Immobilien sind immer ein spannendes Thema“, so Erwin Bumberger, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayerische Landesbausparkasse, im Rahmen der jährlichen Pressekonferenz der Sparkassen-Finanzgruppe zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt. Auch im Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD habe die Wohnungspolitik einen hohen Stellenwert. „Das ist gut so“, erklärte Bumberger. „Denn die Situation auf den Wohnungsmärkten hat sich zugespitzt – gerade in Bayern. Der Zuzug in den Freistaat hält an. Die Nachfrage nach Wohnraum – und nicht zuletzt nach Wohneigentum – steigt seit Jahren.“

Nach den Worten des LBS-Chefs halten rund zwei Drittel der Menschen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung für die beste Geldanlage und die beste Altersvorsorge. Allerdings reiche das Angebot „hinten und vorne nicht“ aus, so Bumberger. Das gelte nicht nur für München, Nürnberg oder Regensburg, sondern auch für Passau, Kaufbeuren, Bamberg oder Schwandorf. „Denn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das die Preise treibt, ist in Großstädten besonders drastisch, aber es beschränkt sich nicht auf diese.“

Da pro Haushalt immer weniger Menschen zusammenleben, steige die Zahl der Haushalte noch stärker als die Bevölkerungszahl, erklärte Bumberger. Dieser Effekt löse zusätzliche Wohnungsnachfrage aus. Selbst in Regionen, in denen die Bevölkerungszahl nicht steigt, sei deshalb Neubau erforderlich – auch weil Bestandsgebäude nicht immer die Ansprüche heutiger Interessenten erfüllen.

Kapitalanleger investieren verstärkt in Immobilien

Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in Bayern bleibt trotz deutlicher Preisanstiege hoch. 2017 haben sich jeden Monat fast 12.000 neue Immobiliensuchende an die Makler von Sparkassen und LBS im Freistaat gewendet, erklärte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo). Begünstigt werde die Nachfrage durch historisch niedrige Finanzierungszinsen. Hier zeichne sich aber eine Trendwende ab, sagte Roland Schmautz, Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern (SVB). „Damit rückt das Thema Zinsänderungsrisiko für angehende Immobilienbesitzer und Umschuldner noch stärker in den Fokus.“

Insgesamt ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien bayernweit noch immer sehr hoch, so Fraunholz. Aufgrund des Arbeitsplatzangebots und der guten wirtschaftlichen Perspektiven in Bayern wandern viele Menschen sowohl aus den anderen Bundesländern als auch aus dem Ausland zu und benötigen zusätzlich Wohnraum. Zudem würden Kapitalanleger seit Jahren verstärkt in Wohnimmobilien investieren.

Demgegenüber ist aber das Angebot an Häusern und Wohnungen, wie bereits kurz erwähnt, zu gering. „Zwar hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren mehr Schwung bekommen“, so Bumberger, „doch die Fertigstellungen liegen nach wie vor unter dem nötigen Niveau.“ Dadurch habe sich ein erheblicher Nachholbedarf angestaut. Das Defizit, das zusätzlich zum künftigen Neubaubedarf befriedigt werden muss, liegt laut der Wohnungsprognose des Forschungsinstituts Empirica bayernweit bei rund 390.000 Wohneinheiten.

Die Preise für Wohnimmobilien in Bayern sind 2017 erneut gestiegen. Durchschnittlich kosteten die von Maklern der Sparkassen und der LBS vermittelten Häuser und Wohnungen 9,4 Prozent mehr, nachdem sie im Vorjahr bereits um 11,8 Prozent gestiegen waren. Der Preis für ein gebrauchtes Haus (Reihen-, Doppel-, Ein- sowie Zweifamilienhäuser) lag bei 299.000 Euro – 7,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Innerhalb Bayerns sind deutliche Preisunterschiede festzustellen. Ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer mittleren bis bevorzugten Lage kann in einigen Landkreisen für unter 250.000 Euro erworben werden. Wer ein solches Haus dagegen im Stadtgebiet Regensburg, im Großraum München, am Tegernsee oder in Garmisch-Partenkirchen kaufen möchte, muss dafür in der Regel mehr als 900.000 Euro investieren. In der Stadt München ist ein solches Haus kaum unter einer Million Euro zu bekommen.

Rund 10.000 vermittelte Objekte

Die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH ist bei der Vermittlung von Wohnimmobilien in Bayern der Marktführer und als einziges Maklerunternehmen flächendeckend im gesamten Freistaat tätig. Die Makler der bayerischen Sparkassen und der LBS vermittelten im vergangenen Jahr 8742 Kauf-Immobilien mit einem Gesamtwert von insgesamt 2,7 Milliarden Euro. Das bedeutet eine Steigerung um elf Prozent. Zusätzlich wurden 1155 Mietobjekte vermittelt – sechs Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Die Sparkassen in Bayern konnten ihren Gesamtbestand an Wohnungsbaukrediten im vergangenen Jahr auf 70,2 Milliarden Euro (+ 5,0 Prozent) ausweiten. Sie bewilligten neue Wohnungsbaukredite in Höhe von 13,8 Milliarden Euro, so Schmautz. Mit einem Marktanteil in der privaten Wohnbaufinanzierung von rund 35 Prozent sind die bayerischen Sparkassen auch weiterhin Marktführer.

Schmautz betonte die Bedeutung langfristiger Zinssicherung bei der Immobilienfinanzierung: „Der Weg durch die Niedrigzinsphase ist noch weit. Doch am langen Ende wird der Zinsanstieg infolge des reduzierten EZB-Anleihekaufprogramms bereits jetzt sehr deutlich.“ Deshalb seien gerade bei eigengenutzten Immobilien nachhaltige Finanzierungskonzepte wichtig, die auch bei veränderten Zinsbedingungen tragfähig bleiben.

Bumberger begrüßte es, dass die Große Koalition den Wohnungsbau nicht nur durch steuerliche Anreize bei frei finanzierten Mietwohnungen und mehr Ausgaben für Sozialwohnungen voranbringen will, sondern explizit auch durch eine Stärkung der Wohneigentumsbildung. „Wohneigentum stärkt gerade in einem extremen Niedrigzinsumfeld, wie wir es seit etlichen Jahren erleben, die Vermögensbildung und die Altersvorsorge. Und Wohneigentum ist wichtig für die Wohnraumversorgung. Ein neues Eigenheim verbessert für mehr als drei Haushalte die Wohnsituation.“ denn in die jeweils frei werdende Wohnung können einkommensschwächere Mieter nachziehen. „Das ist der sogenannte Sickereffekt im Wohnungsmarkt.“

Weitere Preisanstiege werden erwartet

Während die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank die Finanzierung erleichtere, erschwere sie jedoch den Aufbau von Eigenkapital. Deshalb sei es ein zielführender Ansatz, dass die große Koalition die Wohnungsbauprämie attraktiver gestalten will. Im Koalitionsvertrag ist die Rede von einer Anpassung der Einkommensgrenzen an die allgemeine Einkommens- und Preisentwicklung und einem erhöhten Prämiensatz. „Von einer verbesserten Wohnungsbauprämie, die wieder breite Schichten der Bevölkerung erreicht, kann ein wichtiger Impuls für kontinuierliche Sparprozesse und einen langfristig orientierten Vermögensaufbau ausgehen“, so Bumberger.

Nach Einschätzung der Experten der Sparkassen-Finanzgruppe wird die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in Bayern angespannt bleiben. „Vor allem in den Städten und in wirtschaftlich starken Regionen wird die Anzahl der verfügbaren Wohnimmobilien zum Kauf und zur Miete den Bedarf nicht decken können. Die ungebrochen hohe Nachfrage bei einem knapp bleibenden Angebot kann vielerorts zu einem weiteren Anstieg der Kaufpreise führen“, so Fraunholz. Er geht jedoch davon aus, dass diese Preissteigerungen insgesamt moderater ausfallen – er rechnet mit einem Anstieg zwischen drei und fünf Prozent –, da viele Haushalte inzwischen an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit kommen.
(Friedrich H. Hettler)