Bauen

Nordansicht des NuOffice. (Foto: NuOffice)

18.01.2013

Auf dem Weg zu mehr nachhaltiger Qualität

Das neue NuOffice in der Münchner Domagkstraße

Am Donnerstag, 21. Juli 2011 erfolgte in der Parkstadt Schwabing der symbolische erste Spatenstich für den Bau eines Bürogebäudes, das nicht nur in München neue Maßstäbe in punkto Nachhaltigkeit setzen wird. Die Hubert Haupt Immobilien Holding errichtet das NuOffice am westlichen Ende der Domagkstraße in drei Bauabschnitten à 11 000 Quadratmetern. Dabei setzt das Team um Hubert Haupt, der schon bei der Entwicklung des Münchner Großprojekts SÜDSEITE viel visionäre Kraft gezeigt hat, seinen Weg zu mehr nachhaltiger Qualität konsequent fort.
Von Anfang an war den Entwicklern klar, dass nur ein LEED-Zertifikat in Platin, dem höchsten Zertifizierungsgrad, den eigenen Ansprüchen genügen würde. Inzwischen hat sich das Konzept NuOffice verselbstständigt – und setzt Meilensteine, die messbar jenseits von „Platin“ liegen und schon heute als Referenz für das Bauen von übermorgen gelten können. NuOffice wird damit vom Projektnamen selbst zu einem Gütesiegel für nachhaltige Bürogebäude.
„Unter anderem haben wir uns“; so Hubert Haupt, „die Erreichung der Energieziele der so genannten 2000-Watt-Gesellschaft (Anmerkung der Redaktion: ein energiepolitisches Modell, das im Rahmen des Programms Novatlantis an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich entwickelt wurde) für die Erstellung und den Betrieb unserer Gebäude vorgenommen – und diese beschreiben immerhin das Energieziel der Bundesregierung für die Jahre 2050 bis 2100.“
Das künftige NuOffice in der Domagkstraße wird mit seiner Fertigstellung die Messlatte der 2000-Watt-Gesellschaft für den Primärenergiebedarf deutlich unterschreiten, wobei der Anteil der nicht erneuerbaren Energien sogar nochmals bedeutend geringer sein wird. Das heißt, dass schon heute der in 40 bis 90 Jahren geltende Energiestandard übertroffen werden wird. Gleiches gilt übrigens für die Begrenzung des zulässigen CO2-Ausstoßes. Möglich wird dies zum Beispiel durch Grundwassernutzung zum Heizen und Kühlen, Wärmedämmung in Passivhaus-Qualität und durchgehende Dreischeiben-Isolierverglasung. Ein intelligentes Licht-, Lüftungs- und Kühlkonzept sorgt für geringen Verbrauch an Strom, der zudem durch eine Photovoltaik-Anlage auf dem Gebäudedach erzeugt wird.
Zur Umsetzung des ambitionierten Vorhabens wurden in Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer Institut umfangreiche Gebäudesimulationen erstellt. So wurde zum Beispiel der Anteil der Fensterflächen in Bezug auf den Wärmeverlust im Winter, die Wärmeeinstrahlung im Sommer und die Lichtausbeute optimiert. Für die Beheizung und Kühlung des Gebäudes wird eigens eine Maschine gebaut, die im Handel bislang nicht erhältlich ist. In Zusammenarbeit mit den Ingenieurbüros BBS aus Hallbergmoos und Graf aus Pfarrkirchen wurden die Betriebsvorgänge eingehend untersucht und optimiert, um den Stromverbrauch auf ein Minimum zu senken. Und letztlich mussten die Architekten um Falk von Tettenborn aus München unzählige Varianten planen, bis die Gebäudestruktur ein Höchstmaß an Flexibilität, Effizienz und Variabilität garantierte.
Bislang galten Zertifizierungen an sich als der Gradmesser für Nachhaltigkeit. Bei Hubert Haupt erkannte man aber schon bald, dass trotz höchster Nachhaltigkeitsauszeichnungen Gebäude leer standen, ein Widerspruch in sich. Als Konsequenz setzte man sich bei NuOffice in wichtigen Teilbereichen selbst strengere Vorgaben. NuOffice definiert somit neue Maßstäbe und hat damit das Potenzial, vom „Prototyp“ zum „Serienmodell“ werden zu können.

Höchstmaß an Flexibilität


„Der entscheidende Unterschied liegt im System“, erklärt Michael Lentrodt, Leiter der Projektentwicklung bei Haupt, „und zwar bei der Bewertung der Nachhaltigkeit.“ Bisher gängige Bewertungssysteme lassen zu, dass nicht ausreichend vorhandene Grundmerkmale eines nachhaltigen Gebäudes durch das Vorhandensein von anderen – sogar für die Nachhaltigkeit weniger bedeutenden – Merkmalen kompensiert werden können. Für ein NuOffice hingegen ist die Erfüllung aller fundamentalen Kriterien absolut unverzichtbar. Sind sie nicht gegeben, ist die Immobilie nicht wirklich nachhaltig und somit kein NuOffice. Schon während der Planung wird konsequent die Sichtweise der späteren Nutzer und Bestandshalter eingenommen und kompromisslos umgesetzt.
So bietet NuOffice – getreu dem selbst formulierten Anspruch „It’s all about Nu“ – seinen Nutzern auch als erstes und bislang einziges Bürogebäude in Deutschland eine Nebenkosten-Flatrate an: Bis zu zehn Jahre lang sind die Kosten für Heizung, Wasser und Strom auf 2,50 Euro je Monat und Quadratmeter festgeschrieben.
Das Prinzip „NuOffice“ ist dem des Bauens vergleichbar: Ein Stein wird auf den anderen gesetzt; fehlt ein Baustein, kann – bildlich gesprochen – nicht weiter gebaut und das Ziel echter Nachhaltigkeit nicht erreicht werden. Das Fundament jeder Nachhaltigkeit bildet die Befriedigung der Grundbedürfnisse, also Wärme-, Kälte- und Wetterschutz sowie die grundsätzliche funktionale Eignung – in diesem Fall als Bürogebäude.
Auf der nächsten Stufe müssen Kriterien wie Statik, Brandschutz, Kostensicherheit, Drittverwendungsmöglichkeit, Flexibilität, ein guter Standort, geringe Unterhaltskosten, Qualität und Wertstabilität optimal erfüllt werden. Es folgen Aspekte wie Verkehrsanbindung, flexible Größe der Mieteinheiten, Flächeneffizienz, Energieeffizienz, Schallschutz, Kühl- und Lüftungskonzept sowie eine optimale Gebäudestruktur. Erst wenn alle diese Kriterien erfüllt sind, spielen Punkte wie Behaglichkeit, Design, Primärenergie, CO2-Footprint, Zertifizierung, Art der Energieerzeugung, Lebenszykluskosten und Ökologie eine Rolle.
Natürlich sind auch die letztgenannten Aspekte von entscheidender Bedeutung für ein ganz und gar gelungenes Bauwerk von heute und erst recht von morgen, sie können aber niemals die mangelnde Erfüllung der fundamentalen Kriterien kompensieren: Entsprechend dem Prinzip der Maslowschen Bedürfnispyramide spielt zum Beispiel die Ökologie eines Gebäudes für einen potenziellen Nutzer dann keine Rolle, wenn nicht zunächst sein grundlegendes Bedürfnis nach Flächeneffizienz befriedigt wurde. Erst recht können große Namen, extravagante Formen und ausgefallene Materialien allein keine Nachhaltigkeit erzeugen.
Sinn für Ästhetik, Begeisterung für technologische Fortschritte und eine Vision von dem, was Menschen auch künftig zur Erfüllung ihrer Bedürfnisse benötigen – es gibt also durchaus einige Gemeinsamkeiten zwischen den Entwicklern des NuOffice und ihrem ersten Großmieter: Estée Lauder Companies GmbH, die deutsche Tochter des internationalen Beauty-Konzerns, hat knapp 5.000 Quadratmeter angemietet. Stefan Galluzzi, Vertriebsleiter der Hubert Haupt Immobilien Holding, machte den Deal perfekt: „Dass ein Mieter wie der Estée Lauder-Konzern sich für das NuOffice entschieden hat, zeigt, dass es uns gelungen ist, hier ein Konzept auf den Weg zu bringen, dass auch extrem hohe Ansprüche befriedigt. Wir haben mit Estée Lauder unseren perfekten Ankermieter gefunden und sind sicher, dass das nicht nur für das NuOffice, sondern auch für die Parkstadt Schwabing wegweisend ist.“
Holzvertäfelte Fassadenbänder und begrünte Wandflächen tragen ebenso zur Wohlfühl-Atmosphäre bei wie etwa besonders schalldämpfende Materialien, Rückzugsmöglichkeiten für den Stressabbau oder die Möglichkeit, Schönheit und Gesundheit im hauseigenen Fitnessstudio pflegen zu können: Auf rund 800 Quadratmetern wird Milon, der deutsche Marktführer unter den chipkartengesteuerten Trainingssystemen, seine Kraft- und Ausdauergeräte platzieren. Dabei geht es um mehr, als nur auf dem boomenden Münchner Markt Flagge zu zeigen: Internationalisierung lautet die Strategie. Neben der administrativen Funktion bietet das NuOffice Milon vor allem ein repräsentatives Zuhause für seine neu geschaffene „milon International Academy“.
„Für unsere ambitionierten Ziele benötigen wir eine sehr effiziente Infrastruktur – die Architektur des NuOffice und seine hervorragende Anbindung an den Airport sind Basis für unser Wachstum“, kommentiert Milon Industries-CEO Richard Hauser die Anmietungsentscheidung.

Neue Standards


Angenehme Synergie für das NuOffice ist die Nutzung der Anlage für die Mieter im Gebäude. „Das NuOffice definiert neue Standards für nachhaltige Bürowelten – für Unternehmen setzen wir mit dem Milon-Zirkel im Bereich betriebliches Gesundheitsmanagement diesen Weg konsequent fort“, so Hubert Haupt.
Insbesondere für berufstätige Eltern ergeben sich aber im NuOffice neben dem Sport noch weitere Entspannungsfaktoren: Direkt im Haus wird die Kindertagessstätte „Zwergenwiese“ auf 750 Quadratmetern flexible Betreuungsmöglichkeiten für Kinder zwischen sechs Monaten und drei Jahren anbieten. Zwischen 8.00 und 18.00 Uhr werden 48 Kinder in vier altersgemischten Gruppen betreut. Drei durchweg qualifizierte Fachkräfte je Gruppe, 100-prozentige Bioküche und große geschützte Außenflächen machen das NuOffice auch für die Kleinen zu einer guten Wahl.
Die Zwergenwiese ist eine private Kindergrippe und selbst ein kleiner Familienbetrieb, der mit der neuen Einrichtung im NuOffice ab Anfang 2013 seine dritte „Filiale“ in Schwabing eröffnet. Vor allem Arbeitgeber, die schon erkannt haben, welches Potenzial an Kreativität und Arbeitskraft in qualifizierten Müttern steckt, dürften Interesse an den geplanten Firmenkooperationen haben. (BSZ)

(Das NuOffice liegt an der Münchner Domagkstraße - Fotos: NuOffice)

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