehn Prozent in Unterfranken.
Für neu gebaute Häuser waren bayernweit durchschnittlich 408 000 Euro zu zahlen. Dies sind acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung lag ebenfalls um acht Prozent höher als im Jahr zuvor und betrug 130 000 Euro. Für den Erwerb einer neu gebauten Eigentumswohnung wurden im Durchschnitt 220 000 Euro und somit um elf Prozent mehr als im Vorjahr investiert.

Erhebliche Preisdifferenzen


Von diesen landesweiten Durchschnittswerten können die Preise in den Regionen erheblich abweichen. Für die besonders nachgefragten, gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer bis bevorzugter Lage liegt der mittlere Kaufpreis im Osten und Nordosten Bayerns teils unter 200 000 Euro. In den meisten bayerischen Landkreisen liegt die Bandbreite der Kaufpreise für ein vergleichbares Haus zwischen 200 000 und 450 000 Euro. Darüber liegen die Preise außerhalb Oberbayerns nur in den Städten Nürnberg und Augsburg, in und um Regensburg sowie im Landkreis Lindau. Hier kosten diese Häuser zwischen 450 000 und 550 000 Euro. In der gleichen Preiskategorie liegen die oberbayerischen Landkreise Freising, Dachau, Pfaffenhofen, Weilheim sowie Berchtesgadener Land.
Zwischen 550 000 und 700 000 Euro müssen Käufer eines frei stehenden Ein- oder Zweifamilienhauses in mittlerer bis bevorzugter Lage derzeit in den Landkreisen Erding, Bad Tölz-Wolfratshausen, Landsberg am Lech, Fürstenfeldbruck und Garmisch-Partenkirchen sowie in Ingolstadt investieren. Die höchsten Preise von mehr als 700 000 Euro werden in der Stadt München sowie in den Landkreisen München, Starnberg, Ebersberg und Miesbach aufgerufen.
„Unsere Makler verzeichnen trotz leichter Rückgänge bei den Interessentenzahlen noch immer eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. So ließen sich im vergangenen Jahr mehr als 160 000 Interessenten mit einem konkreten Immobiliengesuch vormerken“, erklärte Fraunholz. Begrenzender Faktor sei demgegenüber das knappere Angebot an Immobilien, die zum Verkauf stehen. Die 360 Immobilienmakler von Sparkassen und LBS in Bayern vermittelten im vergangenen Jahr rund 10 000 Kaufobjekte mit einem Gesamtwert von 2,02 Milliarden Euro sowie etwa 1800 Mietobjekte. Die Sparkassen-Immo – Maklerorganisation von LBS und Sparkassen in Bayern – bleibt damit unangefochtener Marktführer im Freistaat.
Wie schon im Jahr zuvor habe das historisch niedrige Zinsniveau die Nachfrage nach lang laufenden Finanzierungen getragen, betonte Schmautz. So konnten die bayerischen Sparkassen bei der Vergabe von Wohnungsbaukrediten 2013 wieder das starke Vorjahresniveau von 10,8 Milliarden Euro erreichen und blieben Marktführer im privaten Wohnbaukreditgeschäft. Die Darlehensauszahlungen stiegen dabei insgesamt um 7,3 Prozent.
Rund 70 Prozent der Neuzusagen von Wohnungsbaudarlehen entfallen auf das Geschäft mit privaten Haushalten. Fast zwei Drittel davon wiederum zielen auf den Erwerb einer Immobilie. Nur ein Drittel bezieht sich explizit auf den Neubau von Wohneinheiten. „Grundsätzlich“, so Schmautz, „stellen auch wir fest: Es gibt zu wenig Immobilien auf dem Markt, um die große und anhaltende Nachfrage zu befriedigen. Von Seiten der Sparkassen wären mehr Finanzierungen möglich, eine Verstärkung der Bautätigkeit wünschenswert.“

Leichter Zinsanstieg


Derzeit profitieren Bauherren und Immobilienkäufer von „einem Niveau der Bauzinsen, wie es die Generationen vor uns nicht kannten“, sagte Schmautz. Im Lauf des Jahres sei allenfalls mit einem leichten Zinsanstieg zu rechnen. Doch in zehn Jahren, wenn Hypothekenkredite auslaufen und refinanziert werden müssen, dürfte das Zinsniveau deutlich höher liegen. Nachhaltige Finanzierungskonzepte müssten diesen Umstand gerade bei eigengenutzten Immobilien, die Teil der Altersvorsorge sind, besonders berücksichtigen.
„Die besondere Konstellation – Wirtschaftsstärke und Zinstief – begünstigt die hohe Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in Bayern“, erklärte Wirnhier. In 80 Prozent der bayerischen Landkreise reiche weniger als das ortsübliche Durchschnittseinkommen aus, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Dies gelte auch in mehr als der Hälfte der kreisfreien Städte. Das Angebot an Wohnimmobilien werde der Nachfrage aber vielerorts nicht gerecht. Bayerns Innenminister Joachim Herrmann habe den Neubau von jährlich 70 000 Wohneinheiten in Bayern als wohnungspolitisches Ziel formuliert. Derzeit ist laut Wirnhier die Bautätigkeit davon jedoch noch ein beträchtliches Stück entfernt. 2013 seien für 50 000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden Baugenehmigungen erteilt worden.
Der LBS-Chef sprach sich für staatliche Impulse aus, um neue Akzente für den Wohnungsbau und die Wohneigentumsbildung zu setzen. Wohnimmobilien stellten neben der gesetzlichen Rentenversicherung den bedeutendsten Bestandteil der Altersvorsorge in Deutschland dar. „Zwar bleiben erfreulicherweise Instrumente wie die Wohnungsbauprämie, die vermögenswirksamen Leistungen und die Wohn-Riester-Förderung sowie die KfW-Fördermittel zur energetischen Sanierung bestehen. Aber Neues sucht man im Koalitionsvertrag vergeblich.“
Die Einführung einer degressiven steuerlichen Abschreibung für Kapitalanleger hätte nach Wirnhiers Ansicht dem Mietwohnungsbau gewiss gut getan. Wichtig wäre auch eine größere Initiative für die energetische Sanierung von Wohngebäuden. „Sie ist ein unverzichtbarer Teil der Energiewende und müsste mit effektiven finanziellen Anreizen gefördert werden.“

Sehr hohe Nachfrage


Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern bleibt nach Einschätzung der Immobilienexperten von Sparkassen und LBS auch 2014 sehr hoch. Die regiona- len Teilmärkte in Bayern werden sich aber voraussichtlich unterschiedlich entwickeln. Die Nachfrage nach Immobilien in wirtschaftlich schwierigen und in der demografischen Entwicklung benachteiligten Gebieten werde tendenziell weiter zurückgehen. Zunehmende Engpässe und somit auch weitere Preissteigerungen würden dagegen in den wirtschaftlich starken Märkten mit Nachfrageüberhang erwartet. Nach Einschätzung der Sparkassen und LBS wird sich der Anstieg der Kaufpreise insgesamt jedoch verlangsamen. 
(Friedrich H. Hettler)

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