Die Zahl der bezahlbaren Mietwohnungen in Bayern steigt. Die Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) haben 2020 4159 Wohnungen gebaut, davon 2852 Sozialwohnungen. Die Mieter der fast 543 000 Wohnungen bezahlen durchschnittlich 6,40 Euro Miete pro Quadratmeter. „Die Wohnungsproblematik wird noch viel zu wenig diskutiert. Das Thema fliegt uns irgendwann um die Ohren“, sagte Verbandsdirektor Hans Maier mit Blick auf die starke Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen in vielen bayerischen Städten.

Bei der Leistungsbilanz für 2020 stellte Maier die wichtigsten Kennzahlen der Wohnungswirtschaft Bayern vor. Mit 2,2 Milliarden Euro Gesamtinvestitionen wurde 2020 eine neue Rekordsumme erreicht. Davon flossen fast 1,4 Milliarden Euro in den Neubau und 837 Millionen Euro in den Wohnungsbestand. Bei den Baufertigstellungen verzeichnet der Verband einen leichten Rückgang auf 4159 (-6,1 Prozent). Verantwortlich dafür seien laut Maier vor allem die gestiegenen Baukosten.

„Die Corona-Pandemie hat im Frühjahr 2020 für Verzögerungen auf den Baustellen gesorgt. Die Branche ist aber relativ gut durch die Krise gekommen“, berichtet der Verbandsdirektor. Nur im Gewerbebereich habe es größere Mietausfälle gegeben.

Erfreulich sei vor allem, so Maier, der anhaltend positive Saldo bei den geförderten Wohnungen. Bereits zum dritten Mal in Folge kamen durch Neubau und Modernisierung 3016 neue Wohnungen in die Sozialbindung. Im gleichen Zeitraum liefen jedoch auch Bindungen für 2703 Wohnungen aus. Hier kann Maier jedoch Entwarnung geben: „Nach dem Auslaufen der Bindung verlieren die Wohnungen zwar den Status als Sozialwohnung, werden von unseren Mitgliedern aber weiterhin sozial orientiert vermietet.“ Die Verbandsmitglieder verfügen über einen Bestand von 107 885 Sozialwohnungen.

Mit Sorge betrachtet der Verbandsvorstand die angespannten Wohnungsmärkte in vielen bayerischen Städten. „Früher hatten wir den Hotspot München und Wohnungsmangel in einigen Universitätsstädten. Inzwischen gibt es auch in vielen Klein- und Mittelstädten eine starke Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen“, sagt Maier. So stehen beispielsweise in Dachau 450 Haushalte auf der Warteliste für eine Sozialwohnung, in Straubing 630 und in Ingolstadt sind es 2400 Haushalte, die sich beim städtischen Wohnungsunternehmen beworben haben.
Für den Verbandsdirektor hat das Thema Wohnkosten gesellschaftliche Sprengkraft. „Junge Menschen, Familien mit Nachwuchs und Zuzügler – sie alle drängen auf den Wohnungsmarkt und suchen ein passendes Zuhause. Was passiert in unserer Gesellschaft, wenn diese Nachfrage dauerhaft nicht erfüllt werden kann?“, fragt sich der Verbandschef.

Zahlreiche neue kommunale Wohnungsunternehmen

Als Lichtblick empfindet Maier die vielen Neugründungen von Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen. Im Jahr 2020 hat der VdW Bayern zehn neue Mitgliedsunternehmen aufgenommen und ist damit der wachstumsstärkste wohnungswirtschaftliche Regionalverband Deutschlands. „Das Motiv für die Neugründungen durch Kommunen und engagierte Privatpersonen ist, selbst etwas gegen den Wohnungsmangel zu unternehmen“, erklärt der Verbandsdirektor.

Vor diesem Hintergrund ist das Unverständnis über die stetig schlechter werdenden Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft groß. Das Thema Baukostensteigerung sei seit Jahren ungelöst, inzwischen käme auch noch die Kostenexplosion bei den Baustoffen wie Holz, Stahl und Dämmmaterial hinzu. Ganz zu schweigen vom Dauerbrenner Grundstückspreise. „Manche Wohnungsunternehmen möchten gerne bauen, finden aber kein bezahlbares Grundstück oder verzichten angesichts der immensen Baukosten auf das Projekt. Schließlich ist bei unseren Mitgliedsunternehmen das bezahlbare Wohnen der Auftrag – hier können die Unternehmen beim Neubau nicht jeden Preis bezahlen“, sagt Maier.

Das Thema bezahlbares Wohnen beschäftigt die Verbandsmitglieder auch bei den Klimaschutzzielen der Bundesregierung für den Gebäudebestand. Bis 2045 sollte der Gebäudesektor CO2-neutral sein. Für den Wohnungsbestand der Verbandsmitglieder bedeutet das die energetische Modernisierung von rund 400 000 Wohnungen. „Eine Mammutaufgabe, deren Finanzierung noch nicht geklärt ist“, kommentiert der Verbandsdirektor. Maier fordert daher einen sozialen Klimaschutz, denn bezahlbares Wohnen und Klimaschutz dürfen sich nicht ausschließen.

Im Vorfeld der Bundestagswahl 2021 appelliert der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen, das bezahlbare Wohnen langfristig zu sichern. Sozial orientierte Wohnungsunternehmen mit einem nachhaltigen Geschäftsmodell seien die beste Mietpreisbremse. Handlungsbedarf sieht Verbandsdirektor Maier vor allem beim Zugang zu günstigem Bauland. „Die einfache Formel lautet hier: Ohne erschwingliches Bauland gibt es auch keine bezahlbaren Wohnungen.“ Bei der Baulandaktivierung seien Bund, Länder und Kommunen gleichermaßen in der Verantwortung.

Die zweite große Stellschraube für mehr bezahlbare Wohnungen sind für Maier die Baukosten. Die Bauwerkskosten steigen seit Jahren ungebremst. Seit dem Jahr 2000 haben sich die Bauwerkskosten laut Maier um rund 80 Prozent verteuert. Deshalb fordert der Verband, bei politischen Entscheidungen und Gesetzgebungsverfahren den Einfluss auf die Baukosten zu untersuchen. „Wenn der Kostenanstieg ungebremst weitergeht, ist für die Wohnungsunternehmen der Neubau irgendwann nicht mehr möglich“, warnt der Verbandschef. (Friedrich H. Hettler)