Bauen

11.02.2011

Pensionsartige Nutzung erlaubt

BGH: Vermietung einer Eiegntumswohnung an Feriengäste ist zulässig

Auch wenn momentan die Temperaturen in München nicht unbedingt zu einem Kurzurlaub einladen, so stellt sich gerade jetzt die Vorfreude auf den Sommer und den Genuss eines kühlen Weißbiers in einem Münchener Biergarten nicht nur bei den Bewohnern der Landeshauptstadt ein. Auch in diesem Sommer wird München wieder ein beliebtes Reise- und Urlaubsziel für in- und ausländische Touristen sein.
Immer häufiger werden dabei in letzter Zeit nicht nur Hotel- und Pensionszimmer, sondern auch komplett eingerichtete Appartements und Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen in München und Umgebung von Feriengästen angemietet. Dies verursacht nicht nur Freude bei den ortsansässigen Mitbewohnern: Häufige Mieterwechsel, ständiges Ein- und Ausziehen und die dadurch bedingte zunehmende Anonymität innerhalb der Hausgemeinschaft führen verstärkt zu Unmut.
Die Eigentumsverwalter werden eingeschaltet und aufgefordert, auf die Tagesordnung der kommenden Versammlung einen Beschluss zu setzen, der das Vermieten seiner Eigentumswohnung an Feriengäste dem jeweiligen Sondereigentümer untersagen soll. Gleichzeitig wird der Verwalter beauftragt, den vermeintlichen Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung der Vermietung notfalls gerichtlich durchzusetzen.
Von der Einleitung derartiger Gerichtsverfahren muss jedoch abgeraten werden. Ein solches Verfahren würde die Eigentümergemeinschaft nur mit nicht unerheblichen Kosten belasten. Die Erfolgsaussichten sind gering.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich mit Urteil vom 15. Januar 2010 (Az.: V ZTR 72/09) entschieden, dass dann, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist. Zwar bezog sich der dieser Entscheidung zugrunde liegende Fall auf die Bundeshauptstadt Berlin; jedoch ist das Urteil bundesweit und somit auch auf München anwendbar.
Dort hatte eine Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss festgelegt, dass ein Mitbewohner die Vermietung seiner Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu unterlassen habe; bei Zuwiderhandlung solle die Gemeinschaft über einen Rechtsanwalt eine Unterlassungsklage gegen ihn erheben. Der hiervon betroffene Sondereigentümer zog vor Gericht, da er den Beschluss so nicht stehen lassen wollte. Zunächst musste er beim Amts- und Landgericht Niederlagen einstecken, da die Untergerichte die praktizierte Vermietung an häufig wechselnde Personen als eine „pensionsartige Nutzung“ werteten, die über eine Wohnnutzung hinausgehe.
Die hiergegen beim Bundesgerichtshof eingelegte Revision war jedoch für ihn ein durchschlagender Erfolg. Auch die kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Personen – so der BGH – halte sich im Rahmen der zulässigen Wohnnutzung. Der BGH führte aus, dass die Nutzung einer Eigentumswohnung als ständig kurzfristig vermietbare Ferienwohnung nicht nur in Feriengebieten zulässig sei.

Im Einzelfall
rechtliche Schritte möglich


Auch scheide eine solche Nutzung nicht deshalb aus, weil die Anonymität der wechselnden Gäste das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere und Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht nähmen. Es sei auch nicht entscheidend, ob es sich steuerlich um eine gewerbliche Nutzung handele. Es fehle jeglicher Anhaltspunkt, dass der kurzzeitige Mieter mit einer Wohnung weniger sorgsam umgehe als ein Dauermieter.
Allerdings weist der BGH darauf hin, dass selbstverständlich konkrete Beeinträchtigungen/Störungen jeweils im Einzelfall gerichtlich bekämpft werden können. Die Praktikabilität dieses Hinweises des Bundesgerichtshofs dürfte jedoch fraglich sein: Bis dem Verwalter der konkrete Sachverhalt bekannt wird, er eine Anwaltskanzlei mit der Überprüfung beauftragt und diese den Erlass einer einstweiligen Verfügung bewirkt hat, ist der Ferienmieter längst ausgezogen.
Der BGH hat in einer weiteren Entscheidung die Rechtsstellung des an Feriengäste vermietenden Wohnungseigentümers erneut gestärkt: So hatte eine Gemeinschaft per Beschluss den an Feriengäste vermietenden Wohnungseigentümer bei jedem Mieterwechsel für die besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus) zur Zahlung einer Kostenpauschale in Höhe von 50 Euro in die Gemeinschaftskasse verpflichtet. Diesen Beschluss hat der BGH gekippt (Urteil 1. Oktober 2010 V ZTR 220/09).
Der Beschluss sei zu beanstanden, weil er nur Umzüge im Zusammenhang mit befristet vereinbarten Nutzungsverhältnissen (Ferienmietverträgen) einer Kostenpauschale unterwerfe, und damit Umzüge bei Beendigung längerfristiger Mietverträge ausgeklammert würden. Dies sei eine unzulässige Ungleichbehandlung. Auch der Umzug eines Langzeitmieters könne Schäden im Treppenhaus verursachen.
Die Eigentümergemeinschaften werden sich künftig damit abzufinden haben, dass Miteigentümer ihre Wohnungen an Feriengäste vermieten. In meiner anwaltlichen Praxis bin ich in jüngster Zeit verstärkt mit derartigen Sachverhalten konfrontiert. Konkret ging es kürzlich darum, dass ein Miteigentümer aus einem arabischen Emirat seine Wohnungen Mitgliedern der Großfamilie und befreundeten Landsleuten zur Verfügung stellte. Andere Lebens-, Schlaf- und Essgewohnheiten sowie ein völlig anderer Zugang zu Konstrukten wie einer Hausordnung führten zu Konflikten und Belastungen des häuslichen Zusammenlebens.
Gerade im Hinblick auf die hier zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird künftig eine größere Toleranz innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften gefordert sein. Auch vor dem Wohnungseigentum macht die Globalisierung nicht Halt.
(Rainer Lechleitner - Der Autor ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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