Bauen

07.10.2011

Vollfinanzierung ist riskant

Ohne Eigenkapital kann das Traumhaus zum Albtraum werden

Den Traum von eigenen vier Wänden zu verwirklichen kann bisweilen finanziell gefährlich werden. Wer sein Haus ganz ohne Eigenkapital und somit vollständig fremdfinanziert, dem drohen bei vorübergehender Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder längerer Krankheit erhebliche Probleme. Auf der voraussichtlich sicheren Seite ist hingegen, wer 20 oder noch mehr Prozent eigenes Geld mitbringt.
Vor Ausbruch der Finanzkrise im Sommer des Jahres 2008 drohten am Immobilienmarkt in Deutschland US-amerikanische Verhältnisse. Denn „um ihre Marktanteile zu vergrößern, boten immer mehr Banken Eigenheimfinanzierungen ganz ohne Eigenkapital“, sagt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München. Dass es dann doch nicht so weit bei uns gekommen ist, zählt zu den wenigen eher erfreulichen Folgen der Krise.
Denn bei einer so genannten Vollfinanzierung wird der gesamte Kaufpreis beziehungsweise werden sämtliche Baukosten ausschließlich mit einem Hypotheken-Darlehen bezahlt. Mit eigenem Geld übernimmt der Bauherr oder Käufer in der Regel nur die anfallenden Nebenkosten, die üblicherweise zwischen fünf und zehn Prozent der Erwerbssumme liegen. Manche Geldhäuser wollten sogar auch diese noch in den Baukredit mit hineinpacken.
Die Vollfinanzierung eines Eigenheims gibt es mittlerweile – zum Glück – so gut wie nicht mehr. „Die Institute sind nämlich wegen der Finanzkrise deutlich zurückhaltender bei der Vergabe risikobehafteter Kredite. Außerdem müssen sie mehr Eigenkapital vorhalten als früher“, erklärt Haas in der Augustausgabe Der Schutzbrief – Nachrichten von der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Folge: Eine Vollfinanzierung der eigenen vier Wände bekommt nur noch, wer ein Darlehen eigentlich gar nicht benötigt, weil er ausreichend Vermögen in der Hinterhand hat. Was aber nicht alltäglich ist, da nach übereinstimmenden Studien rund 95 Prozent der Bauherren beziehungsweise Käufer einen Kredit brauchen, um Wohneigentum zu schaffen.
Der Verzicht auf Eigenkapital mangels (ausreichendem) Vermögen macht die Immobilienfinanzierung „zu einem oft unkalkulierbaren Wagnis“, warnt Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Haas. Werde doch in einem solchen Fall unterstellt, dass über Jahrzehnte finanziell alles bestens läuft und es keine Ernstfälle gebe. Doch gerade diese „gehören aller Erfahrung nach zum Leben“, weiß Haas.
Jener Ernstfall mit finanziell gravierenden Folgen für die Bauherren- oder Käufer-Familie kann plötzlich eintreten. Etwa weil der Hauptverdiener arbeitslos wird und deshalb auf Unterstützung von der staatlichen Arbeitsagentur angewiesen ist. Auch eine längere Erkrankung kann enorme finanzielle Probleme verursachen, weil die Lohnfortzahlung durch den Arbeitgeber nur sechs Wochen lang läuft und es danach ein spürbar geringeres Krankengeld gibt. Bei Berufsunfähigkeit oder gar plötzlichem Tod des Hauptverdieners sind die finanziellen Folgen für die Angehörigen beziehungsweise Hinterbliebenen noch bedrohlicher.

Die Bank hält sich schadlos


Es ist eine Binsenweisheit: Je höher das Hypotheken-Darlehen, desto größer die finanziellen Verpflichtungen aus Zins und Tilgung, die daraus resultieren. So verursacht ein Baukredit in Höhe von 200 000 Euro momentan eine monatliche Belastung (bei 4,0 Prozent Zins und 1,5 Prozent jährlicher Tilgung) von gut 900 Euro. Hätte die Bauherren-Familie 50 000 Euro eigenes Geld mitgebracht und deshalb den Kredit auf 150 000 Euro gesenkt, ergäbe sich eine monatliche Belastung von knapp 700 Euro. Immerhin rund 200 Euro weniger Monat für Monat, was sich im Jahr auf fast 2500 Euro summiert.
Diese Ersparnis, die sich durch die Einbringung von Eigenkapital (im Beispiel 25 Prozent) ergibt, kann im Ernstfall, zum Beispiel einer unerwarteten Arbeitslosigkeit, entscheidend sein. Denn trotz verringerter Einnahmen besteht ausreichend Luft, den aus einem Baukredit resultierenden Verpflichtungen nachzukommen. Falls nicht, hält sich jedes Geldhaus über kurz oder lang schadlos durch die Verwertung (= Zwangsvollstreckung) des mit einem Darlehen finanzierten Eigenheims.
Deshalb: „Besser Finger weg von einer Vollfinanzierung der eigenen vier Wände“, rät eindringlich Florian Haas. Und falls trotz aller Anstrengungen bis auf Weiteres nur wenig Eigenkapital für den Hausbau oder den Wohnungskauf zusammenkommt? „Dann besser noch ein paar Jahre warten und zur Miete wohnen, bevor man sich in ein finanzielles Abenteuer stürzt“, warnt Haas. (BSZ)

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