Bayern verfügt über einen Bestand von rund 6,2 Millionen Wohnungen. Dieser Bestand verteilt sich nicht gleichmäßig über den gesamten Freistaat, sondern entspricht den Siedlungsschwerpunkten. Dementsprechend entfallen rund 36 Prozent der Wohnungen auf den Regierungsbezirk Oberbayern. Das liegt vor allem an der hohen Einwohnerzahl und der starken Anziehungskraft Münchens und dessen Umland. In Oberbayern entwickelte sich auch der Wohnungsbestand zwischen 2007 und 2012 am stärksten (+ 3,6 Prozent), Oberfranken (+ 1,6 Prozent) weist dagegen die schwächste Entwicklung aller Regierungsbezirke auf. In dieser Entwicklung des Wohnungsbestands spiegeln sich auch die unterschiedlichen demografischen und wirtschaftlichen Trends der Regierungsbezirke wider.
Die in Bayern insgesamt steigende Nachfrage nach Wohnungen ist regional differenziert. Während die wirtschaftlich starken Regionen vor allem in Südbayern, aber auch in einigen regionalen Wirtschaftszentren wie Bayreuth oder in der Metropolregion Nürnberg Einwohner- und damit Nachfragezuwächse verzeichnen, kennzeichnen andere Landesteile wie Oberfranken Einwohnerverluste und einen stagnierenden Wohnungsbedarf. Dies zeigt sich auch bei den Miet- und Kaufpreisen für Wohnungen, erklärte Roman Heidrich, National Director bei Jones Lang LaSalle (JLL), bei der Präsentation des Wohnungsmarktberichts Bayern 2014, der in Zusammenarbeit mit der GBW Gruppe entstand.

Oberbayern
unangefochten an der Spitze

Im ersten Halbjahr 2014 lag die durchschnittliche Angebotsmiete in Bayern bei 8,25 Euro/m²/Monat. Das entspricht einem Preisanstieg seit 2006 um 24 Prozent. Dabei lag die Angebotsmiete in Oberbayern mit 11,20 Euro/m²/Monat unangefochten an der Spitze aller Regierungsbezirke. Mit einer Differenz von rund 4,00 Euro/m²/Monat folgen Mittelfranken (7,35 Euro/m²/Monat) und Schwaben (7,25 Euro/m²/Monat), die niedrigsten Mieten weist Oberfranken mit 5,75 Euro/m²/Monat auf.
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen Regierungsbezirken nach oben entwickelt. Unterfranken weist mit zwölf Prozent die niedrigste Steigerung auf, Oberbayern mit 31 Prozent die höchste. Auch in Schwaben und Mittelfranken sind die Mietpreise mit 23 und 25 Prozent deutlich gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten im ersten Halbjahr 2014 in allen Regierungsbezirken noch einmal spürbar. Schwaben legte dabei mit vier Prozent am stärksten zu, Oberfranken mit einem Prozent am geringsten.
„Da die Bevölkerung weiter zunehmen wird, und der Neubau unterhalb der Nachfrage liegt, dürften gerade in Oberbayern und Mittelfranken die Mieten in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich zulegen“, sagte Heidrich. Allerdings seien auch in nachfragestarken Regionen Oberbayerns die regionalen Wohnungsmärkte differenziert zu bewerten. Im Umland Münchens ergab die JLL-Analyse beispielsweise überdurchschnittliche Preisniveaus und -entwicklungen nur in den Wohnlagen mit einer guten Verkehrsinfrastruktur. Orte ohne eine geeignete Pendler-anbindung verfügen teilweise bei einer Miete von unter 6,00 Euro/m²/Monat über das gleiche Preisniveau wie Landkreise in Oberfranken oder der Oberpfalz.

Billig wohnen
in Schweinfurt

Die höchsten Mieten werden in Bayern mit Abstand in München erzielt, wo Mietwohnungen im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich für rund 14,65 Euro/m²/Monat angeboten wurden. An zweiter Stelle der Landkreis München (11,75 Euro/m²/Monat). An dritter Stelle steht der Landkreis Starnberg mit 11,00 Euro/m²/Monat. Kempten und Schwabach zählen mit durchschnittlich 7,00 Euro/m²/Monat zu den vergleichsweise erschwinglichen Mieterstädten. Noch niedriger sind die Mieten allerdings in Coburg (6,40 Euro/m²/Monat). Am preiswertesten kann eine Wohnung in Schweinfurt für 5,75 Euro/m²/Monat angemietet werden.
Eine Eigentumswohnung wurde in Bayern in den ersten sechs Monaten im Durchschnitt für 2540 Euro/m² angeboten. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 39 Prozent. Oberbayern wird dabei auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen seiner Rolle als teuerster Regierungsbezirk gerecht, erklärte Heidrich. Der durchschnittliche Kaufpreis lag hier bei 3670 Euro/m² (+ 51 Prozent seit 2006). Im Vergleich zu den Mietpreisen fiel der Anstieg der Kaufpreise in den letzten vier Jahren laut Heidrich noch deutlicher aus. „Dabei kennzeichnet Bayern insgesamt eine große Preisspanne.“ Im ersten Halbjahr wurden Kaufpreise zwischen 1650 Euro/m² (Oberfranken) und 3670 Euro/m² (Oberbayern) aufgerufen.
Während der Preis für Eigentumswohnungen in der Oberpfalz und Unterfranken um jeweils 18 Prozent zulegte, konnten für Schwaben und Mittelfranken 34 beziehungsweise 41 Prozent verbucht werden. Im Gegensatz zur nominalen Mietpreisentwicklung liegt die Kaufpreisentwicklung in Bayern mit 39 Prozent über der Kaufkraftentwicklung von 24 Prozent.
„Beim Vergleich der Mietpreisentwicklung mit der Entwicklung der Kaufpreise wird deutlich, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren, getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten, stärker als die Mieten stiegen und die Mieten, historisch betrachtet, in Bayern anfälliger für konjunkturelle Schwankungen sind“, betonte Heidrich.
München ist nicht nur bayern-, sondern deutschlandweit die teuerste Großstadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Der durchschnittliche Preis erreichte hier im ersten Halbjahr 4990 Euro/m². Nur etwas preiswerter waren die angrenzenden Landkreise Starnberg und München mit 3760 beziehungsweise 3720 Euro/m². Passau führte das Feld der preiswertesten Städte zum Eigentumserwerb in Bayern an. Für 1480 Euro/m² wurden die Wohnungen hier im Durchschnitt angeboten. Coburg in Oberfranken bot mit 1410 Euro/m² ein noch etwas günstigeres Preisniveau, wurde aber noch von Schweinfurt, das gleichzeitig am unteren Ende der Mietpreisskala steht, unterboten (1150 Euro/m²).

Über 32 000 Wohnungen wechselten Besitzer

JLL registrierte 2013 in Bayern Wohnimmobilien-Portfoliotransaktionen im Gesamtwert von 2,65 Milliarden Euro. Das entsprach einem Besitzerwechsel von 32 370 Wohneinheiten. Dominiert wurde der Markt im Wesentlichen von einheimischen Investoren. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf der Anteile der Bayern LB an der GBW AG an ein Konsortium aus Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter Führung der PATRIZIA Immobilien AG. Im Rahmen eines Share Deals wurde das GBW-Portfolio von knapp 31 000 Wohneinheiten zu einem Kaufpreis von 2,5 Milliarden Euro veräußert. Auf den weiteren Plätzen folgen der schwedische Wohnungsinvestor Akelius mit dem Erwerb von 300 Wohneinheiten für 60 Millionen Euro und die Mondura Liegenschaften mit 118 Wohneinheiten zu 17,7 Millionen Euro.
Auf der Käuferseite bestimmen institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager, den Transaktionsmarkt. Neben Private Equity-Investoren spielten auf Verkäuferseite auch Familienstiftungen und Erbengemeinschaften eine Rolle. Regional gesehen verteilten sich die größeren Transaktionen überwiegend auf München und die Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen.
„Für Investitionen in Wohnimmobilien besonders interessant sind die Regierungsbezirke Oberbayern und Mittelfranken, da sie mit ihren jeweiligen Großstädten München und Nürnberg über eine hohe wirtschaftliche Strahlkraft verfügen und Wohnimmobilienmärkte mit einem hohen Angebot und folglich einer hohen Liquidität bieten“, sagte Heidrich. Die hoch diversifizierte und global vernetzte Wirtschaftsstruktur an diesen Standorten sorge zudem für ein hohes Angebot an Arbeitsplätzen.
„Bedingt durch eine steigende Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung, auch beeinflusst durch Zuzüge aus anderen Bundesländern, wird in den nächsten Jahren die hohe Nachfrage nach Wohnraum bestehen bleiben und in diesen Regierungsbezirken für eine positive Miet- und Kaufpreisentwicklung sorgen“, so Heidrich.
Der erste Wohnungsmarkt-Report von JLL berücksichtigt nach Heidrichs Worten detailliert die 25 wichtigsten Wohnimmobilien-Standorte in Bayern. Von „teuer“ wie Oberbayern, bis „einfach/günstig“ wie Oberfranken. „Bayern ist und bleibt eine echte Option mit einem vielfältigen Spektrum für Wohnimmobilieninvestoren und -nutzer.“ Darüber hinaus ist der bayerische Wohnungsmarkt der teuerste in Deutschland, aber auch hier gibt es eine große Bandbreite unterschiedlicher Wohnungsmärkte. (Friedrich H. Hettler)