Bauen

Die bereits renovierte Fassade des Gebäudes in der Blumenstraße 28. (Foto: Hettler)

13.04.2012

Schmuckelemente am Eingangsportal

Das Bürogebäude in der Münchner Blumenstraße 28 wird renoviert

Das Gebäude in der Münchner Blumenstraße 28 wurde 1924 bis 1929 als sechsgeschossiger Gebäudeteil des neuen technischen Rathauses errichtet. Sein Architekt, der Münchner Stadtbaurat Hermann Leitensdorfer schuf mit dem markanten Ziegelkopfbau Nr. 28b nicht nur das erste Münchner Hochhaus sondern auch das letzte, heute noch erhaltene Ensemble moderner Architektur im Stil der neuen Sachlichkeit.
Formal knüpft der Verwaltungsbau an den so genannten Münchner Stil an. Dieser ist durch eine kunstgewerbliche Bescheidenheit und eine gewisse Neutralität geprägt. Lediglich das Eingangsportal weist Schmuckelemente auf. Im Inneren prägt neben zwei großzügigen Treppenanlagen ein verglaster Innenhof den räumlichen Charakter des Hauses. Zunächst als Ausstellungsraum geplant diente der Raum den Stadtwerken später als Registratur und wurde bis zum Herbst 2009 als Diskothek genutzt.
Ziel der Planung (Bernhard Winking Architekten, Hamburg) ist es, das Gebäude in Abstimmung mit der Denkmalbehörde sowohl in seinen Ursprung zurückzuführen, als auch gleichzeitig markante Spuren der Geschichte zu erhalten. Darüber hinaus soll das Gebäude eine zeitgemäße, neue Schicht erhalten, die die innovativen Anforderungen einer modernen Büroimmobilie zum Ausdruck bringt und eine kreative Arbeitswelt schafft.
Erhaltende Maßnahmen sind die denkmalgerechte Instandsetzung im Bereich der Fassaden und im Bereich der Treppenhäuser sowie des Lichthofs. Darüber hinaus die Instandsetzung oder Ergänzung der historischen Bodenbeläge; die Farbanalysen bei wichtigen historischen Bauteilen zur Bestimmung der Beschichtungen und Fassadenanstriche sowie das Glasdach über Innenhof 1 mit neuer Verglasung.
Erneuernde Maßnahmen sind ein effizientes Beleuchtungskonzept unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten; die Installation der Elektro- und Datenkabel in sichtbaren Deckenkanälen; die Schaffung von hoher Transparenz unter anderem bei neuen Flur- und Brandschutztüren; der Einbau neuer Sanitäranlagen und einer Espressobar; ein wirksamer außenliegender Sonnenschutz an der Blumenstraße und Südwestfassade sowie die Ausstattung mit Einbauten, Mobiliar und Leitsystemen in Abstimmung mit dem Mieter.
Die neue Schicht soll das Alte nicht dominieren, sondern vielmehr zurückhaltend an das Vorhandene anknüpfen. Durch die Verwendung heller Oberflächen für Türblätter und Wände, neutraler Farben bei den Fußbodenbelägen sowie metallener Oberflächen von Stahl und Aluminium erhält das Gebäude eine pure, sachliche Gestaltung, wie bereits zum Zeitpunkt seiner Entstehung aber im Stil unserer Zeit.
Die Belegungsplanung sieht für den zukünftigen Hauptnutzer bis einschließlich 4. Obergeschoss 363 Arbeitsplätze vor. Für die Mietflächen im 5. Obergeschoss sind 78 und für das 6. Obergeschoss 59 Arbeitsplätze ausgewiesen.

Großzügiges Atrium


Die vorhandene Zellenstruktur und Nutzung des Gebäudes wird weitgehend erhalten. Im 5. und 6. Obergeschoss wird die Erschließung an die Normalgeschosse angepasst, vor dem Treppenhaus 1 verläuft ein Flur. Gruppenarbeitsräume sind im Nordtrakt und in einem Teil der obersten Geschosse vorgesehen. Unabhängig von der Variante „Hochhaus“ können nach erfolgter Deckensanierung zusätzlich einige Ateliers als Großraumbüros im Trakt der Blumenstraße geschaffen werden. Ein Rückbau von alten Abhangdecken ist in allen Bereichen vorgesehen.
Zentrale Kommunikationsflächen bilden jeweils in den Obergeschossen die Flure mit Sichtbeziehungen über den Innenhof 1 und Besprechungsräume mit Orientierung zum ruhigen und schattigen Hof Unterer Anger. Unter dem Glasdach über dem Erdgeschoss ist ein großzügiges Atrium für den Hauptmieter geplant, das durch große Öffnungen von den Eingang und Innenhof 2 zugänglich ist. Im Innenhof 2 ist ein neuer großzügiger Eingang neben einem schwellenlosen Zugang des Lastenaufzugs geplant. Ein großer, teilbarer Konferenzraum orientiert sich zum Hof Unterer Anger 3, die Erschließung erfolgt über Galerietreppen vom zentralen Atrium. Die Stahlkonstruktion des Glasdaches bleibt entsprechend den Forderungen des Denkmalschutzes erhalten, wird durch Stahlprofile ergänzt und mit einer Wärmeschutzverglasung versehen.
Der Lastenaufzug erhält eine neue Haltestelle im Zwischengeschoss, dort befinden sich ein Schulungsraum, Werkräume für IT-, Video-, Ton- und Fotobearbeitung und Lager. Im Untergeschoss sind Technikräume und Lagerflächen geplant, ein Teil des Untergeschosses wird als Tiefgarage abgeteilt, welche über den Autoaufzug an den Innenhof 2 angeschlossen ist.
Der Denkmalschutz sieht vor, dass das Gebäude in seinem ursprünglichen Erscheinungsbild erhalten wird und keine wesentlichen Eingriffe in die Außenfassade sowie keine wesentlichen Eingriffe im Erscheinungsbild der Treppenhäuser und Flure erfolgen. Typische Fenster, Bodenbeläge, Türen und Handläufe aus der Entstehungszeit sollen erhalten bleiben. Die Geländer der Treppen erhalten Ergänzungen aufgrund des Arbeitsschutzes.
Neue Fenster sollen von außen die alte Profilierung erhalten. Die bauzeitliche Stahlkonstruktion des Glasdachs im Innenhof 1 ist erhaltenswert. Eine neue Verglasung des Glasdachs ist geplant. Öffnungen werden im Erdgeschoss bodentief hergestellt. Die gegenwärtige Bürostruktur entspricht im Wesentlichen dem ursprünglichen Zustand. Kleine Eingriffe in Form von Großräumen in den Flurendzonen werden realisiert. Einige Büros, die derzeit durch dünne Holz-Trennwände unterteilt sind, werden zusammengelegt. Vor allem im 5. und 6. Obergeschoss ist eine großzügige Aufteilung der Räume geplant, weil dort ursprünglich keine Zellenbüros vorhanden waren. Die Treppenräume können durch großflächige Türelemente von den Fluren abgetrennt werden. Die Treppenläufe im Treppenraum 1 werden bis in das 6. Obergeschoss geführt, die kleine Nebentreppe dort ist zu erhalten.

Hinterleuchtete Glasflächen


Wegen der Umbauten im Bereich des neuen Konferenzraums im Zwischengeschoss wird der Bestandschutz aufgehoben. Außerdem entstehen durch die zukünftige Nutzung des Atriums Forderungen bezüglich der Vermeidung des Brandüberschlags auf die Flure der Obergeschosse. Das Gebäude muss für diese Bereiche die aktuellen Anforderungen an ein Hochhaus sowie an die Gebäudeklasse 5 der Bauordnung erfüllen oder es sind Abweichungen gegebenenfalls mit Kompensationsmaßnahmen zu beantragen.
In allen Geschossen sind Ertüchtigungen insbesondere von Raumabschlüssen erforderlich, um sichere Rettungswege herzustellen. Bürotüren zu den Fluren müssen vollwandig und dicht sein. Die Bürotüren in den Treppenräumen sind durch feuerhemmende auszutauschen. Für die Hohlsteindecken ist für die Hochhausvariante nach Demontage der Abhangdecken eine Ertüchtigung mit Brandschutzqualität F90 vorgesehen. Als Kompensation wäre alternativ eine Vollsprinklerung des Gebäudes möglich. Durch einen zusätzlichen Brandschutzputz auf Rippenstreckmetall wird die Einstufung in F90-Qualität, feuerbeständig erreicht. Für die Befestigung mit Dübeln ist eine Zulassung im Einzelfall erforderlich. Für alle Varianten wird gemäß Forderung der Lokalbaukommission eine F90-Ertüchtigung von Decken in Räumen erforderlich, in denen Abhangdecken oder Trennwände abgebrochen werden, wenn die Decken keine F90-Qualität erreichen.
Das Atrium und die angrenzende Espressobar werden gesprinklert, auf Teilen des Glasdachs wird eine G30-Verglasung montiert. Offen gehaltene Türen zum Treppenraum 1 und 2 müssen im Brandfall automatisch schließen. Die Treppenräume werden für zwei Rettungswege durch Brand- und Rauchschutztüren abgeschlossen hergestellt. Die Büros in den Ebenen 01 bis 04, die über Flure oder direkt nur Treppenraum 1 erreichen, müssen über Zwischentüren verbunden sein (Bypass). In Fluren und Treppenhäusern sind keine brennbaren Möbel oder Einrichtungen zulässig, auch nicht im Bereich der Eingänge (Pförtnerloge). Das Gebäude ist nicht für eine Versammlungsstätte nach VStättV ausgelegt, in dieser Verordnung sind Versammlungsräume mit mehr als 200 Besuchern geregelt.
Fenster aus der Bauzeit des Gebäudes bleiben im Wesentlichen erhalten. Sie sind in Innenhöfen noch teilweise vorhanden. Die Erneuerung der Holzfenster erfolgt in Anlehnung an bauzeitliche Fenster. Im Bereich der Sichtbeton-Sockelflächen sind hofseitig Metallfensterelemente geplant. Für die Belüftung sind dort Lamellenfenster vorgesehen.
Straßenseitig werden Schallschutzfenster eingebaut, bei den anderen neuen Fenstern wird der Schallschutz bereits durch die Wärmschutzverglasung hergestellt. Die notwendige Lüftung für die Aufenthaltsräume erfordert ein an die Dichtigkeit der Fenster angepasstes Nutzerverhalten. Als Sonnenschutz sind zur Blumenstraße und Südwestfassade außen liegende Markisen vorgesehen, welche zusätzlich eine Blendschutzfunktion übernehmen. Sie erhalten entsprechend dem Stand der Technik motorische Antriebe sowie eine Steuerung über Windwächter. Für die sonstigen Büros sind innenliegende Rollrollos als Blendschutz sowie Sonnenschutzglas, wo dieses erforderlich ist. Für den Schulungsraum und Konferenzraum sind innenliegende Vorhänge geplant.
Holztüren aus der Bauzeit des Gebäudes sind im Wesentlichen erhaltenswert. Sie werden entsprechend dem Brandschutzkonzept dicht und vollwandig hergerichtet oder in den Treppenräumen durch Nachbauten in feuerhemmender Ausführung ersetzt. Im Bereich der Flure mit Terrazzofries werden alle neuen Türen außer Sondertüren als Nachbildung der alten Türen hergestellt beziehungsweise ausgetauscht. Bürotüren am Ende von Fluren erhalten einen großen Glasausschnitt. Sonstige Türen der Büro- und deren Nebenräume werden mit Metallzargen und glatten Türblättern ausgeführt.
Die Türen zu den Besprechungsräumen sind als Stahlrohrrahmentüren mit Verglasungen vorgesehen, ebenso mit Brandschutzanforderung die Flurtüren zu Treppenräumen sowie Flurabschnittstüren. Schadhafte und renovierungsbedürftige Dachflächen werden erneuert. Die Zugänge zu den beiden Maschinenräumen werden ertüchtigt. Die Decke zur Ebene 06 wird gedämmt. Die äußeren Brandwände werden nicht über Dach geführt. Vor diesen sind unter der Dachhaut mindestens 50 Zentimeter breite feuerbeständige Kragplatten im Trakt Blumenstraße vorhanden. In den anderen Gebäudeflügeln sind sie herzustellen mit Ausnahme der Bereiche, die zum Innenhof 2 orientiert sind.
Im Untergeschoss ist die Technik untergebracht, die auch während und nach der Bauzeit genutzt wird. Die Räume werden für die Sprinkleranlage, die Tiefgarage, die Raumlufttechnik, Elektroverteilung und Lagerflächen hergerichtet. Die Treppenräume und der Aufzug 2 erhalten Brandschutzabschlüsse, der Treppenraum 2 ist nur über Schleusen erreichbar. Die Beschichtungen in den Kellerlichtschächten werden erneuert.
Die Flächen im Innenhof 2 und in den beiden Durchfahrten werden einschließlich der Abdichtung erneuert. Es ist ein heller Belag wie im Hof 1 des Unteren Anger 3 vorgesehen. Der Innenhof 2 und die Durchfahren erhalten in Abstimmung mit dem Denkmalschutz eine indirekte Beleuchtung und hinterleuchtete Glasflächen. Der Innenhof 2 wird als Anlieferhof sowie als die Zufahrt zur Tiefgarage und den Stellplätzen in der Garage genutzt.
Hausanschlüsse, Technikzentralen, Rückkühlgeräte und Sprinklertank werden im Kellergeschoss angeordnet. Raumlufttechnische Anlagen sind für die WC-Einheiten und den Konferenzraum vorgesehen, eine zusätzliche Kühlung ist für den Konferenzraum, Umluftkühlung für IT- und Drucker-Räume geplant.
Eine Vollsprinklerung ist wegen der geplanten Deckenertüchtigung nicht erforderlich. Die Elektro- und IT-Installation wird komplett erneuert. Neben dem Rechenzentrum und dem Backup-raum im Untergeschoss sind IT-Räume in allen Ebenen ab E0 geplant.
Die geplanten Maßnahmen für die Brandüberwachung und elektroakustischen Anlagen werden gefordert, unabhängig davon, ob eine Teilsprinklerung oder Vollsprinklerung des Gebäudes erfolgt. Heizkörper werden einschließlich des Leitungsnetzes erneuert. Jeweils eine neue Haltestelle des Lastenaufzugs wird auf das Niveau des Innenhofs 2 und auf das Niveau rund 30 Zentimeter über dem Zwischengeschoss verlegt. (Martin Froh)

(Sanierung der Bogenbinder - Foto: SWM; nur das Eingangsportal weist Schmuckelemente auf - Foto: Hettler)

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