Nürnberg gehört zu den Wachstumsregionen Deutschlands. Deshalb wird auch die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger. Zwar verfügt das kommunalverbundene Immobilienunternehmen, die wbg Nürnberg GmbH, über rund 18.000 eigene Wohnungen, doch stammen diese überwiegend aus den 1920er und 1930er sowie aus den 1950er und 1960er Jahren. Entsprechend viel muss modernisiert werden. „Die wbg hat hier ein Investitionsvolumen von rund 50 Millionen Euro pro Jahr“, erklärt Ralf Schekira, technischer Geschäftsführer der wbg, der Staatszeitung. Mit diesem Geld modernisiere die wbg jährlich etwa 250 Wohnungen, was einer Sanierungsrate von etwa 1,5 Prozent entspreche.

Baulücken nutzen

„Von 1990 bis 2010 war Nürnberg ein ausgeglichener Wohnungsmarkt. Die Nettokaltmieten stiegen unterproportional. Doch seit 2010 wächst Nürnberg spürbar, was sich auch in der Nachfrage nach Wohnungen wiederspiegelt“, erklärt Frank Thyroff, sein kaufmännischer Geschäftsführerkollege. Das steigende Mietpreisniveau würde besonders die einkommensschwachen Haushalte in Bedrängnis bringen. Denn Gutverdiener fänden nach wie vor genügend Wohnraum in der Frankenmetropole. „Wenn wir neu bauen, müssen wir eine Miete von rund zehn Euro pro Quadratmeter verlangen, um die Kosten zu decken. Zieht man 2,50 Euro für die Subventionierung, also für die Wohnraumförderung ab, bleiben für den Mieter immer noch 7,50 Euro. Das können sich viele der potentiellen Mieter gar nicht leisten. Die brauchen eine Miete zwischen fünf und sechs Euro“, so Thyroff. Damit skizziert er eine Herausforderung für die wbg.
Doch es gibt noch mehr. „Unser Problem ist, dass wir in Nürnberg nicht einfach neue Wohnungen auf der grünen Wiese bauen können, weil die Stadt vom unter Naturschutz stehenden Bannwald, dem so genannten Reichswald und den Nachbarstädten umgeben ist“, sagt Thyroff. Darum müsse die wbg auch auf Nachverdichtung setzen, also Baulücken im Bestand oder im Stadtgebiet nutzen sowie bestehende Gebäude aufstocken. „Das macht das Bauen aber nicht einfacher“, verdeutlicht Schekira. „Wir bekommen Proteste von Anwohnern zu spüren, wenn wir entsprechende Projekte planen, weil gewohnte Sichtbeziehungen verändert werden“.
Trotzdem, die Nachverdichtung ist die einzige Chance, weiterhin geförderten Wohnraum für die entsprechenden Mieterzielgruppen in Nürnberg zur Verfügung stellen zu können. „Denn pro Jahr fallen in Nürnberg mehrere Hundert Wohnungen aus der Sozialbindung. Das heißt, dass diese Wohnungen dann zum marktüblichen Preis vermietet werden“, so Thyroff. Er beklagt, dass es nicht mehr möglich ist, günstig zu bauen. Zum einen sind die Baupreise pro Jahr um rund vier Prozent aufgrund der Baukonjunktur gestiegen, zum anderen aber auch aufgrund von höheren Anforderungen an die Gebäude und wegen der Materialpreissteigerungen. Darum fordern beide Geschäftsführer, dass die Politik ihre Anforderungen ans Bauen stark überdenkt, denn Barrierefreiheit und Energieeffizienz müssen für die Unternehmen und letztlich auch für die Mieter bezahlbar bleiben. Aber auch der gestiegene Platzbedarf pro Person fordert die Branche heraus. „Früher haben in kleinen Drei-Zimmer-Wohnungen ganze Familien gewohnt“, erinnert Schekira an längst vergangene Zeiten. Heute habe man einen Wohnflächenbedarf von über 50 Quadratmetern für einen Singlehaushalt, ergänzt Thyroff.

Heiztechnik modernisieren

„Damit die Kosten für unsere Mieter noch einigermaßen im Rahmen bleiben, untersuchen wir jedes unsere Gebäude ganz genau, wie umfangreich es saniert werden muss“, erklärt Schekira. Zum Teil würde es schon genügen, die Heiztechnik in den Häusern auf modernen Stand zu bringen und den energetischen Mindeststandard herzustellen. Wenn die Häuser komplett energetisch saniert würden – also rundherum wärmegedämmt und mit Belüftung ausgestattet – sorgt das für Kaltmietensteigerungen von bis zu 2,50 Euro pro Quadratmeter. „Der Mieter holt sich aber über die eingesparten Heizkosten nur etwa 50 Cent zurück. Damit zahlt er den Klimaschutz“, bringt es Thyroff auf den Punkt. Hauptverantwortlich hierfür ist die so genannte EnEV, die Energieeinsparverordnung. „Aber alle sind sauer auf den Vermieter“, so Thyroff. „Denn die Auswirkungen der in den letzten Jahren permanent verschärften Vorschriften in der EnEV kennt der Mieter ja nicht.“
„Wir müssen beim Klimaschutz von der Einzelgebäude- hin zur Quartiersbetrachtung kommen“, sagt Schekira. Nur so könne der Mietpreisanstieg gedämpft werden. Denn in der Summe habe die wbg seit 1990 bis heute ganz viel erreicht. „Wir konnten unseren Energieverbrauch um rund 30 Prozent und die damit verbundenen CO2-Emissionen sogar um nahezu 70 Prozent senken“, verdeutlicht Schekira. Diese Werte kommen zustande, weil viele wbg-Häuser mit Fernwärme beheizt werden und in Nürnberg die Fernwärme mittels Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt wird. „Außerdem haben wir rund 10.000 Quadratmeter Photovoltaik-Anlagen auf unseren Dächern“, so Schekira. Addiert man all diese Faktoren, kommen die entsprechenden Ergebnisse zusammen.
Aber nicht nur die energetische Sanierung stellt die wbg vor Herausforderungen. Auch die älter werdende Bevölkerung fordert ihren Tribut. „So überlegen wir uns genau, ob wir jetzt einen Aufzug in ein Haus einbauen, um die im vierten Stock lebende alte Dame zu erreichen. Oder ob wir dieser Mieterin eine gleichwertige Wohnung im Erdgeschoss des Hauses gegenüber anbieten“, so Thyroff. Damit könnten Kosten gespart werden, weil kein teurer Aufzug installiert und gewartet werden muss. Außerdem nutzt die wbg Freiflächen in ihren Beständen für Kitas oder für Begegnungsräume für die Menschen. In Kombination mit ambulanten Diensten und einem Sozialarbeiter im jeweiligen Quartier könnten die Menschen auch noch bis ins hohe Alter in ihren Wohnungen bleiben. „Aber der Sozialarbeiter kostet Geld. Wir gehen gern in die Anschubfinanzierung, doch dann muss die öffentliche Hand einspringen. Ansonsten können wir diese Dienstleistung nicht mehr anbieten oder wir müssen wieder die Mietpreise erhöhen, was keiner will“, erläutert Thyroff.

Flüchtlinge im Blick haben

Insgesamt sind laut Schekira und Thyroff die Politiker viel stärker als bisher gefordert, sich dem Thema „bezahlbarer Wohnraum“ zu widmen. Sie müsse nicht nur aufpassen, dass durch die EnEV nicht immer wieder höhere Standards festgelegt und zusätzliche, neue Vorschriften eingeführt werden, die dann zu steigenden Mieten führen. Sondern sie müsse auch für schnellere Abläufe sorgen. „Das dauert mitunter zu lange, bis wir mit dem Bauen beginnen können“, so Schekira. Außerdem komme ein aktuelles Thema hinzu, das den Wohnungsmarkt zusätzlich belaste. Die Politik muss Schekira und Thyroff zufolge auch das Thema Flüchtlinge im Blick haben, die ebenfalls Wohnraum benötigen: „Denn anders als beim Balkankrieg in den 1990er Jahren werden die Menschen aus Syrien und anderen arabischen Staaten so schnell nicht zurückkehren. Denn die Lage dort verbessert sich ja kaum – eher das Gegenteil ist der Fall.“ Die wbg jedenfalls baut auf eigenen Flächen in den kommenden fünf bis sechs Jahren rund 1000 neue Wohnungen in der Frankenmetropole.
Platz für neue zusätzliche Wohnungen wäre in Nürnberg auch auf dem ehemaligen Gelände des Südbahnhofs. Doch dazu müssten aurelis als Eigentümerin und die Stadt Nürnberg zügig die entsprechenden Voraussetzungen schaffen. Hierzu gehören unter anderem Altlastensanierung, Raumordnung, städtebaulicher Wettbewerb, Flächenverkauf und Schaffen von Baurecht. (Ralph Schweinfurth)