Politik

Wohnen in München gerät zunehmend zum Luxus. Dagegen regt sich zunehmend Protest. (Foto: dpa/Felix Hörhager)

12.04.2019

Ein Wohnungsfonds soll’s richten

Statt Enteignungen: Wie München Wohnhäuser aus den Fängen von Immobilienhaien befreien will

Immobilienkonzerne enteignen – die Idee der Initiatoren des Berliner Volksbegehrens ist radikal. Vor allem aber ist sie Ausdruck der großen Wut darüber, dass die Politik das sich verschärfende Problem der Wohnungsnot in Großstädten nicht in den Griff bekommt. Immer mehr Menschen haben Angst davor, sich das Wohnen nicht mehr leisten zu können.

Wut und Angst haben die Menschen auch in Bayern. „Die Gründe für die Berliner Initiative kann ich durchaus nachvollziehen“, sagt Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) der Staatszeitung. Die drastisch steigenden Mieten seien ein tiefgreifendes gesellschaftspolitisches Problem. „Gerade auch in München.“ Dort stieg der Mietpreis laut Wohnungsmarktbarometer des Baureferats bei Neuvermietungen allein im vergangenen Jahr um über acht Prozent und liegt derzeit bei 17,90 Euro pro Quadratmeter.

Also was tun? Enteignungen lehnt Reiter ab. Instrumente, die in das Eigentumsrecht von Immobilienbesitzern eingreifen, nutzt München aber bereits seit über 30 Jahren. In den sogenannten Erhaltungssatzungen – die es auch in Berlin, Hamburg oder Frankfurt gibt. „Es ist das beste Instrument, das wir als Kommune derzeit haben“, sagt Reiter. Erhaltungssatzungen gelten in München in ausgewählten Stadtgebieten und sollen sicherstellen, dass das Wohnmilieu erhalten bleibt; Luxussanierungen sind dort verboten. Ebenso die Umwandlung in Wohneigentum. Zudem steht der Stadt ein Vorkaufsrecht zu, ein Käufer kommt nur zum Zug, wenn er Schutzvorschriften für die Mieter unterschreibt. Bislang haben Erhaltungssatzungen in München jedoch nicht viel gebracht. Weshalb die Stadt die Bestimmungen vergangenen Sommer verschärft hat. Käufer müssen sich nun bereit erklären, nur an Interessenten zu vermieten, die unter bestimmte Einkommensgrenzen fallen. Außerdem dürfen die Mieten nur noch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht und Modernisierungskosten nur so lange auf die Mieter umgelegt werden, bis sich die Kosten amortisiert haben. All diese Auflagen gelten jetzt nicht mehr nur für zehn Jahre, sondern so lange, wie die Erhaltungssatzung besteht. Reiter will diese Vorgaben auf das gesamte Stadtgebiet ausweiten. Nötig wäre dazu eine Gesetzesänderung im Bund.

Aktuell gibt es in München 23 Erhaltungssatzungen, betroffen sind 155 000 Wohnungen mit 279 000 Bewohnern. Tatsächlich scheinen die Verschärfungen zu wirken. Die Stadt übt ihr Vorkaufsrecht viel stärker aus als zuvor, weil Investoren unter diesen Bedingungen abwinken.

Mieterfreundliches Wien

Der Nachteil: Für die Stadt ist das teuer. 2018 gelangten so 393 Wohnungen in ihren Besitz – für 233 Millionen Euro. Reiters Idee deshalb: ein Fonds als sichere Geldanlage, über den sich Münchner an Wohnhäusern beteiligen können; die darin wohnenden Mieter wären vor Vertreibung geschützt. „Die Details werden derzeit ausgearbeitet“, sagt Reiter.

Auch wenn die Immobilienwirtschaft schimpft – die Erhaltungssatzung „schreckt davor ab, in Gebäude zu investieren“, klagt etwa Patrick Slapal, Geschäftsführer des Bundesverbands der freien Wohnungsunternehmer Bayern. Bayerns Bauminister Hans Reichhart (CSU) hält Erhaltungssatzungen dagegen für ein wirksames Mittel. Auch für die Idee eines Bürgerfonds kann sich das Bauministerium erwärmen. „Mieterschützende Regelungen können jedoch nur flankierende Maßnahmen sein“, heißt es dort einschränkend. Um der Wohnungsnot Herr zu werden, müsse vor allem der Wohnungsbau angekurbelt werden – etwa durch bessere steuerliche Rahmenbedingungen.

Dass Erhaltungssatzungen kein Allheilmittel sind, ist klar. Aber genauso richtig ist, dass erst die massiven Versäumnisse der Politik zu der jetzigen Misere geführt haben. Zu viele Wohnungen und Grundstücke im öffentlichen Besitz wurden privatisiert. Zu wenige Sozialwohnungen gebaut.

Und nun blicken alle neidisch nach Wien, wo ein Viertel der Bevölkerung in stadteigenen Häusern wohnt – im Schnitt für 5,81 Euro Miete pro Quadratmeter. Wenn auch München mittels Vorkaufsrecht und Bürgerfonds wieder mehr öffentliche Wohnungen schafft, könnte das ein wichtiger Baustein gegen den Mietwahnsinn sein. Einer von vielen. (Angelika Kahl)

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