Kommunales

Manchmal unterscheidet sich der innerstädtische Immobilienwert bereits von einer Straße zur nächsten. (Foto: Christ)

17.10.2014

Brisante Zahlen – kompliziert verpackt

Immobiliengutachten sind ein lukratives Geschäft – bei der Transparenz hat die Branche noch Defizite

Immobiliengutachten sollen auf Daten und Fakten basieren. Etwa auf jenen, die von Gutachterausschüssen in den Kommunen erhoben werden. Die Wertermittler beobachten und analysieren die Marktentwicklung von Grundstücken, führen Kaufpreissammlungen durch und ermitteln Bodenrichtwerte sowie Bewirtschaftungskosten. So sorgen sie für Markttransparenz. Ungelöst bleibt allerdings die Frage, welche Marktdaten sie nach außen geben dürfen und welche nicht.

Wie viel kostet in München eine durchschnittliche Neubauwohnung mit einer Fläche von 80 Quadratmetern? Das ist noch leicht aus dem Immobilienmarktbericht herauszulesen. Selbst nähere Informationen über einzelne Stadtteile sind bis auf wenige Ausnahmen zu finden. So kostet eine 80 Quadratmeter große Bestandswohnung in Berg am Laim knapp 300 000 Euro. In Haidhausen muss man dafür schon 425 000 Euro berappen Selbst für die Mieten der Eigentumswohnungen gibt es Richtwerte. In Berg am Laim können knapp zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden. In Haidhausen sind es fast 14. Wer als Eigentümer noch höhere Mieten erzielen möchte, muss sich in Schwabing oder im Lehel umsehen.
Solche eher groben Daten stehen für München nahezu flächendeckend zur Verfügung. Doch viele Immobiliensachverständige wollen es genauer wissen. Immerhin kann sich der Immobilienwert innerhalb eines Stadtteils von Straßenzug zu Straßenzug deutlich unterscheiden. Doch die einzelnen Gutachterausschüsse dosieren die Informationen, die sie herausgeben. Bei weitem nicht alles wird verraten. „Auch wir sind sehr restriktiv“, gibt Harald Bauer vom Gutachterausschuss des Landratsamtes Main-Spessart zu. Der Datenschutz werde streng beachtet. Daten zu konkreten Grundstücken würden deshalb nicht herausgerückt: „Doch reden wir mit Gutachtern, die solche Daten interessieren.“ Im Gespräch gebe es dann schon mal die eine oder andere Information, die für den Sachverständigen relevant ist: „Wir teilen zumindest unsere Einschätzung der Situation mit.“ Aber das sei natürlich noch lange kein vollständiges Gutachten.
Der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken und Immobilien in dem unterfränkischen Landkreis hält das kleine Team des Gutachterausschusses schwer auf Trab. „Wir haben drei Gutachter mit je etwa 0,2 Stellen“, informiert Bauer. Die meiste Zeit sind die Landkreisbeschäftigten mit Baugenehmigungen, Städtebauförderung Bauaufsicht oder Denkmalschutz befasst. Rund 2000 Kaufverträge müssen daneben pro Jahr ausgewertet werden. Dafür steht eine Schreibkraft mit einer 80 Prozent-Stelle zur Verfügung. Nur alle zwei Jahre können im Landkreis Main-Spessart Bodenrichtwerte herausgegeben werden. Auch die Zeit für Auskünfte ist knapp bemessen.
Streit beim Immobilienkauf gibt es oft mit Blick auf den Schallschutz. „Eröffnet ein Flughafen zum Beispiel eine neue Startbahn, kann dies zum Wertverlust führen“, erläuterte Michael Debus vom Gutachterausschuss Frankfurt bei einer Tagung zum Thema „Grundstückswertermittlung“ in Würzburg. Ein Makler, der damit beauftragt war, zu eruieren, wie sich die Immobilienwerte durch die Startbahn über die kommenden Jahre verändern würden, stellte den Gutachterausschuss vor Probleme. Denn der Mann war nicht öffentlich vereidigt – doch nur solchen Personen sollen nach dem hessischen Gesetz genaue Auskünfte erteilt werden. Die Sache ging letztlich vor Gericht.

 

Uneinheitlicher Datenschutz


Daten über den Wert und die Wertentwicklung von Grund und Boden sind auch in Bayerns Städten unterschiedlich schwer oder leicht zu bekommen, bestätigte der Würzburger Gutachter Siegfried Sussner. In Landshut, München und Nürnberg sei die Situation gut. Im Rest von Bayern dagegen nicht: „Was für uns heißt, dass wir selbst im Internet recherchieren müssen.“
Dies erschwert das Kerngeschäft von Immobiliensachverständigen sehr. Sie benötigen dadurch viel mehr Zeit, um ihre Gutachten zu erstellen. Auch für den Frankfurter Experten Michael Debus stellen die heterogenen Auskunftsregeln ein großes Problem dar. In Bayern gibt es andere Regeln als in Hessen. Doch selbst die einzelnen Länderregeln über die Auskunftspflichten sind oft nicht eindeutig. „Der Datenschutz wird sehr uneinheitlich interpretiert“, bestätigt Debus, der dem Arbeitskreis „Wertermittlung“ des Deutschen Städtetages angehört. Er plädiert für eine einvernehmliche Regelung der Länder – oder eine Bundesgesetzgebung.
Eine immer brisantere Aufgabe für Wertermittler stellen verwahrloste, baufällige Gebäude dar, hieß es bei der Würzburger Tagung, die das Institut für Städtebau und Wohnungswesen organisierte. Die Problematik beginnt damit, dass oft nicht klar ist, wem die Immobilie gehört. Auch liegt nicht immer auf der Hand, ob es für das Gebäude noch einen Bestandsschutz im Sinne der einstmals erteilten Baugenehmigung gibt. Unter bestimmten Umständen kann die nämlich erlöschen. Entscheidet sich eine Kommune daraufhin, die Immobilie aufzukaufen, etwa, um ihre Stadtentwicklung voranzutreiben, beginnt die schwierige Frage, wie und zu welchem Preis dies geschehen kann.
Die Doppik stellt eine weitere Herausforderung für Wertermittler dar. Durch die Gegenüberstellung von Vermögen und Schulden soll erstmals die wirtschaftliche Situation der Kommunen realitätsnah abgebildet werden. Jede Kommune ist daher gefordert, sich Informationen für die Bewertung aller Immobilien sowie aller bebauten und unbebauten Grundstücke zu beschaffen sowie sich mit Bewertungsmethoden und Wertermittlung auseinanderzusetzen. Den Wert der eigenen Habe zu ermitteln, ist für die Kommunen allerdings eine äußerst komplexe Angelegenheit. Was Ralf Müller von der Verwaltungsgemeinschaft Schondorf am Ammersee bestätigt. "Wie zum Beispiel", fragt er, "soll man denn einen Friedhof exakt bewerten?“ (Pat Christ)

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