Zwangsversteigerungen von Immobilien am Münchner Amtsgericht sind gerade so gut besucht wie nie. Und fast immer werden die Wohnungen weit über dem Verkehrswert verkauft. Eine sanierungsbedürftige Erdgeschosswohnung in Giesing, direkt an der Tegernseer Landstraße, 72 Quadratmeter, hatten Gutachter zum Beispiel auf 140 000 Euro geschätzt. Verkauft wurde sie schließlich für 165 000 Euro. „Ich frage mich manchmal: Ist da Gold vergraben?“, sagt eine Mitarbeiterin des Amtsgerichts.
Immobilien sind derzeit heiß begehrt, nicht nur in München, auch im übrigen Bayern. „Die Nachfrage ist im Freistaat in den vergangenen drei Jahren kontinuierlich gestiegen“, sagt Paul Fraunholz, Geschäftsführer der bayerischen Sparkassen-Immo-Gruppe. Der Grund: Immobilien gelten in Zeiten der Eurokrise als sichere Geldanlage. Dies hat kürzlich auch das Investmentbarometer des Marktforschungsunternehmens GfK gezeigt: Mehr als drei Viertel der Privatanleger halten eine Investition ins eigene Heim für attraktiv oder sogar sehr attraktiv.

In den Regionen können die Preise stark abweichen

Besonders beliebt sind Immobilien in Bayern. Im Landesdurchschnitt sind deshalb die Preise von gebrauchten Häusern und Eigentumswohnungen im Jahr 2011 um jeweils sieben Prozent gestiegen. Für ein gebrauchtes Haus mussten Käufer zum Beispiel bei Sparkassen und Landesbausparkassen 210 500 Euro investieren, für eine gebrauchte Eigentumswohnung 113 800 Euro. Der Durchschnittspreis für neu gebaute Häuser stieg im vergangenen Jahr sogar um 16 Prozent auf 367 900 Euro.
Von diesen landesweiten Durchschnittswerten können die Preise in den Regionen stark abweichen. Während ein gebrauchtes, freistehendes Einfamilienhaus in strukturschwachen Regionen Bayerns für weniger als 200 000 Euro zu haben ist, müssen in Ballungsräumen wie Nürnberg, Regensburg, Lindau, Rosenheim oder Augsburg zwischen 350 000 und 450 000 Euro in ein vergleichbares Objekt investiert werden. In guten Münchner Lagen oder im Landkreis Starnberg muss man in der Regel sogar mehr als 700 000 Euro zahlen.
Trotz der stetig steigenden Preise bestehe nicht die Gefahr einer Immobilienblase, glaubt Paul Fraunholz von der Sparkassen-Immo-Gruppe. Es gebe keine Parallelen zu den Blasen in den USA, Irland oder Spanien. Dort wurden Häuser und Wohnungen vielfach zu 100 Prozent kreditfinanziert, da alle Beteiligten auf hohe Renditen hofften. Fraunholz: „In Bayern finanzieren Banken und Sparkassen keine Objekte in voller Höhe der Anschaffungskosten. Und weder Eigennutzer noch Kapitalanleger erwarten hohe Wertsteigerungen.“
Doch auch die Tatsache, dass die hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, ist an der Preissteigerung schuld. Zwar wurden im Jahr 2011 fast 30 Prozent mehr neue Wohnungen fertiggestellt als 2010, fast 38 000, und mehr als 20 Prozent mehr genehmigt, rund 45 000. Doch das ist nicht genug: Das bayerische Innenministerium rechnet damit, dass bis 2027 durchschnittlich mehr als 50 000 Wohnungen pro Jahr errichtet werden müssten, um den Bedarf zu decken, circa 70 Prozent davon außerhalb des Großraums München. Allein der Nachholbedarf der vergangenen Jahre wird auf fast 300 000 Wohnungen geschätzt.

"Ballungsräume müssten gezielter gefördert werden"

Derzeit fördert der Freistaat mit Hilfe des Bundes den Wohnungsraum mit 205 Millionen Euro. „Das ist zu wenig“, kritisiert Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des bayerischen Landesverbands des Deutschen Mieterbunds. „Vor zehn Jahren war die Förderung noch um mehr als ein Drittel höher.“ Problematisch sei auch, dass die Subventionen nach dem Gießkannenprinzip verteilt werden. „Ballungsräume wie Nürnberg, Ingolstadt, Augsburg und München müssen gezielter gefördert werden.“
Brennpunkte des bayerischen Wohungsmarkts sind München und die umliegenden Landkreise. „Weil dort besonders viele Anleger Immobilien kaufen, erreichen die Mieten Mondpreise.“ Schließlich sollen die Renditeerwartungen erfüllt werden. Schmid-Balzert fürchtet, in der Landeshauptstadt könne deshalb eine Immobilienblase wachsen. In München sind Immobilien nicht nur am allerteuersten – und deshalb für Anleger besonders attraktiv – auch die Bevölkerung wächst kontinuierlich. Bis 2030 soll die Zahl der Einwohner um zehn Prozent auf 1,5 Millionen ansteigen. Jedes Jahr werden deshalb nach Angaben des Kommunalreferats rund 7000 neue Wohnungen gebraucht.
In der Landeshauptstadt findet man viele Beispiele dafür, was steigende Immobilienpreise für die Mieter bedeuten: Bettina und Jürgen Engel aus Haidhausen werden sich die Wohnung, in der sie seit über 40 Jahren leben, wohl bald nicht mehr leisten können. Zwei Eigentümerwechsel und mehrere Mieterhöhungen haben sie in den vergangenen zehn Jahren mitgemacht. Jetzt steht die nächste Erhöhung an. „Wahrscheinlich müssen wir dann ganz aus München weg“, sagt Bettina Engel.
(Veronica Frenzel)