Bauen

Die Westfassade des sanierten Littmann Baus. (Foto: Thilo Härdtlein, München)

25.11.2016

Behutsam instandgesetzt

Sanierung des 90-jährigen Bestandbaus der Bayerischen Architektenkammer in München

Auf dem Höhepunkt seines beruflichen Schaffens übernahm der Architekt und Unternehmer Max Littmann 1924 den Auftrag, für den Holzfassfabrikanten Jakob Kornmann und seine Familie eine „herrschaftliche Villa mit Auffahrt“ im noch vergleichsweise dünn besiedelten Münchner Stadtteil Neuhausen zu planen. Stadtbildprägend waren in München damals wie heute nicht nur Littmanns Zweck- und Kulturbauten wie das Prinzregententheater, das Hofbräu- oder Orlandohaus, sondern insbesondere auch seine Wohngebäude und Villen.

Welchen Stellenwert angesichts des umfassenden Oevres die Kornmann-Villa in der Waisenhausstraße für ihn eingenommen haben mag, bleibt fraglich. Überliefert ist jedoch, dass der Architekt mit seiner Firma „Heilmann & Littmann“ zu jener Zeit eine frühe Fassung des „schlüsselfertigen Bauens“ professionalisierte, bei der – anders als sonst üblich – Entwurf und Ausführung in einer Hand blieben. So ließ sich innerhalb nur eines Jahres die „schlossartige Villa im neobarocken Stil“ bezugsfertig realisieren. Das Gebäude wechselte nach seiner Fertigstellung mehrfach den Besitzer bis die Deutsche Reichspost die Liegenschaft 1940 erwarb und dort ein „Amt für Wellenausbreitung“ einrichtete. Die Villa diente in den Folgejahren als Postarztpraxis, als Dienstsitz des Präsidenten der Oberpostdirektion und später sogar zeitweise als Studenten-WG, bis die Bayerische Architektenkammer sie 1995 erwarb.
Seither nutzt die Geschäftsstelle der Bayerischen Architektenkammer mit heute mehr als 40 Mitarbeitern die Räumlichkeiten für ihre Büro- und Verwaltungstätigkeiten sowie für die umfangreiche ehrenamtliche Gremienarbeit der Kammermitglieder.

Unmittelbar nach dem Erwerb der Liegenschaft erfolgte 1996 eine erste Modernisierung der Villa. Littmanns Entwurf erwies sich als äußerst flexibel und anpassungsfähig. Die solide Bausubstanz, das große Flächenangebot, die wohlproportionierten Raumzuschnitte und die raffinierte Erschließung über ein Haupttreppenhaus und zwei Wendeltreppen ermöglichten es, das Gebäude für den Geschäftsbetrieb der Architektenkammer umzurüsten.

Hausschwammbefall
des Mosaikparkettbodens

 

Als 2011 Hausschwammbefall am denkmalgeschützten Mosaikparkettboden der Sitzungssäle und anliegenden Konstruktionen festgestellt wurde, beschloss der Kammervorstand nicht nur die fachgerechte Sanierung der Böden, sondern eine umfassende Aufnahme aller Mängel und Schäden, die sich im Laufe der Jahrzehnte seit Errichtung und Umnutzung des Gebäudes eingestellt hatten. Zugleich sollte auch die Situation des Eingangsbereichs und des Empfangs überdacht und Möglichkeiten einer denkmalgerechten energetischen Optimierung des Gebäudes untersucht werden.
Zunächst erfolgte eine umfangreiche Energieberatung für die gesamte Liegenschaft. Die dringend erforderliche Neukonzeption des Empfangs, die Modernisierung der Teeküche im Erdgeschoss und die Gestaltung eines zusätzlichen Besprechungsraums wurden 2012 als vorgezogene Maßnahme entwickelt und erfolgreich umgesetzt.

Für die umfassende Sanierung des Altbaus samt Neugestaltung des Kellergeschosses und einzelner Räume im Obergeschoss wurde der in München ansässige Architekt Martin Schmöller beauftragt. Schmöller hatte sich zuvor bereits durch den gelungenen Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz ausgezeichnet. Seitens der Architektenkammer begleiteten die Architekten Thomas Lenzen und Hans Dörr (Vizepräsident) als Bauherrenvertreter das Bauvorhaben. Die Sanierung wurde bei laufendem Betrieb umgesetzt.

Die vorbereitenden Bestandsuntersuchungen begannen mit einem verformungsgerechten Aufmaß. Im Untergeschoss wurde dann zu allererst die Durchfeuchtung der erdberührten Außenwände, die zwischenzeitlich zu sichtbaren Schäden geführt hatte, bauphysikalisch analysiert. Wandfeuchten von bis zu 90 Prozent wurden gemessen – teilweise verbunden mit einer Steighöhe der Wassersäule bis unter die Geschossdecke des Erdgeschosses. Die Schadenskartierung der historischen Kastenfenster ergab zwar einen vergleichsweise guten Gesamtzustand, aber auch hier wurden Schäden im Bereich der Schwellen, der Öffnungsflügel, der Rollläden und Fensterläden sichtbar. Zusätzlich lieferte ein Blower-Door-Test Erkenntnisse zu Schwachstellen und Leckagen, die unkontrollierte Lüftungswärmeverluste verursachten.

Bei allen horizontalen Abdichtungs- und Entwässerungssystemen im Bereich der drei großen Terrassen im Norden, Süden und Osten des Gebäudes wurden erhebliche Schäden und Mängel festgestellt. Auch die Begutachtung des Verwitterungszustands der bauzeitlichen Schieferdeckungen ergab dringenden Handlungsbedarf. Alle sichtbaren Schäden an Putz- und Betonflächen im Bereich der Außenwände, Brüstungen und Treppen wurden erfasst und eine Untersuchung der Farbschichten durchgeführt. Wesentlicher Handlungsdruck entstand nach Untersuchung der Brandschutzqualitäten im Bestand.
In Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege wurde nach dieser Schadenserhebung ein umfassendes Sanierungskonzept für das gesamte Gebäude erstellt. Alle akuten Mängel und Schäden sollten behoben, der bauliche Brandschutz gewährleistet und eine behutsame energetische Optimierung umgesetzt werden. Zugleich sollte eine hochwertige Nutzung des Untergeschosses mit Arbeitsplätzen, einem weiteren Besprechungsraum, einer Neuordnung der Lager- und Technikflächen und eine Modernisierung des Besucher WCs erreicht werden.

Noch im Oktober 2012 begann die Realisierung mit dem Abschluss der ersten Bauverträge und Maßnahmen: Um die nötige Abdichtung und Wärmedämmung der erdberührten Außenwände auszuführen, wurde die Sockelzone des Gebäudes umlaufend bis zur Fundamentsohle aufgegraben – die große zweiläufige Freitreppe im Bereich der Terrasse Ost musste dazu komplett abgebaut und zwischengelagert werden. Anstelle einer sperrenden Horizontalabdichtung wurde im Untergeschoss auf der Innenseite der Außenwände eine umlaufende Sockeltemperierung mit dauerhaftem Durchfluss von etwa 30°C warmem Wasser ausgeführt. Die Temperierungsleitung dient sowohl der Austrocknung der durchfeuchteten Wandquerschnitte als auch der Unterbrechung der kapillar aufsteigenden Feuchte.
Das Untergeschoss wurde in der Folge vollständig von den Umbauten aus den 1990er Jahren befreit, anschließend erfolgte die horizontale Abdichtung der Bodenplatte. Auf der Innenseite der Außenwände wurde umlaufend eine mineralische Innendämmung in Kombination mit einem Wandflächenheizungssystem eingebracht. Zur Verbesserung der Wärmeverluste über die nicht transparenten Außenbauteile kam die mineralische Innendämmung auch an relevanten Wänden in den Obergeschossen zur Ausführung.

Die Terrasse Ost sollte sich zum „Sorgenkind“ des alten Gebäudes entwickeln, da durch eine über Jahrzehnte hinweg fortwährende Korrosion die Stahlbewehrung der historischen Betonrippen nahezu funktionslos wurde und akute Einsturzgefahr bestand. Die Beton- und Bewehrungssanierung der denkmalgeschützten Rippendecke im Bereich der Terrasse Ost wurde abschnittsweise ausgeführt. Die Betonquerschnitte der Decke wurden sandgestrahlt und neue Bewehrungsstäbe mussten einzeln von Innen eingebracht werden.

Die Kastenfenster
wurden behutsam saniert


Um im denkmalgeschützten Gebäudebestand die aktuellen Brandschutzanforderungen zu erfüllen, wurden im Untergeschoss und in allen übrigen Geschossen die Brandabschnitte neu geordnet. Einzelne Wand- und Deckenquerschnitte mussten ertüchtigt, Brandschutztüren neu eingebaut oder bestehende Türen behutsam durch Materialverstärkung zu, vollwandig und selbstschließenden Türen umgebaut werden. Das gesamte Haus erhielt eine Brandmeldeanlage, wodurch einzelne Abweichungen von den gesetzlichen Brandschutzanforderungen genehmigt werden konnten.
Besonderes handwerkliches Können erforderte die Sanierung der historischen Kastenfenster, der innenliegenden doppelflügeligen Schiebetüren im Bereich der Sitzungssäle und die Überarbeitung der Haupteingangstür. Die alten Kastenfenster wurden behutsam saniert und nur wo nötig ausgebessert. Zur Optimierung der Lüftungswärmeverluste wurde die innere Verglasungsebene mit eingefrästen Dichtungen ausgestattet, ansonsten wurde die historische Verglasung belassen – was wesentlich zum Erhalt des ursprünglichen Charakters der alten Villa beitragen haben dürfte.

Traditionelle Handwerkskunst war auch bei der Neueindeckung des Dachs gefragt, das wieder als „Altdeutsche Schieferdeckung“ ausgeführt wurde. Und schließlich mussten die Farbgebung und die damit einhergehende Anmutung des Altbaus gemeinsam mit der Denkmalpflege festgelegt werden. Hierfür wurden an allen Außenbauteilen Farbuntersuchungen durchgeführt. Es stellte sich überraschenderweise heraus, dass alle Putzflächen des Gebäudes ursprünglich monochrom in schlichten Grautönen ausgeführt waren. Daher entschied man sich, diese – ebenso wie alle Roll- und Fensterläden – auf die Originalfarbgebung zurückzuführen. Im Bereich der Sockelflächen konnte die gestockte Betonoberfläche minutiös von den deckenden Farbschichten befreit werden, sodass sie nun ihre ursprüngliche Materialität wieder voll entfalten kann.

Zu guter Letzt wurden die Außenanlagen, geplant und begleitet von „realgrün Landschaftsarchitekten“, wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt.
Die Sanierung des Altbaus blieb im prognostizierten Kostenrahmen. Viele Originaldetails erlebten eine Renaissance und wurden souverän mit den sanierten Böden und neuen Elementen wie Leuchten und Einbaumöbeln kombiniert.

Mit der behutsamen Sanierung und Modernisierung des Gebäudes hat die Kammer eine nachhaltige Investition in die Zukunft unternommen – das hätte sicher auch dem Architekten Littmann gefallen.  (Thomas Lenzen)

(Der Littmann Bau von der Gartenseite her geseheh; ein Besprechnungszimmer; der Eingangsbereich und das 1. Obergeschoss des Haupttreppenhauses - Fotos: Thilo Härdtlein, München)

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Kommentare (2)

  1. Clemens vor 2 Wochen
    Sehr geehrter Herr Lenzen,
    die Ertüchtigung der Kastenfenster u.a. durch neu eingefräste Dichtungen führt bekanntlich auch zu einer höheren Dichtheit der Fenster und damit zu einem reduzierten Luftaustausch. Das ist ja der energetische Sinn. Welches Konzept wurde in diesem Zusammenhang verfolgt, um den nötigen Luftaustausch (Feuchteschutzluftwechsel) sicherzustellen,was ja besonders bei einem Bestandsgebäude, das nicht gedämmt wurde, wegen der dann vorhandenen relativ tiefen Oberflächentemperaturen wichtig ist.
    Wurden die möglichen Oberflächentemperaturen - auch an den kritischen Stellen - durch eine Wärmebrückensimulation (Anschlüße, Balkenköpfe) ermittelt ?
    Wurde ein Blower-Door-Test nach Fertigstellung durchgeführt, um den Luftaustausch quantitativ
    bewerten zu können ?
    Danke für die Antwort. Grüße C. Richarz
  2. Lenzen vor 5 Tagen
    Sehr geehrter Herr Richarz,
    vielen Dank für die interessante Frage zu unserem Projekt.
    Die Behandlung der Kastenfenster, der Wärmebrücken bei in die Aussenwand einbindenden Bauteilen und der Lüftungsanforderungen wurden intensiv durch die Fachplanung Bauphysik analysiert und begleitet.
    Aufgrund der Feuchtebelastungen, die deutlich geringer ausfallen als in einem Wohngebäude (Kochen, Waschen und Duschen usw.), ist die Belastung durch erhöhte Luftfeuchtigkeit der Raumluft bei dem als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzten Altbau von geringerer Relevanz. Die Büros und Sitzungsräume sind nicht dauerhaft von Personen genutzt.
    Der nötige Luftwechsel wird durch den „mündigen“ Nutzer hergestellt, der auch aus Hygienegründen selbst angehalten ist, regelmäßig zu lüften. Der hygienische Luftwechsel erfolgt also über die natürliche Belüftung in Verbindung mit den Nutzern. Die „Wärmebrücken“ der einbindenden Deckenkonstruktion wurden im Zuge der luftdichten Einbringung in das Mauerwerk sowie der Regulierung der Außenputzqualität berücksichtigt. Ein Blower-Door-Test wurde vor und nach der Maßnahme durchgeführt.
    Ich hoffe die Hinweise beantworten Ihre Fragestellungen,

    Viele Grüße
    T. Lenzen

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