Zwangsversteigerungen sind für Hausbesitzer ein Horrorszenario - diejenigen, die derzeit noch in einer deutschen Großstadt nach bezahlbarem Wohneigentum suchen, hoffen dagegen auf ein Immobilienmärchen: Bieter findet Objekt in zentraler Lage, zahlt dafür nur einen Bruchteil des Verkehrswerts und lebt glücklich bis zum Ende. Wer sich den Traum vom ersteigerten Haus so ausmalt, hat aber in diesen Zeiten ein Problem: Denn die guten Objekte zu märchenhaften Preisen werden seltener: „Zwangsversteigerungen sind nichts für Schnäppchenjäger“, sagt Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung beim Datenportal Immobilienscout24. Denn Zwangsversteigerungen sind derzeit ein besonders holpriges Pflaster. Das liegt daran, dass sie die momentane Situation am Immobilienmarkt widerspiegeln – und die ist gut. Für Bieter heißt das: schlecht, denn das Objektangebot schrumpft. Tatsächlich zählte das Statistische Bundesamt in 2010 insgesamt rund 68 700 Zwangsversteigerungen unbeweglicher Gegenstände in Deutschland. Das war der niedrigste Wert seit 1999.
Nach Zahlen des privaten Datendienstleisters Argetra wird die Zahl 2011 vielerorts wohl noch einmal geringer ausfallen. Zum Vergleich: In der Spitze in 2004 zählten die Statistiker des Bundes rund 91.800 Verfahren. „Immobilien sind im Moment so gefragt, dass die meisten Objekte frei verkauft werden, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt“, sagt Kiefer. „Speziell in gefragten Großstädten kommen meist nur noch schwierige Objekte unter den Hammer.“ Gleichzeitig nimmt das Interesse zu. Deutsche Anleger stecken ihr Geld gern in Immobilien – gerade wenn sie keine sichere Alternative anderswo sehen. „Das Publikum hat sich sehr verändert. Es kommen sehr viel mehr Privatleute als früher zu den Terminen“, sagt Immobilienexperte Werner Siepe. Er hat früher professionell Objekte ersteigert und nun ein Buch mit dem Titel „Erfolgreiches Ersteigern von Haus oder Wohnung“ geschrieben. Er stellt fest: Gerade bei Einfamilienhäusern sind die Termine oft überlaufen. „Die meisten suchen Objekte zur Selbstnutzung.“
„Es trauen sich immer mehr Menschen an das Thema heran“, sagt auch Axel Mohr, Geschäftsführer beim Datenanbieter Argetra, der einen Newsletter mit aktuellen Zwangsversteigerungsterminen herausgibt. Hinzu kommt, dass die Interessenten anspruchsvoller werden: „Es hängt viel von der Lage ab. Niemand bietet heute nur mit, weil es billig ist“, sagt Mohr. Trotzdem gehen Objekte häufig bereits beim ersten Termin weg – in bestimmten Gebieten, etwa Berlin, bisweilen sogar über dem vom Gutachter angesetzten Verkehrswert. Dabei sind die Verkehrswerte bei Versteigerungsimmobilien ein heikler Richtwert: „Die Gerichte sparen oft an bei der Qualität der im Verfahren erstellten Gutachten“, sagt Kiefer. „In nicht wenigen Fällen werden die Objekte vorher nicht einmal von innen besichtigt.“ Das liegt nicht an der Schlampigkeit des Gutachters – es reicht, wenn der Bewohner einer Immobilie ihm den Zutritt verweigert.
Mohr weist zudem darauf hin, dass die Gutachter in Zwangsversteigerungsverfahren, anders als bei privaten Aufträgen, nicht für ihre Einschätzung haften. Er rät, das Objekt vor der Versteigerung selbst in Augenschein zu nehmen: „Der größte Fehler ist, sich vorher nicht richtig mit der Immobilie auseinanderzusetzen.“ Um das zu vermeiden, raten viele Experten zudem zu einem Besuch bei der Bank, die das Objekt loszuwerden versucht. Die Institute sind mit Informationen meist großzügiger als Amtsgerichte und frühere Besitzer – schließlich haben sie Interesse an einem hohen Versteigerungserlös.
Trotz des schwierigen Terrains glaubt Siepe, dass derzeit gerade Kapitalanleger einen Vorteil gegenüber denjenigen haben, die ein Objekt zur Selbstnutzung suchen. „Die meisten wollen die ersteigerte Immobilie selbst bewohnen, ein vermietetes Wohnhaus schreckt viele Interessenten ab“, sagt er. Erfahrungsgemäß seien Mieter in einem Verfahren oft kooperativer als frühere Eigentümer. Sie sind eher bereit, Gutachter sowie Bietinteressenten ins Gebäude zu lassen und ihnen Auskünfte zu geben. So steigen die Chancen, dass sich das ersteigerte Objekt im Nachhinein nicht als Flop erweist.
(Georgia Hädicke)