Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Laut einer vom Verband deutscher Wohnungsunternehmen (VdW) Bayern in Auftrag gegebenen Umfrage befürchten 60 Prozent der Bayern, dass es in den nächsten Jahren nicht genügend bezahlbare Wohnungen im Freistaat geben wird. Besonders groß sind die Sorgen demnach in Augsburg (95 Prozent), Regensburg (87) und München (76). Kein Wunder, denn der Bestand an Sozialwohnungen in Bayern hat sich seit 1999 auf 130 000 fast halbiert. Die Folge: Neben Zuwanderern ins prosperierende Bayern drängen immer mehr Menschen mit schmalem Geldbeutel auf den freien Wohnungsmarkt, erschwingliche Mieten werden gerade in boomenden Ballungsräumen ein rares Gut.

Vergangenes Jahr wurden im Freistaat 51 500 neue Wohnungen gebaut. Im Vergleich zu 2013 ist das zwar ein Plus von fast zehn Prozent, doch noch immer zu wenig, um über den Bestandserhalt hinaus zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Mehrzahl der neuen Wohnungen wird von kommerziellen Bauträgern gebaut, die an ihren Investitionen verdienen wollen. Kommunale oder genossenschaftliche Unternehmen, die übers ganze Land gemittelt Mieten von rund sechs Euro je Quadratmeter verlangen, stoßen mit ihrem sozialen Auftrag an die Wirtschaftlichkeitsgrenze.

Hauptgrund sind die gestiegenen Baukosten. Seit 2000 haben diese im Bundesdurchschnitt um 36 Prozent zugelegt, mancherorts aber um 100 Prozent mehr. Hohe Grundstückskosten, gestiegene Standards bei Brandschutz, Energieeffizienz und Barrierefreiheit, komplexere Planungen – vor allem damit haben Investoren zu kämpfen. „Wir müssen aufpassen, dass der Wohnungsbau überhaupt noch wirtschaftlich möglich ist“, warnt der bayerische VdW-Verbandsdirektor Xaver Kroner und fordert einen Stopp beim Baukostenanstieg.
Genau damit hat sich der Wohnprojektetag Bayern 2015 beschäftigt. Große Hilfen von der Politik können sich die Bauträger dabei nicht erwarten. Laut Baustaatssekretär Gerhard Eck (CSU) hat der Freistaat zwar seit 2010 den Bau von 25 000 Wohnungen und Heimplätzen mit 1,1 Milliarden Euro staatlich gefördert – für 2015 und 2016 stehen weitere 440 Millionen Euro bereit –, doch Kostendämpfung war damit nicht verbunden. Den Mangel an günstigem Bauland kann aber auch Eck nicht beheben.

Land ist extrem teuer – wer baut da günstige Wohnungen?

Der Architekt und Bauplaner Carlo Baumschlager sieht die Politik dennoch in der Pflicht. In Deutschland gebe es 1500 DIN-Normen nur für das Bauwesen. Eine Entschlackung könne da nicht schaden. Als Preistreiber hat Baumschlager neben den Grundstückspreisen auch die Renditevorstellungen der Bauträger und die Flächenansprüche der Nutzer ausgemacht. Wer also die Schuld für hohe Baukosten bei den Architekten ablade, „redet mit den Falschen“, so Baumschlager. Bei einem vom Land Vorarlberg unterstützten Bauprojekt in Lauterach bei Bregenz war es ihm und seinen Partnern gelungen, die Baukosten je Quadratmeter durch Drehen an allen genannten Stellschrauben um ein Drittel zu senken.

Ein anderes Beispiel liefert Hermann Koller, Vorstandsmitglied der Wiener Heimbau Wohnungsgenossenschaft. Sein Credo: Kostengünstiges Bauen ist möglich, sollte aber von außen nicht sichtbar sein. Schlüssel zum Erfolg sind bei ihm schlicht kleinere Wohnungen. Statt durchschnittlich 83 Quadratmeter für eine 3-Zimmer-Wohnung stellt die Heimbau 70-Quadratmeter-Wohnungen her. Das reduziert die Mietbelastung für die Bewohner um 140 Euro im Monat. Damit der Bauträger dennoch auf seine Kosten kommt, befinden sich in den Wohnblöcken maximal 33 Prozent solcher „Smart-Wohnungen“, der Rest wird zu ortsüblichen Preisen verkauft oder vermietet. Um den hohen Grundstückspreisen zu begegnen, geht die Heimbau laut Koller sogar ins Risiko: „Wir kaufen jetzt Grünland in der Hoffnung, dass es in 10 oder 15 Jahren zu Bauland wird.“

Auch die Oberste Baubehörde in Bayern setzt auf Innovationen. Dazu fördert sie in diesem Jahr bayernweit 12 Modellprojekte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. In Bamberg zum Beispiel modernisiert das örtliche Wohnungsunternehmen eine Anlage aus der Nachkriegszeit. Auf der Fläche entstehen zusätzliche Wohnungen, ein intelligentes Mobilitätskonzept mit Car-Sharing und Stellplätzen für Fahrräder soll die teure Tiefgarage ersetzen.

Und in München baut die Gewofag ein Viertel altengerecht um und aus. Ziel ist es, dass ältere Bewohner möglichst lange in ihren kostengünstigen Wohnungen bleiben können. Allen Projekten gemein ist die Forderung der Baubehörde, sich bei Bau und Haustechnik auf das Notwendigste zu beschränken. „Mit vielen Kleinigkeiten kann man so viele Kosten sparen, damit am Ende ein, zwei Wohnungen mehr herausspringen“, erläutert Ministerialrätin Karin Sandeck die Zielsetzung. (Jürgen Umlauft)