Politik

Ein rares Gut: bebaubare Grundstücke in Großstädten. (Foto: rs)

24.02.2017

Private Investoren sind im Vorteil

Städte- und Gemeindetag fordern Strafsteuern für verkaufsunwillige Grundstückbesitzer – doch das löst das eigentliche Problem nicht

Bayern geht es wirtschaftlich vergleichsweise gut. Auch deshalb zieht es immer mehr Menschen in den Freistaat. Doch die Schattenseite des ökonomischen Erfolgs ist der drastisch zunehmende Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Aus diesem Grund wollen der Bayerische Gemeindetag und der Bayerische Städtetag massiv Bauland mobilisieren. Denn die Eigentümer sind oftmals nicht bereit, unbebaute Grundstücke zu verkaufen. Was ist davon zu halten?

Bayerns Städtetagsvorsitzender Ulrich Maly (SPD), zugleich Oberbürgermeister von Nürnberg, hat folgende Gründe für den mangelnden Verkaufswillen ausgemacht: Teils würden Grundstücke für die Erben vorgehalten, teils Grundstücke wegen des überhitzten Immobilienmarkts als Spekulationsobjekte zurückgehalten. Daneben fehle es wegen der derzeitigen Niedrigzinsphase an Möglichkeiten, den erlösten Wert anderweitig gewinnbringend anzulegen. Und schließlich sei es so, „dass die Steuer, die auf den Verkaufserlös anfällt, den Willen zum Verkauf eines Grundstücks hemmt“, so Maly.

Zurückhaltende Landwirte


Landwirte zeigen sich laut Maly besonders zurückhaltend beim Verkauf nicht mehr benötigter Flächen. Allein im Stadtgebiet Nürnberg gebe es viele nicht mehr bewirtschaftete Hofstellen, die vor allem wegen des befürchteten Steueranfalls nicht verkauft würden.

Denn der Erlös aus einem Grundstücksverkauf muss als Einkommen versteuert werden – sofern das Grundstück zum Betriebsvermögen zählt. Entstammt das Grundstück dem Privatvermögen, fällt eine Steuer nur dann an, wenn innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Wie hoch dieser Einkommensteuersatz letztlich für den Verkäufer ist, berechnet sich nach dessen individueller Situation. Klar ist, dass sich der zu versteuernde Gewinn aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten errechnet. Wird also zum Beispiel ein Grundstück, das einmal für 80.000 Euro erworben wurde, für 220.000 Euro verkauft, müsste der Verkäufer bei einem Einkommensteuersatz von 30 Prozent 42.000 Euro an den Fiskus überweisen.

Wegen dieser Steuerlast wollen Städte- und Gemeindetag Landwirten, die entsprechend bebaubare Flächen haben, eine zeitlich befristete Steuerermäßigung ermöglichen, damit entsprechende Areale aus bäuerlichem Besitz verkauft werden können. Das befürwortet auch Bayerns Finanzminister Markus Söder (CSU): „Freibeträge für Gewinne aus dem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen können durchaus eine sinnvolle Lösung sein.“ Bislang sei das auf Bundesebene an der SPD gescheitert.

Baulandsteuer einführen


Eine weitere Art, den Wohnungsbau anzukurbeln, wäre die Neueinführung einer sogenannten Baulandsteuer gegen Grundstücksspekulanten. Das fordern Bayerns Städte und Gemeinden. „Wer für brachliegendes aber bebaubares Land Steuern zahlen muss, wird es sich gut überlegen, ob ein weiteres Zuwarten wirtschaftlich sinnvoll ist“, meint Bayerns Gemeindetagspräsident Uwe Brandl (CSU). Er appelliert gemeinsam mit Maly an Bund und Freistaat, die sogenannte Grundsteuer C aus den 1960er-Jahren als „Baulandsteuer“ wieder einzuführen. Eine Idee, die der Bundesrat vor einiger Zeit allerdings verworfen hat.

All diese steuerlichen Maßnahmen beseitigen aber noch nicht den aktuellen Preisdruck. Denn selbst wenn es genug Flächen zum Verkauf gäbe, sind die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinden beschränkt. Private Investoren können einfach mehr für ein Grundstück bezahlen als die notorisch klammen Kommunen.

Private Investoren können schneller zuschlagen


Obendrein können private Investoren auch schneller zuschlagen. Städte und Gemeinden müssen ihr Agieren nämlich juristisch wasserdicht machen. „Vor einem Ankauf wird in aller Regel ein Wertgutachten angefordert“, erklärt ein Sprecher des Bayerischen Gemeindetags. Da ziehen Kommunen leicht den Kürzeren.

Finanzinvestoren können auch einfach mal schnell zum Telefonhörer greifen, um sich bei Immobilienmaklern zu erkundigen, was so zu haben ist. Wie ein Regensburger Makler der Staatszeitung sagt, geht es dabei zunehmend auch um Grundstücke. Während in der Vergangenheit meist bereits fertiggestellte Immobilien im Fokus standen. Für den kommunalen Wohnungsbau, der ja vor allem preisgünstigen Wohnraum schaffen will, verheißt das nichts Gutes.
(Ralph Schweinfurth)

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