Zwei Dachterrassen mit Blick auf die Stadt und bis zu den Alpen für alle Bewohner. Eine vollausgestattete Kitchenlounge zum Anmieten für größere Feste und Feierlichkeiten. Ein Fitnessstudio für den kurzen Weg zum Sport zwischendurch. Und ein Keeper, der sich um die täglichen Belange der Bewohner kümmert. Dazu ein Storage-Konzept sowie ein Cube-System, das die eigene Wohnung auch bei kleiner Fläche groß und bezahlbar macht. Das klingt spannend. Aber wollen Wohnungssuchende wirklich so leben? Der Projektentwickler LBBW Immobilien und der für die Vermarktung zuständige Partner Bauwerk Capital hatten viele Ideen für ihr neuestes Projekt FRIENDS im Münchner Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg: zwei 53 Meter hohe Tower mit jeweils 130 Wohnungen. Um nicht an der Zielgruppe vorbei zu konzipieren, galt es, sich zunächst intensiv mit dem Markt und den Wünschen der fokussierten Käufer zu beschäftigen. „Kein Bauherr hat etwas von einem Konzept, das vielleicht in New York oder Honkong angesagt ist, aber hierzulande auf Ablehnung stößt. Im Vorfeld der Planung von FRIENDS haben wir deshalb viele Experten an einen Tisch geholt und gemeinsam Ideen entwickelt: Vertriebsspezialisten und Architekten, Marketing- und PR-Profis. Anschließend haben wir Münchner Wohnungssuchende befragt, welche der Ideen sie in ihrer Wohnung gerne realisiert wissen wollten – und welche nicht", erklärt Jürgen Schorn, Geschäftsführer von Bauwerk Capital.

Intensive Beschäftigung mit dem Immobilienmarkt

„Vor drei Jahren habe ich das erste Mal Drive-Now ausprobiert. Zugegebenermaßen nicht aus Überzeugung, sondern aus Neugier. Vor einem Jahr habe ich mich bei einem Streaming-Dienst für Musik angemeldet. Hier überwog weniger die Neugier, als vielmehr die Einsicht, dass ich Musik nicht zwingend in Form von Tonträgern besitzen muss. Ob nun Carsharing oder Musik-Stream – beides funktioniert extrem einfach und beides nutze ich heute ganz selbstverständlich. Wie übrigens auch das Leihen von Fahrrädern. Dass solche gesellschaftlichen Veränderungen auch im Immobilienbereich ankommen und hier Themen wie Sharing und Collaborative Consumption in den Fokus rücken, ist nur eine Frage der Zeit gewesen", sagt Tobias Wilhelm, zuständiger Projektleiter der LBBW Immobilien für das Immobilienvorhaben FRIENDS.
Mit FRIENDS wird bis Sommer 2016 eines der deutschlandweit ersten Wohnprojekte entstehen, das diese Trends im Immobilienbereich aufgreift. „Wir haben uns intensiv mit den Herausforderungen des Münchner Markts beschäftigt und Wohnungssuchende nach ihren Wünschen befragt“, erklärt Schorn. In einem ersten Schritt werteten LBBW Immobilien und Bauwerk Capital mehrere tausend Kundendaten aus. Es handelte sich um Angaben, die Immobilieninteressenten in den vergangenen Jahren zu ihren Wohnwünschen gemacht hatten. Was ist ihnen wichtig? Was macht für sie eine gute Wohnung aus? Nach welchen Kriterien kaufen sie eine Immobilie? Aus diesen Informationen wurden Annahmen und Thesen abgeleitet.

Kino-Lounge und Hobbywerkstatt nicht gefragt

In einem zweiten Schritt wurden diese Thesen und Kundenassoziationen nach den fünf Themenbereichen „Health and Comfort", „Food", „Media", „Dachterrasse" und „Wohnbereich" gruppiert. Anschließend wurde die Gewichtung der verschieden Themen in persönlichen Befragungen mit potenziellen Mietern und Käufern herausgefiltert. Am Wichtigsten bewerteten die Befragten ein durchdachtes Storage-System, das Platz schafft, da es Stauraum aus der Wohnung auslagert. Ebenfalls sehr gefragt war ein Keeper. Während die Bewohner arbeiten, soll er auf Wunsch Pakete entgegennehmen, Reinigungsservices für Hemden oder Reparaturdienste für Fahrräder organisieren, Handwerker betreuen oder in der Urlaubssaison die Blumen gießen. Platz drei auf der Wunschliste belegte eine große Dachterrasse für alle Bewohner. Wichtig fanden viele auch einen Fitnessraum, ein Café sowie eine Kitchenlounge, die von den Bewohnern für größere Feste angemietet werden kann.
Allerdings zeigte die Befragung auch: Nicht alle Ideen, die die Experten interessant fanden, kommen auch bei der Zielgruppe positiv an. Kaum gefragt sind demnach ein Werkstattraum für Bastler, eine Raucher- oder eine Kino-Lounge. Auch der Grüne Daumen scheint bei vielen nicht ausgeprägt zu sein. Das Thema Urban Gardening, also gemeinsame Anbauflächen für Obst und Gemüse, wurde in der Befragung als weniger wichtig angesehen.
In FRIENDS realisiert wird nun unter anderem das großzügige Storage-System im Untergeschoss, auf Wunsch mit eingepasstem Ordnungsmöbel. So lassen sich in der Wohnung Lagerflächen für Dinge minimieren, die man nur saisonal oder eher selten braucht – was in der Konsequenz zu mehr echter Wohnfläche führt. „Dabei war es unser Ziel, ein Lagersystem zu entwickeln, das bequem zugänglich, hell und effizient ist", erklärt Wilhelm.

Helle, offene und durchdachte Wohnräume

Eine weitere Besonderheit ist das Cube-Konzept. Wie die Analyse der Kundenwünsche gezeigt hatte, wollen Immobilieninteressenten helle, offene und durchdachte Wohnräume. Gleichzeitig gilt es, auf die steigenden Immobilienpreise mit optimaler Flächenausnutzung zu reagieren. Der Cube in FRIENDS ist daher als das zentrale Versorgungs- und Stauraum-Modul innerhalb jeder Wohnung konzipiert. Er bietet nicht nur Platz für wichtige Funktionseinheiten wie Küchenzeile, Bad, Ankleide und Waschmaschine. Er schafft zugleich fließend ineinander übergehende Zonen – ohne den Verlust wertvoller Wohnfläche.
Einen großen Stellenwert haben zudem die Themen Sharing und Collaborative Consumption. So lautet das Motto bei beiden Wohngebäuden: Die spektakuläre Aussicht von der Dachterrasse über die Stadt, die Gleisanlagen und bis zu den Alpen ist für alle da. Das gilt auch für die große Kitchenlounge, den Fitnessraum oder den Keeper. Das Besondere: Die Verfügbarkeit der Gemeinschaftsflächen und -services kann mobil über eine App abgefragt werden. Dabei hat das Teilen neben der sozialen Komponente auch einen praktischen und nachhaltigen Effekt: Effizienz. Man braucht in der eigenen Wohnung weniger Stauräume. Käufer erhalten so bei kleineren Grundrissen und niedrigeren Quadratmeterzahlen dennoch mehr Wohnraum und können zugleich Annehmlichkeiten nutzen, die sie sich andernfalls vielleicht nicht leisten könnten.
„Dass sich der Aufwand im Vorfeld der Planung gelohnt hat, zeigt sich", so Schorn, "heute in der Vermarktung. Das Interesse an den Wohnungen in FRIENDS ist groß. Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, ob Münchner oder Nicht-Münchner: Das Konzept, gepaart mit einer besonderen Fassadenarchitektur und der zentralen Lage in einem der beliebtesten Wohnviertel Münchens überzeugen." (BSZ)  (Blick von der Dachterrasse und die Fassade - Fotos: LBBW Immobilien)