Bauen

18.05.2012

VdW Bayern: Wohnen darf nicht zum Luxus werden

Bis 2016 gehen 30 000 Sozialwohnungen verloren

Für die Mitgliedsunternehmen des Verbands bayerischer Wohungsunternehmen (VdW Bayern) wird es zunehmend schwierig, bezahlbare Wohnungen anzubieten. „Seit einigen Jahr geht der Trend immer in die gleiche Richtung“, erklärte Verbandsdirektor Xaver Kroner, „Bauen wird ständig teurer.“ Modernisierungsinvestitionen und Neubaukosten würden sich auf die Mieten niederschlagen. „Durch den anhaltenden Immobilienhype und steigende Baustandards haben sich Grundstückspreise und Baukosten enorm verteuert.“ Aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise halte die Flucht in Betongold weiter an. Insgesamt würden in Bayern zwar mehr Wohnungen gebaut, allerdings wesentlich mehr im hochpreisigen als im bezahlbaren Segment. Dies sei aber bei weitem nicht mehr nur ein München-Thema, sondern betreffe insbesondere alle Hochschulstandorte. Die Durchschnittsmiete der VdW-Mitgliedsunternehmen liegt laut Kroner bei 4,97 Euro und sei damit immer noch sehr günstig, aber der Kostendruck wachse von allen Seiten.
Für die Wohnungssuchenden seien natürlich an erster Stelle Vermieter und Verkäufer für die Preise verantwortlich, allerdings gebe es noch eine Vielzahl weiterer Akteure. Dabei nannte der Verbandsdirektor unter anderem die Europäische Union, die nicht nur über Vorschriften wie der Gebäuderichtlinie Einfluss auf die Baukosten ausübt. Über die Hintertür des Wettbewerbsrechts mische sie sich auch in erheblichem Maße in die Vergabe von Grundstücken ein. München könne deshalb städtische Flächen nur zu Marktpreisen an Wohnungsgenossenschaften verkaufen. „Die dann nötigen Mietpreise sind für die Genossenschaftsmitglieder aber nicht bezahlbar.“
Vom Bund beschlossene Regelungen wie die Energieeinspar- oder die Trinkwasserverordnung würden ebenfalls zu höheren Kosten führen. Für Kroner spielt der Bund bei den Abwicklungen von Erbbaugrundstücken bei Eisenbahner- und Postgenossenschaften eine unrühmliche Rolle. Die nach dem Auslaufen der Erbpacht geforderten Kaufpreise würden zwangsläufig zu massiven Mieterhöhungen führen. Die Wohnungsfürsorge, die ursprünglich zur Gründung dieser Genossenschaften geführt habe, spiele dabei überhaupt keine Rolle mehr, kritisierte der Verbandsdirektor. Vor allem in München fahre das Bundesfinanzministerium einen knallharten Kurs der Einnahmenmaximierung.

Der Bedarf steigt weiter


Darüber hinaus könne der Bund über die Wohnraumförderung Einfluss auf den Bau von Sozialwohnungen nehmen. Stelle er den Ländern bis 2013 jährlich noch 518,2 Millionen Euro für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung, werde über das Ausmaß und die Höhe der Kompensationsmittel für 2014 bis 2019 noch verhandelt. „Die Verpflichtung des Bundes ist jedoch eindeutig, da der Bedarf weiter steigt“, sagte Kroner.
Aber auch die Länder hätten über steuerliche Rahmenbedingungen wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Bauvorschriften und die Ausstattung der Landesmittel für die Wohnraumförderung Einfluss auf die Wohnkosten. Mit Blick auf den Freistaat forderte Kroner, die derzeitige Wohnraumförderung in Höhe von 205 Millionen Euro aufzustocken, da diese nicht mehr ausreichend sei.
Nicht vergessen werden dürften die Kommunen, so der Verbandsdirektor, die mit Vorgaben zur Grundstückspolitik, Baulandpreisen und kommunalen Gebühren ihren Teil zu den Kosten beitragen. „Man hat das Gefühl, dass keiner der Beteiligten verantwortlich sein will und alle nur den Schwarzen Peter hin und her schieben.“ Dabei hätten alle Ebenen ihren Anteil an den Preissteigerungen.
„Wenn es weiterhin bezahlbare Wohnungen in den bayerischen Städten geben soll, muss der Kostenanstieg gebremst werden“, fordert Kroner. Bayern sei bei der Wohnraumförderung mit Landesmitteln zwar vergleichsweise gut ausgestattet, habe in vielen regionen aber auch den meisten Zuzug. Angesichts der aktuellen Herausforderungen, Schwund von Sozialwohnungen, Schaffung von altersgerechtem Wohnraum und energetische Sanierung des Wohnungsbestands sollten die Fördermittel, wie bereits ausgeführt, deutlich erhöht werden. Auch für strukturell schwächere Gebiete.
Die VdW Bayern-Mitglieder des haben laut Kroner 2011 für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung 1,26 Milliarden Euro ausgegeben. Das sind knapp acht Prozent mehr als im Vorjahr. Sie errichteten rund 2300 Wohnungen, darunter fast 1300 Sozialwohnungen. „Unsere Mitgliedsunternehmen haben ihre Stellung als Stütze des bayerischen Mietwohnungsbaus bestätigt“, betonte der Verbandsdirektor.

Rekord-Investitionen


Die Neubau-Investitionen sind 2011 um 13,4 Prozent auf 464,2 Millionen Euro gewachsen, in die Modernisierung des Wohnungsbestandes flossen 419 Millionen (+ 9,0 Prozent). Die Ausgaben für Instandhaltungen (382,7 Millionen Euro) blieben auf Vorjahresniveau. Als Hauptursache für den Anstieg nannte Kroner die historisch niedrigen Zinsen. Doch auch die um durchschnittlich 7,8 Prozent gestiegenen Baukosten spiegelten sich in den Rekord-Investitionen wider. „Wir können uns keine weiteren Kostensteigerungen leisten“, appelliert der Verbandsdirektor.
Auch die Zinssituation werde nicht ewig so bleiben und Wohnungsunternehmen müssten bei der Finanzierung in Zeiträumen von 25 bis 30 Jahren kalkulieren. Deshalb begrüßte Kroner den Vorentwurf der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV). Denn dieser verzichte auf weitere energetische Verschärfungen im Gebäudebestand.
Die niedrigen Bauzinsen haben nach Kroners Worten aber auch andere Auswirkungen. Sie seien für den Rückgang beim Sozialwohnungsbau (1296; - 18,3 Prozent) mitverantwortlich. Die Darlehenskonditionen beim geförderten Wohnungsbau seien derzeit nicht viel attraktiver als auf dem freien Kapitalmarkt und die Wohnungsunternehmen hätten bei freifinanzierten Wohnungen keine Verpflichtungen wie jahrelange Belegungsbindungen.
Im abgelaufenen Jahr haben laut Kroner 4257 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung verloren. Damit setze sich ein seit Jahren anhaltender Trend fort. Der VdW Bayern erwartet, dass bis 2016 bei weiteren 30 000 Wohnungen die Sozialbindung ausläuft. Wieviel neue Wohnungen aber hinzukommen, könne man nicht sagen, denn dies hänge auch von den Fördermitteln ab. Insgesamt haben die Verbandsmitglieder 117 692 Sozialwohnungen im Bestand, vor zehn Jahren seien es noch 180 000 gewesen.
„Für die Mietentwicklung ist dann entscheidend, auf welches Geschäftsmodell die Wohnungsunternehmen setzen“, erklärte der Verbandsdirektor. Bei sozialorientierten Unternehmen ändere sich auch nach dem Auslaufen der Sozialbindungen kaum etwas für die Mieter, im Falle von Privatisierungen seien deutliche Mieterhöhungen jedoch zu erwarten. (Friedrich H. Hettler)

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