Bauen

Die wichtigsten Entscheidungskriterien. (Grafik: TUM)

25.01.2013

Leider nur Langwied statt Lehel

Eine Studie der TUM zeigt, wie weit Wunschwohnung und Wirklichkeit in München auseinanderliegen

Lage, Lage, Lage“ heißt das Mantra im Immobiliengeschäft. Auch in München hat die Beschwörungsformel eine enorm wichtige Bedeutung. Nach wie vor boomt in der Isarstadt der Immobilienmarkt, der von Fachleuten als einer „der vitalsten in Deutschland“ bezeichnet wird. Doch die hohe Nachfrage alleine ist kein Garant für einen allseits gerechten und ausgewogenen Wohnungsmarkt. Zuviel Interessenten wollen in die Innenstadt. Lehel, Altstadt, Gärtnerplatz oder Schwabing sind nach wie vor die Topadressen, die man sich wünscht.
Schon seit Jahrzehnten übersteigt die Nachfrage bei Weitem das Angebot. Das treibt zwar die Preise in die Höhe, aber das gesamte Wohngefüge gerät dabei zunehmend in Schieflage. Es entsteht ein harter Verdrängungswettbewerb. Wer die Wunschimmobilie in der City nicht bekommt, der muss Kompromisse schließen und das Weite suchen. Außerhalb des Mittleren Rings bedeutet das rund 4,8 oder gar 8,3 Kilometer, wenn man sich in der Region niederlässt.

Ungebrochener
Trend ins Stadtzentrum


Eine Forschungsstudie der Technischen Universität München (TUM), unterstützt von elf Münchner Wohungsgesellschaften, befasste sich in einem Zeitraum von 2009 bis 2012 mit der Problematik Wohnungsknappheit und stellte mit 7300 Fragebögen an Haushalte im Neubau und saniertem Altbau, die Frage: Was steht bei der Suche nach der Traumwohnung im Vordergrund, welche Kompromisse geht man ein?
Dabei zeigt sich ganz deutlich, der Trend ins Stadtzentrum ist ungebrochen. Doch diese Idealvorstellung, günstig, zentrumsnah und in guter Verkehrslage ist höchst selten und wenn, hat sie ihren Preis. Dann heißt es, sowohl bei der Zentralität wie auch bei der Anbindung Abstriche machen.
Befragt wurden 1800 Wohnungssuchende, Singles, Paare und Familien. Zwischen neun und zehn Monaten dauerte im Schnitt die Suche nach einem neuen Zuhause. Zu den Studienergebnissen meint der Leiter des Forscherteams Alain Thierstein (TUM-Lehrstuhl für Raumentwicklung): „Die zentrale Lage ist das wichtigste Kriterium, hat aber ihren Preis.“ Der Nachfrageüberhang nach zentralen Lagen führe auch allgemein zu deutlich höheren Preisen in Bezug auf das von den Wohnungsfindern zu Beginn der Wohnungssuche selbst gesetzte finanzielle Budget. Wohnungskäufer innerhalb des Mittleren Rings zahlten, so die Studie, im Durchschnitt 53 000 Euro mehr als gewünscht. Außerhalb des Mittleren Rings seien es knapp 22 000 Euro und in der Region rund 20 000 Euro. Mieter zahlen im gesamten Stadtgebiet gut 100 Euro mehr Miete.

Voraussetzung:
die richtige Durchmischung


Dabei verhält sich der Wunschanteil zum Beispiel in Schwabing-West (9,5 Prozent) zum tatsächlich gefundenen Wohnstandort (6,6 Prozent) ebenso negativ wie vergleichsweise in der Maxvorstadt oder Au-Haidhausen. Weit positiver zeigt sich hingegen das Verhältnis für die Wohnungssucher in Neuhausen-Nymphenburg, Berg am Laim oder Aubing-Lochhausen-Langwied. Wer also außerhalb, in weniger nachgefragten Stadtvierteln sein Glück versucht, hat reelle Chancen, ein finanzierbares Zuhause zu finden.
Die Planungs- und Baufachleute sind sich einig, dass eine angemessene Wohnatmosphäre eine richtige Durchmischung voraussetzt, das heißt Wohnungen, Gewerbe und Grünflächen müssen im richtigen Verhältnis stehen und ausreichend vorhanden sein. Auf der Suche nach Ausweichstandorten rücken die polyzentrisch-zentralen Lagen um die Münchner City in den Vordergrund und gewinnen an Bedeutung. Dabei haben sich die Vorstellungen, ob es sich dabei um ein gutes oder schlechtes Viertel dreht, über die Jahrzehnte ziemlich geändert. „Egal, ob Hasenbergl oder Harthof“, so Hans-Otto Kraus, Geschäftsführer der GWG Wohnungsgesellschaft München, „auch diese Viertel sind heute hoch akzeptiert und man zieht auch dort hin.“

Stadtentwickler
müssen kreativer sein


Ausschlaggebend für die Beliebtheit sind an erster Stelle die guten ÖPNV-Anbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Kindergärten sowie Schulen. Gemeinden und Städte wie Unterföhring, Oberföhring, Garching und Neufahrn sowie Trudering, Vaterstetten, Poing und Markt Schwaben sind hierfür die besten Beispiele. Dass diese positive Wohnstruktur nicht überall vorhanden ist, zeigt das Neubauviertel Hirschgarten. Dort fühlen sich die Wohnungsfinder zwar gut angebunden, aber schlecht versorgt. Zu teure Mieten und zu wenig Einkaufsmöglichkeiten kritisieren die Befragten der Studie.
„Die richtige Durchmischung zählt: Nur wenn wir auf kleinstem Raum eine kluge Verbindung von Wohnungen, Gewerbe und Grünflächen schaffen, lässt sich die große Nachfrage nach attraktiven Wohnangeboten im Großraum München stillen“, erklärt Thierstein.
„Fest steht“, so Kraus, „Neubau heute bedeutet mehr Fläche als früher. Statt 25 Quadratmetern wie vor 30 Jahren, sind es heute 40 Quadratmeter, die Wohnungen im Durchschnitt haben.“ Um dieses Verhältnis von so viel mehr Leistungsfähigkeit bei begrenzten finanziellen Mitteln auf die Reihe zu bringen, fordern die Wissenschaftler der TUM noch mehr Kreativität von den Stadtentwicklern, damit auch entlegene Viertel aufgewertet werden. Dann könnten aus den früheren Randbezirken die neuen Wunschlagen werden.  (Eva-Maria Mayring)

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