Mit einem Quartalsumsatz von 262.400 Quadratmetern – acht Prozent Eigennutzeranteil – wurde das beste Umsatzergebnis am Münchner Büromarkt im ersten Jahresviertel seit 15 Jahren erzielt. Gegenüber dem Vorjahresquartal betrug die Umsatzsteigerung 36 Prozent. Gleichzeitig lag das Ergebnis knapp zwei Drittel über dem Durchschnittswert der jeweils ersten Quartale der vergangenen fünf Jahre. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Innerhalb der Münchner Stadtgrenze betrug die Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahresquartal gut elf Prozent, während sich im Münchner Umland der Flächenumsatz mehr als verdoppelte (plus 124 Prozent). So wurden auch die beiden größten Abschlüsse des Quartals im Umland getätigt, darunter die Anmietung von mehr als 13.000 Quadratmetern Bürofläche durch die Deutsche Pfandbriefbank im Business Campus Garching. Insgesamt entfielen auf das Umland vier der elf registrierten Großabschlüsse über 5000 Quadratmeter. Diese Entwicklung spiegelt auch die aktuelle Angebotssituation am Münchner Markt wider, wo größere zusammenhängende Flächen in guten innenstadtnahen Immobilien kaum mehr erhältlich sind. Mietsuchende sind zu schnellen Entscheidungen gezwungen. Immer häufiger ist jedoch ein Ausweichen auf weniger zentrale Lagen oder Umlandstandorte nötig, um den geforderten Flächenbedarf bedienen zu können. „Die Verdopplung des Umsatzes in den Umlandgemeinden signalisiert den Nachfragedruck vor allem größerer Gesuche, die kurzfristig nur noch im Umland fündig werden“, sagt Rainer Knapek, Head of Office Leasing München bei CBRE. „Des Weiteren entfielen sechs der zehn größten Transaktionen im ersten Quartal auf Projektentwicklungen. Dies zeigt, dass die Unternehmen mit frühzeitigem Start der Flächensuche auf die vorherrschende Marktlage reagieren“, so Knapek weiter. Aufgrund des hohen Flächenumsatzes sowie nur gut 6500 Quadratmetern an kurzfristig bezugsfähigen Neufertigstellungen setzte sich der Leerstandsabbau im vergangenen Quartal weiter eindrucksvoll fort. Ende März waren am Gesamtmarkt nur noch rund 788.400 Quadratmeter Bürofläche unvermietet und somit über ein Fünftel weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Leerstandsrate im Marktgebiet gab auf 3,7 Prozent nach und lag damit erstmals seit 15 Jahren wieder unterhalb der Vier-Prozent-Marke. In der Stadt München standen zum Quartalsende nur noch 2,3 Prozent des Bürobestandes leer, im Umland waren es 9,4 Prozent. Innerhalb des Mittleren Rings ist der Markt inzwischen regelrecht heiß gelaufen. „In keinem der fünf Münchner Innenstadt-Teilmärkte liegt die Leerstandsrate aktuell über 1,5 Prozent, sodass hier mittlerweile von einer Vollvermietung gesprochen werden kann“, konstatiert Knapek. Die absehbaren Fertigstellungen bis Jahresende werden nur bedingt zu einer Verbesserung der Angebotssituation beitragen. Von insgesamt 207.800 Quadratmetern steht nur noch gut ein Viertel zur freien Anmietung zur Verfügung. Für 2018 sind 332.800 Quadratmeter projektiert, hiervon sind noch gut 55 Prozent verfügbar. Deutlich anziehen werden die spekulativen Neufertigstellungen in München frühestens 2019. Der Druck auf die Büromieten hochwertig ausgestatteter Flächen in modernen Immobilien bleibt im gesamten Münchner Marktgebiet hoch. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für Topflächen liegt, stabil zum Vorquartal, bei 35,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit drei Prozent über dem Vorjahresniveau. Signifikant gestiegen sind die Angebotsmieten vor allem für Neubau- und Projektflächen in stark nachgefragten Lagen, wie zum Beispiel Arnulfpark, Quartier Hirschgarten oder dem Werksviertel am Ostbahnhof. Aber auch die Umlandgemeinden verzeichnen steigende Mieten, hier jedoch stark abhängig von den jeweiligen Gebäudequalitäten. Parallel zum starken Vermietungsmarkt konnte sich auch am gewerblichen Münchner Investmentmarkt die Erfolgsstory der vergangenen Jahre eindrucksvoll fortsetzen. Trotz des sich zunehmend verschärfenden Produktmangels im Core-Bürosegment der bayerischen Landeshauptstadt wurden im ersten Quartal gut 1,3 Milliarden Euro in Münchner Gewerbeimmobilien investiert. Dies entspricht dem höchsten Wert im Jahresauftaktquartal seit über zehn Jahren und rund einem Viertel mehr als im Vorjahresvergleichsquartal. Sieben großvolumige Abschlüsse von jeweils mehr als 50 Millionen Euro machten beinahe zwei Drittel, rund 61 Prozent, des Gesamtvolumens aus. Büroimmobilien waren mit mehr als 80 Prozent des Investmentvolumens die mit Abstand meist gehandelte Assetklasse, vor Hotels mit elf Prozent. Aufgrund des akuten Mangels an gewerblichen Objekten sowie der Tatsache, dass hochwertige Objekte in guten Lagen der Isarmetropole inzwischen nahezu voll vermietet sind, geraten Developments verstärkt in den Fokus der Anleger. So handelte es sich bei zwei der insgesamt drei Transaktionen über 100 Millionen Euro um Forward Deals. Darüber hinaus sorgt das sich verknappende Mietflächenangebot innerhalb der Stadt für steigende Vermietungsquoten und Mietpreisanstiege auch in hochwertigen Immobilien im Umland, sodass auch diese für Investoren zunehmend attraktiver werden. Allein im ersten Quartal wurden in den Umlandteilmärkten Immobilien und Entwicklungsgrundstücke im Gesamtwert von knapp 125 Millionen Euro veräußert. Auf Käuferseite waren zum Jahresauftakt verstärkt nationale institutionelle Immobilienanleger aktiv. Internationale Investoren waren lediglich für 16 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in München liegt aktuell in einem, von hohem Wettbewerbsdruck um wenige am Markt befindliche Premium-Büroimmobilien, geprägten Marktumfeld bei 3,20 Prozent und somit 45 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. „Nach dem positiven Jahresbeginn spricht die ungebrochen hohe registrierte Flächennachfrage, die weiterhin auch großflächige Gesuche umfasst, für ein anhaltend lebhaftes Marktgeschehen im weiteren Jahresverlauf. Da nur überschaubar Flächen neu auf den Markt kommen, wird der Leerstand bis Jahresende auch weiterhin sinken. Die Frage ist hier, wann der Bodensatz erreicht ist. Im Zuge des sich verschärfenden Wettbewerbs nach modernen Büroflächen innerhalb der Stadtgrenze werden auch infrastrukturell gut angebundene Lagen im Umland, wo noch genügend Angebotsreserven zur Verfügung stehen, weiterhin an Bedeutung hinzugewinnen“, sagt Knapek. „Der Wettbewerb am Investmentmarkt in München hat sich im vergangenen Quartal noch einmal spürbar verschärft. Investoren überbieten sich derzeit auf der Suche nach guten Anlagemöglichkeiten, getrieben durch hohen Anlagedruck bei weiterhin ausreichend verfügbarem Kapital. Auch aufgrund der anhaltend positiven Vorzeichen am Bürovermietungsmarkt hinsichtlich Nachfrage, Leerstands- und Mietpreisentwicklung, ist weiterhin von hohem investorenseitigem Anlageinteresse am Büroimmobilienmarkt der Isarmetropole auszugehen. Dem ausgeprägten Produktmangel im Core-Segment geschuldet, ist zudem von steigenden Verkaufszahlen guter Immobilien in Stadtrand- und Peripheriegen sowie auch von Projektentwicklungen auszugehen. Insgesamt rechnen wir mit einem erneut starken Investmentmarkt im weiteren Jahresverlauf sowie tendenziell stabilen bis leicht sinkenden Nettoanfangsrenditen im gesamten Marktgebiet“, so Stefan Striedl, Head of Investment München bei CBRE. (BSZ)