Bauen

Verbandsdirektor Xaver Kroner. (Foto: VDW Bayern)

08.07.2011

"Was der Staat fordert, fördert er nicht"

Wohnungswirtschaft kritisiert an der Energieeinsparverordnung, dass sie alle über einen Kamm schert

Beim Kampf um den Klimaschutz wurde der Wohnungswirtschaft von der Politik eine zentrale Rolle zugeteilt. Grundlage hierfür ist das am 28. September 2010 vom Bundeskabinett beschlossene Energiekonzept. Mit diesem Konzept formuliert die Bundesregierung laut eigener Aussage Leitlinien für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung und beschreibt den Weg in das Zeitalter der erneuerbaren Energien.
Eines der neun Handlungsfelder ist der Bereich energetische Gebäudesanierung und energieeffizientes Bauen. Im Gebäudebereich ist das zentrale Ziel, den Wärmebedarf des Gebäudebestandes konsequent zu senken und bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu haben. Dafür ist laut dem Energiekonzept eine Verdopplung der energetischen Sanierungsrate von derzeit jährlich etwa ein auf zwei Prozent erforderlich.
Zentrales Instrument für die Durchsetzung dieses Zieles ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie definiert Anforderungen an Neubauten und bei Sanierungen im Bestand. Erstmals trat die EnEV am 1. Februar 2002 in Kraft. Sie löste die bis zu diesem Zeitpunkt geltende Wärmeschutz- und Heizungsanlagenverordnung ab. Nach Verschärfungen in den Jahren 2004, 2007 und 2009 ist für das Jahr 2012 erneut eine Novellierung der EnEV vorgesehen.
Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft wird durch diese schrittweisen Verschärfungen der energetischen Baustandards vor schier unlösbare Probleme gestellt. Bereits durch die letzte Verschärfung der Energieeinsparverordnung zum 1. Oktober 2009 haben sich die gesetzlichen Anforderungen an Wärmeschutz und Heizeffizienz um 30 Prozent erhöht. Neubau und Modernisierungen von Wohnungen wurden dadurch immer aufwändiger und teurer.
An dieser Stelle ist es wichtig zu betonen, dass sich die Wohnungswirtschaft nicht gegen den Klimaschutz stellt. Sie ist sogar einer der Vorreiter. Die Ziele des Kyoto-Protokolls von 1990 wurden von der deutschen Wohnungswirtschaft deutlich übertroffen. Seit 1990 wurde der CO2-Ausstoß in unserer Branche um 35 Prozent reduziert. Rein technisch gesehen sind die Klimaschutz-Auflagen machbar.
Der Bau von Null-Energie-Häusern wäre fachlich kein Problem für unsere Mitgliedsunternehmen. Doch es geht nicht nur um Technik, sondern vor allem um Wirtschaftlichkeit. Und genau hier setzen die Schwierigkeiten ein. Mit einer bayernweiten Durchschnittsmiete aller Mitgliedsunternehmen von 4,74 Euro pro Quadratmeter lassen sich nun einmal keine Wunder vollbringen.
Unser Hauptkritikpunkt an der Energieeinsparverordnung ist deshalb, dass sie alle über einen Kamm schert. Ob Sozialmieter oder Villenbesitzer, ob das Haus in Wunsiedel oder München steht, die Anforderungen der EnEV sind für alle gleich. Bei der geschilderten Durchschnittsmiete spielt es auch keine Rolle, dass der Vermieter laut Mietrecht die Möglichkeit hat, bis zu elf Prozent der Investitionskosten über eine Mieterhöhung geltend zu machen. Für sozial schwache Haushalte ist eine Mieterhöhung von bis zu 2,50 Euro pro Quadratmeter bei umfassender Modernisierung finanziell einfach nicht machbar.

Noch einmal um 30
Prozent erhöhte Standards


Nun könnte man zu Recht argumentieren, dass es für genau diese Fälle ja auch die Förderprogramme der KfW und der BayernLabo gibt. Das ist grundsätzlich auch richtig. Nur gelten leider bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln die „normalen“ Standards der EnEV nicht mehr. Was der Staat fordert, das fördert er nicht.
Bei Inanspruchnahme von KfW-Programmen und des Bayerischen Modernisierungsprogramms (BayMod) müssen noch einmal um 30 Prozent erhöhte Standards erfüllt werden. Wie schwierig das ist, lässt sich an der Entwicklung des BayMods bestens verfolgen. Das Darlehensvolumen, das die VdW Bayern-Mitglieder im Rahmen des Förderprogramms 2009 – vor Inkrafttreten der EnEV 2009 – genutzt hatten, war mit 170 Millionen Euro um ein Drittel höher als in den Vorjahren. Im Jahr 2010 ist die Inanspruchnahme des Bayerischen Modernisierungsprogramms so zurückgegangen, dass statt wie im Vorjahr 5000 Wohnungen nur noch 1000 Wohnungen mit Mitteln aus diesem Programm modernisiert wurden.
Die bayerischen Wohnungsunternehmen haben 2010 aber nicht etwa weniger Geld für die Modernisierung ausgegeben. Zum ersten Mal seit der Verband Statistik führt, haben die Modernisierungsinvestitionen 2010 (384 Millionen Euro) die Instandhaltungsausgaben überholt. Die meisten dieser Maßnahmen wurden aber freifinanziert. Denn der Fördervorteil durch KfW-Programme und Bayerisches Modernisierungsprogramm konnte die Baukostensteigerungen nicht kompensieren, die bei Förderung gegenüber der normalen EnEV 2009 auftraten.
Das historisch günstige Zinsniveau hat hier 2010 noch investitionsfördernd geholfen. Aber dieses Zinsniveau ist inzwischen Geschichte. Gemeinsam mit den Verantwortlichen aus Politik und Verwaltung ist es nun gelungen, die Konditionen im BayMod deutlich zu verbessern. Die Zinsverbilligung gegenüber den normalen KfW-Programmen liegt nun im Bayerischen Modernisierungsprogramm bei 1,25 Prozent. Doch eine erneute Verschärfung der Baustandards durch die EnEV im Jahr 2012 würde diese Kostenkompensationen wieder zunichte machen.
In der politischen Diskussion ist oft zu hören, dass eine warmmietenneutrale energetische Sanierung möglich sei. Material für diese Aussage lieferte zum Beispiel die bundeseigene Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) mit einer Sanierungsstudie. Diese kommt, sogar auf Basis strengerer Standards, zu dem Ergebnis, dass die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern sich sowohl für Vermieter als auch für Mieter rechnet.
Demnach könne der Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnehin saniert werden müssen, ohne Mehrbelastungen für Mieter oder Vermieter um rund 75 Prozent (Effizienzhaus 70) gesenkt werden. Dabei werden erhebliche Kostenbestandteile als nicht energetisch bedingte und nicht entscheidungsrelevante „Sowieso-Kosten“ eingestuft. Völlig unberücksichtigt bleiben wohnwertverbessernde Maßnahmen, um Wohnungen zum Beispiel altersgerecht anzupassen, wie Bäderumbau, Grundrissanpassungen oder Aufzugsnachrüstungen. All diese Maßnahmen müssen von Vermietern finanziert werden. Dazu brauchen sie entsprechend hohe Mieteinnahmen – oder ausreichende Förderung.

Mittel auf zwei
Milliarden Euro aufstocken


Wenn es der Bundesregierung ernst mit dem Klimaschutz ist, sollten die Mittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm auf wenigstens zwei Milliarden Euro jährlich aufgestockt und auf diesem Niveau gehalten werden. Nur so haben die langfristig agierenden Wohnungsunternehmen die wichtige Planungssicherheit.
Bei einer weiteren Verschärfung der Energieeinsparverordnung würde sich die Sanierungsgeschwindigkeit im Gebäudebestand nicht erhöhen, sondern verringern. Denn wer sich eine Sanierung nach den Standards der EnEV nicht leisten kann, dem bleibt nur die Alternative, überhaupt nichts zu tun. Aber selbst diesen Ausweg für finanziell überforderte Vermieter will die Bundesregierung schließen. So wird in den Papieren zur Energiewende ein Sanierungszwang ab 2020 in Aussicht gestellt. Man kann eine fehlgeleitete Politik offensichtlich noch weiter verschlimmern. Denn auch bei Zwang gilt (zumindest für Unternehmen und Privatpersonen): Geld, das nicht vorhanden ist, kann nicht investiert werden.
(Xaver Kroner)
Der Autor ist Verbandsdirektor und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des VdW Bayern.

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