Wirtschaft

Luxus-Wohnungen, die im noblen Münchner Herzogpark enstehen. (Foto: dpa)

02.04.2015

Zeiten des Aufschwungs

Die Zinsen liegen dennoch auf einem Rekordtief - welche Investition sind sinnvoll?

Die Wirtschaft in Deutschland läuft auch 2015 wieder gut an, so dass wir einem positiven Jahr entgegenblicken. Das Ifo-Institut prognostiziert dementsprechend für das Jahr 2015 ein Wirtschaftswachstum von 1,5 Prozent. Die konsumfreudigen Verbraucher, sowie der nach wie vor starke Export tragen zu diesen erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklungen bei. Wie in so vielen Jahren zuvor ist auch hier Bayern wieder deutlicher Spitzenreiter innerhalb Deutschlands. Zeitgleich liegen die Zinsen weiterhin auf einem Rekordtief und es stellt sich die Frage: Was liegt hier näher als in Zeiten des Aufschwungs zu investieren? Jedoch stellt sich auch die Frage, welche Investition hierbei sinnvoll ist und wo die Tücken von Investitionen liegen.

Deutschland ist im Ausland als Nation der „Häuslebauer“ bekannt - überdurchschnittlich viele Menschen investieren hier ihr Geld gerne in Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt gilt insbesondere in Krisenzeiten als sogenannter sicherer Investmenthafen. Laut IW sind deutschlandweit die Kaufpreise für Bestandswohnungen seit 2010 um ganze 19 Prozent gestiegen - den Spitzenplatz belegt hier München mit einer Steigerung um 44 Prozent. Klassischerweise geschahen diese Investments, um selbst in der Immobilie zu wohnen. Mittlerweile gibt es aber auch innerhalb Deutschlands durch die aktuell günstigen Zinsen einen immer größer werdenden Trend zum Kauf von anschließenden Mietobjekten. Alleine im letzten Jahr wurden bundesweit 20 Milliarden in diese sogenannten Zinshäuser investiert. Dennoch sollte man nicht vergessen, dass es bei einer solchen Investition trotz aktuell guter Konditionen immer ein Restrisiko gibt.

Zunächst einmal muss man daher genau berechnen, wie viel am Ende tatsächlich von der Miete übrig bleibt. Hier reicht es keineswegs Miete und Kreditrate gleichzusetzen. Mitbedacht werden müssen einmal die laufenden Kosten sowie auch unbedingt das Schaffen von Rücklagen für Sanierungen und die Instandhaltung des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung. Nicht zu vergessen sind ebenfalls der Verwaltungsaufwand und die zusätzlichen Kosten für die Verwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung. Daher gilt es abzuwägen, ob es eine lohnende Investition darstellen könnte oder man sein Geld anderweitig lukrativer investieren sollte.

Ein klarer Trend geht weiter zum Wohnen in der Stadt gegenüber dem Wohnen auf dem Lande. Junge Menschen wollen am Puls der Zeit sein, junge Familien aufgrund der neu verteilten Arbeitsteilung kurze Wege und alle Möglichkeiten am liebsten direkt vor der Tür haben. Ausnahme bilden hier die sogenannten Speckgürtel rund um die Großstädte, welche die Vorteile einer sehr guten Infrastruktur mit etwas grünem Flair aufmischen. In diesen Gebieten sind die Wege noch kurz genug und zugleich hat man etwas moderate Preise, sowie die Möglichkeit schnell aus dem Trubel rauszukommen.

Immer mehr junge Immobilienkäufer

Interessant ist auch die Entwicklung der Altersstruktur der Käufer. Vor einigen Jahrzenten schienen eher Personen weit über vierzig als besonders kreditwürdig und somit für einen Kauf „geeignet“. Im Gegensatz zu früher, investieren aktuell aber viele junge Menschen relativ früh in eine Immobilie. In der Regel kommen diese aus Branchen mit guten Verdienstmöglichkeiten und Sicherheiten, arbeiten selbst bei Konzernen und Banken oder haben einen familiären Hintergrund, der sie finanziell bei ihrem Vorhaben unterstützen kann. Viele kaufen hierbei nicht mehr das Haus oder eine große Wohnung, sondern bewusst eine Single-Wohnung oder doch eine kleinere Immobilie, die sie - sobald sich ihr eigener Bedarf verändert - lukrativ vermieten oder verkaufen können.

Eine der Städte mit dem höchsten Lebensniveau ist seit langem München. Die bayrische Hauptstadt an der Isar verbindet Tempo und Moderne mit einer urbayrischen Gemütlichkeit: Seien es wunderschöne Sehenswürdigkeiten für Kulturinteressierte oder aber auch die ideale Lage für Sportler aller Richtungen. Zudem haben sich hier in den letzten Jahrzehnten viele namhafte nationale und internationale Unternehmen aller Branchen angesiedelt, so dass auch der Arbeitsmarkt besonders attraktiv und vielseitig ist. Dazu kommen Münchener Familienunternehmen, die ebenfalls einen attraktiven Arbeitgeber darstellen.

Bei so vielen deutlichen Vorzügen von München verwundert es kaum, dass die Preise sowohl im Bereich der Mieten als auch bei den Kaufpreisen rasant ansteigen. Zinshäuser kommen teilweise auf einen schier unglaublichen Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.950 Euro. Sucht man dazu noch in den Toplagen der Stadt, liegt man durchschnittlich bei 6.300 Euro pro Quadratmeter. Parallel dazu steigen mit diesen Preisen natürlich auch die Mieten. Dennoch erwarten die Experten bis zum Jahre 2025 immerhin noch einen bleibenden Zuzug um sieben Prozent.

Geheimtipps: Hadern, Pasing, Berg am Laim, Ramersdorf

Die Preise werden sowohl beim Kauf als auch beim Mieten als relativ stabil eingeschätzt. Auch wenn man hier mit einem Investment kaum mehr erwirtschaften wird, als die laufenden Kosten und die nötigen Rücklagen, ist es ein Investment mit Bestand. Keiner erwartet, dass der Wert von Immobilien in München fallen wird und damit ist der Werterhalt garantiert. Der Blick in die sogenannten B-Lagen von München, wie beispielsweise dem Stadtteil Giesing, kann sich durchaus lohnen. Weiter Geheimtipps für Anleger sind zudem auch Hadern, Pasing, Berg am Laim oder Ramersdorf.

Wie sieht es aber angesichts der steigenden Preise für die Berufsgruppen aus die vermutlich immer zur Miete wohnen werden? Denn neben den gutverdienenden Menschen gibt es natürlich auch diejenigen, die nicht über ausreichende Mittel oder Sicherheiten verfügen, um sich den Traum von den eigenen Vier-Wänden zu verwirklichen. Mit der Mietpreisbremse wurde ihnen zumindest in diesem Bereich von Gesetzesseite aus etwas Erleichterung verschafft, denn es wurde in den letzten Jahren insbesondere im Innenstadtbereich zunehmend schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass die Mieten nach dem Mieterwechsel maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Beschlossen wurde diese Änderung am 27. März vom Bundesrat. Die Vermieter haben jedoch eine Vorlaufzeit von wahrscheinlich einigen Wochen bis Monaten, bis das beschlossene Gesetz tatsächlich in Kraft tritt. In dieser Zeit werden sie eventuell noch versuchen die Mieten zu erhöhen, um im Anschluss die Auflagen des neuen Gesetzes zu erfüllen. Die Experten diskutieren jedoch noch darüber, wem am Ende dadurch wirklich geholfen wird. Vor allem die Thematik, ob die zunehmende Gentrifizierung der deutschen Städte auf diese Weise aufgehalten wird, bezweifeln viele Immobilienexperten.

30 Prozent Eigenkapital

Mieten scheint in Deutschland demnach aktuell wenig attraktiv, aber es stellt sich die Frage, ob man auch mit wenig Eigenkapital eine sinnvolle Finanzierung auf die Beine stellen kann? Aktuell sind die Konditionen hierfür bei gewissen Sicherheiten ideal. Diese Sicherheiten können die klassischen 30 Prozent als Eigenkapital sein, werden aber auch von Faktoren wie einem sicheren, unbefristeten Arbeitsverhältnis verstärkt. Es lohnt sich außerdem - gerade für junge Menschen, sowie beim Kauf von Bestandsimmobilien - die verschiedenen Fördermöglichkeiten in Deutschland unter die Lupe zu nehmen: Riester-Bausparen ist so für Familien mit Kindern von Finanzexperten durch günstige Konditionen als besonders attraktiv eingestuft, wenn die Familien selbstbewohntes Eigentum erwerben wollen. Auch die Angebote der KfW-Bank sollten mit einem Berater durchgesprochen werden. Teilweise werden die Beträge aus diesen Krediten von anderen Banken dem Eigenkapital zugerechnet und können dementsprechend die Konditionen für den Kredit verbessern.

Die niedrigen Zinsen bei fast allen Kreditinstituten machen den Erwerb aktuell schlichtweg für viele Menschen interessant. Selbst vor dem Hintergrund, dass das Investment bei Immobilien innerhalb der Stadt zunächst höher ist, sollte man sich aufgrund der Wertbeständigkeit zumindest grundlegend informieren. Schließlich müssen aktuell in Deutschland viele Verkäufer ländlicher Immobilien feststellen, dass sie ihre Immobilie weit unter dem eigentlichen Wert verkaufen müssen, da sich kein Käufer findet. (BSZ)

INFO: Vor dem Kauf einer Immobilie

Folgende Fragen sollten eruiert werden:
1) Für welche Art der Nutzung kauft man die Immobilie?
2) Ist es realistisch, dass man an dem Standort wohnen als auch alt werden kann?
3) Über welche Wertbeständigkeit haben Immobilien in vergleichbarer Lage in den letzten Jahren verfügt? 4) Welchen Gewinn werde ich tatsächlich mit dieser Immobilie erzielen können, sofern man sie weiterverkaufen will?

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