Bauen

23.09.2011

Neubau ist Pflicht, Bestand die Kür

Bauseminar: Anforderungen, die der Wohnungsbau an die Bauwirtschaft stellt

Seit 75 Jahren plant, entwickelt, baut und verwaltet die GBW-Gruppe mit ihren Wohnungsgesellschaften hochwertige und bezahlbare Wohnungen. Mit fast 33 000 Wohneinheiten in Bayern zählt die GBW-Gruppe zu den großen Wohnungsbaugesellschaften Deutschlands und verfügt über ein langjährig aufgebautes Portfolio in einem der wirtschafts- und wachstumsstärksten Bundesländer. Fast 85 Prozent des Wohnungsbestands befinden sich in Ballungsgebieten wie München und Umland, Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg.
Im Rahmen eines Bauseminars der Siebeth Partnerschaft und des Lehrstuhls für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung (LBI) der Technischen Universität (TU) München referierte Snezana Michaelis, Bereichsleiterin Technik der GBW, über ihre Anforderungen als Kunde von Bauunternehmungen, Architekten und Ingenieuren.

Genau sagen, was man will


„Wohnungsbau ist keineswegs langweilig“, so ihr überzeugendes Statement gleich zu Beginn. „Denn immerhin gilt Wohnen als ein Grundbedürfnis und die Schaffung von Wohnraum bedeutet Lebensqualität.“ Weiter erklärte sie, dass geförderte Wohneinheiten für sozial schwächere Schichten ebenso zum Unternehmensauftrag gehörten, wie dafür zu sorgen, dass berufliche Perspektiven mit attraktiven Entwicklungsmöglichkeiten für die Mitarbeiter geschaffen würden.
Da Michaelis vornehmlich von ihrem Arbeitsbereich ausging, erklärte sie dazu einige weitere relevanten Zusammenhänge: „Aufgabe der Technik ist die Wahrnehmung der originären Bauherrenaufgaben und des Projektmanagements, um den gewünschten Projekterfolg zu erreichen.“ Das setze voraus, sozusagen als edelste Aufgabe des Bauherrn, wie sie betonte, „dass dieser genau sagt, was er will“. Denn nur ein klares Anforderungsprofil hinsichtlich der Planungsaufgabe und der genauen Definition Ausstattung sowie der Kosten betreffend, führe zu einem erfolgreichen Projekt.
Außerdem unterliege es dem Bauherrn, „baureife Grundstücke oder Bestandsgebäude bereitzustellen“, Vertragsabschlüsse zu tätigen sowie die Rechtsposition wahrzunehmen und die Finanzierung zu sichern. All diese Aufgaben seien auch beim Bauen im Bestand zu erfüllen, der verglichen mit dem Neubau steigende Investitionen erforderlich mache. Michaelis begründete ihre Aussage wie folgt: „Das Baualter des GBW-Portfolios nimmt zu, die Anforderungen der EnEV werden nicht weniger, es gibt den demografischen Wandel und den Wettbewerb.“ Dennoch behauptete Michaelis, Neubau sei die Pflicht und Bestand die Kür.
Denn die Anforderungen beim Bestand seien weit vielfältiger und oftmals nur mit viel Kreativität zu lösen. Nicht selten passiere auch Unvorhergesehenes. Dann müssten viele Abläufe ineinander gehen, das Team kooperieren und schnelle Lösungen seien gefragt.
Bei einer Generalmodernisierung stünde die Zielgruppe, also die Bewohner, im Vordergrund. „Das bedeutet, Planung und Ausführung sind besonders wirtschaftlich und kundenorientiert vorzunehmen“, sagte Michaelis. Erwarteten doch in der Sanierungsphase umgesiedelte Bewohner darauf, dass schnell gearbeitet würde, damit sie in ihr gewohntes Umfeld wieder zurückkehren könnten. Aus diesem Grund werden in der GBW auch Architekten und Ingenieure ausgebildet, damit der wirtschaftliche Aspekt nicht außen vor bleibt.
Oftmals hapere es jedoch bei den bauausführenden Unternehmern, klagte die Bereichsleiterin und nannte es „Ideen-Killer“, wenn statt „lösungsorientierter Vorschläge“ nur mit negativen Antworten argumentiert werde.

Den Dialog vorantreiben


Abschließend wandte sie sich mit einer kritischen Bemerkung auch an die Hersteller von Baustoffen, die keine einfach zu verarbeitenden Baustoffe auf den Markt brächten, die in der Sanierung eingesetzt werden könnten. Also müsse der Dialog zwischen Wohnungswirtschaft und Industrie weiter voranschreiten.
Zusammenfassend definierte Michaelis nochmals die Anforderungen allgemein. Sie hob hervor, dass beim Planen von Mietwohnungen die Architektur einer Vielzahl von Anforderungen entsprechen müsse, um ein breites Kundenspektrum anzuziehen. „Der Wurm muss dem Fisch schmecken und nicht dem Angler“, schloss sie ihre Ausführungen.
(Eva-Maria Mayring)

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