Voll, voller, München: Wie eine aktuelle Querschnittsstudie des Münchner Bauträgers Concept Bau zeigt, deckt der in München geplante Wohnungsneubau nicht annähernd den Bedarf an Wohnraum. So fehlen bis 2030 rund 100 000 Wohneinheiten. Und selbst unter Einbeziehung des Münchner Umlands auf Grundlage aktueller Flächennutzungspläne fehlen immerhin noch etwa 50 000 Wohnungen. „Die Nachfrage übersteigt in den nächsten 15 Jahren das Angebot deutlich – und sichert die Preise auf dem Immobilienmarkt nach unten ab“, erklärte Andrea Herzer, Concept Bau-Vertriebsleiterin und -Prokuristin bei der Vorstellung der Studie.
Für die Auswertung setzt Concept Bau aktuelle Bevölkerungsberechnungen ins Verhältnis zu geplanten Bauprojekten und zu möglichen Bauvorhaben auf Basis aktueller Flächennutzungspläne. Demnach wird die Einwohnerzahl Münchens nach konservativen Schätzungen bis 2030 um rund 14,8 Prozent und damit um 213 792 Menschen zunehmen. „Die Landeshauptstadt rechnet mit Blick auf die Haushaltsgrößen damit, dass für die zusätzlichen Münchner rund 150 000 neue Wohneinheiten benötigt werden“, sagte Herzer. Wie die Analyse von Concept Bau zeigt, werden in den nächsten Jahren in München rund 26 000 Wohneinheiten entstehen. Zu den größten Wohnungsbauprojekten gehören derzeit die Bayernkaserne mit 4000 Wohneinheiten, Pasing Nord mit 2300 Wohneinheiten sowie der Prinz-Eugen-Park in Bogenhausen mit 1800 Wohneinheiten.
Das aktuelle Potenzial innerhalb der Stadtgrenzen erlaubt nach Berechnungen von Concept Bau laut Flächennutzungsplan bis 2030 nochmals zusätzlich rund 26 000 Wohneinheiten. Zu den größten Vorhaben zählen dabei Freiham Nord mit knapp 116 Hektar sowie die Entwicklung München Ost mit 113 Hektar. Nennenswerte Planungsgebiete befinden sich zudem in Feldmoching, am Mittelfeld oder in Lochhausen mit jeweils rund 12 bis 17 Hektar. „Wir haben neun größenrelevante Flächen mit einem Potenzial von rund 300 Hektar identifiziert“, erkläret Herzer. Bei einer möglichen Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 ergeben sich damit weitere 26 000 Wohneinheiten.
Laut Concept Bau können in München bis 2030 damit lediglich etwas mehr als 50 000 Einheiten realisiert werden – von 150 000 benötigten. „Es bleibt nur der Schritt in die Umgebung“, sagte Herzer. Von Germering über Karlsfeld und Dachau oder Markt Schwaben bis Kirchheim gibt es in der Münchner Umgebung rund 25 relevante Entwicklungsgebiete mit einem Flächengesamtumfang von rund 630 Hektar. Auf diesen Flächen können rund 54 000 Wohneinheiten entstehen. In der weiteren Umgebung bis Erding und Ebersberg sind nochmals knapp 10 000 möglich. Allerdings erklärte Herzer: „Selbst in Summe von München und Umgebung werden bis 2030 bis zu 50 000 Wohnungen fehlen.“ Bei allen Berechnungen wird dabei nicht einmal davon ausgegangen, dass die Nachbargemeinden vielleicht auch einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen.
Laut Concept Bau ist die Politik gefordert, gemeinsam mit dem Umland Infrastrukturkonzepte zu entwickeln. „Der Spagat wird zudem darin bestehen, die neuen Wohneinheiten zu bezahlbaren Preisen zu realisieren.“ Aktuell liegt der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnungsneubau in München bei rund 5500 Euro. Basierend auf diesem aktuellen Kaufpreisniveau entstehen in München und Umgebung bis 2030 knapp 106 000 Wohnungen mit einem aktuellen Marktwert von rund 38 Milliarden Euro. (BSZ)