Menschen, die händeringend nach einer Bleibe suchen, können sich darüber richtig ärgern: Während für neue Wohnungen kein Platz mehr ist, stehen in vielen Städten die Büroimmobilien leer – in München etwa 18 Prozent. Auch deshalb wird die Umwandlung von Gewerberäumen in Kommunen immer beliebter – trotz einiger Hürden.
Das Institut für Städtebau und Wohnungswesen (ISW) in der Landeshauptstadt hatte jetzt gemeinsam mit dem Landesverband Bayern des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Experten zusammengerufen, die über die über die Einzelheiten einer solchen geänderten Nutzung referierten.
Die Rahmenbedingungen sind derzeit günstig: Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage steigt die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnungen, besonders in den wirtschaftlich prosperierenden Kommunen. Obendrein machen die steigenden Energiepreise eigene Häuser für Bezieher mittlerer Einkommen weniger erschwinglich. Die Stadtverwaltungen sind ebenso von dem Trend begeistert. Denn jahrelang drängten die Menschen hinaus ins Grüne, die städtischen Zentren wandelten sich abends erst zu nahezu ausgestorbenen Arealen und irgendwann sogar zu Investitionsruinen. Doch seit einiger Zeit entdecken viel Bürger wieder den Reiz der City mit ihrer besseren Infrastruktur und dem anspruchsvolleren Kultur- und Freizeitangebot. In vielen Orten gibt es dafür unter dem Stichwort „Belebung der Innenstadt“ bereits eigene Fördermaßnahmen.
„Die Baukosten eines grundlegenden Umbaus samt energetischer Sanierung sind allerdings mit denen eines Neubaus vergleichbar“, gibt Bernd Kritzmann zu bedenken. Der Hamburger Architekt war Hauptredner auf der ISW-Veranstaltung und gehört in der Elbmetropole zu den Mitwirkenden an der so genannten „Hafen-City“, einem Vorzeigemodell gehobenen innerstädtischen Wohnens. „Aber selbst bei gleichen Baukosten von Umwandlung und Neubau stellt sich das Redevelopment in der Regel finanziell günstiger, weil die Abrisskosten entfallen, sich die Bauzeit verkürzt und damit geringere Kosten in der Zwischenfinanzierung anfallen“, wirbt Kritzmann. „Obendrein bleibt die Grundstücksausnutzung gleich oder lässt sich bei einer Nachverdichtung sogar noch erhöhen.“

Rechtliche Unterschiede

Trotzdem eignet sich, da warnt der Professor eindringlich, nicht jede leer stehende Büroimmobilie als Wohnhaus. Fünf Faktoren gelte es zu beachten: Lage, Bestand, Baurecht, Zustand des Objekts sowie die genaue Baumaßnahme. Dafür werden dann entsprechend Punkte vergeben, 100 maximal. Bei mehr als 50 Punkten ist eine Umwandlung wirtschaftlich sinnvoll oder zumindest machbar, ab 30 Punkten wenigstens noch eine Kann-Entscheidung des Investors. Werden weniger als 30 Punkte vergeben, raten der Professor und seine Kollegen von der Umwandlung eines Bürohaus in ein Wohnungsgebäude lieber ab.
Doch das ist nicht die einzige Einschränkung, die interessierte Besitzer leer stehender Immobilien beachten müssen. Es eignen sich auch nicht alle Wohnungssuchenden unbedingt als Mieter oder Käufer. Sehr beliebt sind derzeit Konzepte für Boardinghäuser, die Berufspendler nutzen, Künstlerateliers mit kombiniertem Wohnbereich, spezielle Mehr-Generationen-Wohnungen oder Studentenunterkünfte. Ins Auge gefasst werden auch primär Bezieher hoher Einkommen, bevorzugt Singles. Weniger geeignet sind die meisten Menschen mit mittlerem und kleinerem Verdienst – vor allem aufgrund der zu erwartenden vergleichsweise hohen Miete, auf die vorherige Kosten umgelegt werden, oder Familien mit kleinen Kindern. Grund: Viele Büroimmobilien befinden sich in innerstädtischen Bereichen, die nicht zwingend über die entsprechende soziale Infrastruktur – Schulen, Kindergärten, Spielplätze – verfügen. „Das ganze ist nichts für den sozialen Wohnungsbau“, stellt Bernd Kritzmann klar. „Wer in ein solches Haus zieht, erwartet eine gehobene Qualität.“
Investoren müssen sich auch mit diversen rechtlichen Aspekten auseinandersetzen; etwa der Stellplatzregelung (da gibt es große Unterschiede zwischen Büros und Wohnhäusern, obendrein auch zwischen den verschiedenen Städten), eventuell macht die Umnutzung auch eine Änderung des Bebauungsplans notwendig, ebenso muss häufig das Brandschutzkonzept überarbeitet werden.
Auch in wirtschaftlicher Hinsicht gilt es einiges zu beachten. Wohnhäuser benötigen mehr so genannte Gebäudeinfrastruktur, etwa Toiletten und Küchen. Auch bei der Vermarktung gibt es Unterschiede. Ein Leerstand bei Mietwohnungen ist gerade in Südbayern nahezu ausgeschlossen, allerdings sind diese erst nach der Fertigstellung vermarktbar. Büros dagegen können vom Plan weg verkauft beziehungsweise vermietet werden. Und während die Wohnungsmietfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet wird, kann die Mietfläche für Büros auch individuell vereinbart werden. In Einzelfällen können so Mietflächenverluste zwischen zwei und zehn Prozent entstehen. Die Baukosten betragen bei Wohnungen zwischen 500 und 1200 Euro je Quadratmeter, bei Büros sind es nur zwischen 100 und 800 Euro, also eine Differenz von bis zu 400 Euro. Die Maklercoutage ist bei Büros mit bis zu sechs Monatsmieten fast doppelt so hoch wie bei Wohnungen.
(André Paul)