In allen Ballungsräumen Bayerns steigen die Mieten. Besonders schlimm ist es in der Landeshauptstadt München. Wir sprachen mit Xaver Kroner, Geschäftsführender Vorstand des Verbands bayerischer Wohnungs-
unternehmen (VdW Bayern), darüber, was man tun kann, damit Wohnraum für die Menschen noch bezahlbar bleibt. BSZ: Herr Kroner, was muss denn passieren, damit die Mieten im Freistaat nicht weiter explodieren?
Kroner: Sie explodieren ja nicht überall. Aber in den Ballungszentren haben wir ein richtig ernstes Problem. Im Prinzip kann man aufgrund der derzeitigen Situation an drei Stellschrauben drehen. BSZ: Und die wären?
Kroner: Erstens müsste der Staat mehr Geld in die Hand nehmen, um den Neubau von preiswerten Mietwohnungen zu ermöglichen. Zweitens sollte man die Wohnraumförderung qualitativ verbessern. Und drittens darf der Staat die gesetzlichen Anforderungen an das Bauen selbst nicht noch weiter verschärfen. BSZ: Dass mehr Geld zur Verfügung gestellt wird, ist wohl wegen der Staatsfinanzen kaum wahrscheinlich. Was bedeutet denn eine Qualitätsverbeserung der Wohnraumförderung?
Kroner: Die Landeshauptstadt München beabsichtigt zum Beispiel, künftig Baugebiete nicht mehr nur nach dem Höchstgebot zu vergeben, sondern nach der Qualität der Bebauung. Daran wären dann aber Bedingungen für den Bauherrn geknüpft. So wäre eine bestimmte Sozialbindung der Wohnungen denkbar, etwa ein Weiterverkaufsverbot für einige Jahre. So könnten auch Genossenschaften wieder mehr Wohnungsneubau bewältigen. BSZ: Was bewirkt denn so ein Verbot?
Kroner: Es verhindert, dass ein Investor durch den Weiterverkauf Spekulationsgewinne erzielt. Denn nur über die weitere Veräußerung sind zusätzliche Gewinne zu erzielen. Und der neue Eigentümer will ja dann auch Geld verdienen, und so steigen die Mieten weiter. BSZ: Im Prinzip kann man dieses Spiel immer weiter spielen.
Kroner: Zumindest bis nennenswerte Erhaltungsinvestitionen nötig sind. Bei qualitativen Grundstücksvergaben muss man aber auch ein Problem umschiffen. BSZ: Nämlich.
Kroner: Die EU-Wettbewerbskommission könnte es als unzulässige Beihilfe werten. Dann hätte man die gleichen Schwierigkeiten wie mit den Einheimischenmodellen am Land. BSZ: Aber die EU betrachtet das Thema Wohnen doch als subsidiär, sprich jeder Mitgliedsstaat ist selber dafür verantwortlich.
Kroner: Schon. Aber über das Hintertürchen Wettbewerbsrecht spielt die EU eine unselige Rolle und kann quasi überall mitmischen. BSZ: Als dritte Stellschraube sehen Sie die gesetzlichen Anforderungen. Was meinen Sie damit?
Kroner: Mit der letzten Verschärfung der Energieeinspar-Verordnung im Jahr 2009 wurden Neubauten extrem verteuert. Um Mietraum bezahl- und ökologisch vertretbar zu halten, darf man bei den Baustandards nicht ans Ende der Fahnenstange gehen. Die Politik sollte nicht nur auf die Interessen der Baustoffindustrie hören. BSZ: Aber das ist nicht der einzige Grund für die hohen Preise am Bau.
Kroner: Das stimmt. Wegen der Finanzkrise flüchten sich viele Anleger ins vermeintlich sichere Betongold. Entweder kaufen sie Immobilien oder sie investieren in die Renovierung. Beides treibt die Preise. Allein 2011 konnte das Handwerk über alle Gewerke hinweg Preissteigerungen von 8 Prozent durchsetzen. Gleiches wird in diesem Jahr passieren. BSZ: Viele meinen ja genossenschaftliches Wohnbauengagement könnte den Wohnungsmangel beheben und somit das Mietniveau erträglich halten. Ist das so?
Kroner: Leider nein. Denn Genossenschaften müssen die gleichen Preise bezahlen wie jeder andere Investor. Es ist ja zunächst nur eine andere Rechtsform unter der gebaut wird und staatliche Fördermittel kann grundsätzlich jeder bekommen. Die Bestandsmieten bei Genossenschaften sind aber sehr moderat.
BSZ: Stichwort Staat. Macht Bayern denn einen guten Job bei der Wohnraumförderung?
Kroner: Im Prinzip ja, weil der Freistaat neben Nordrhein-Westfalen und Hamburg als eines von drei Bundesländern die Gelder des Bundes zweckgebunden verwendet und darüber hinaus eigene Mittel einsetzt. Aber die Förderung pro Wohnung reicht nicht mehr aus. Darüber hinaus muss Bayern auf Bundesebene dafür sorgen, dass die Energieeinspar-Verordnung im vernünftigen Rahmen bleibt. Allein die Novellierung dieser Verordnung im Jahr 2009 hat eine Verschärfung der energetischen Baustandards um 30 Prozent gebracht. BSZ: Was passiert eigentlich, wenn die Politik das Problem des bezahlbaren Wohnraums nicht in den Griff kriegt?
Kroner: Dann lösen sich langsam aber sicher die stabilen sozialen Strukturen in den Quartieren auf. Es kommt zur Ghettobildung und ein gewichtiger Standortfaktor Bayerns gerät ins Wanken: die innere Sicherheit. Das wäre ein Rückschlag für den Wirtschaftsstandort im internationalen Wettbewerb. Denn ausländische Investoren überlegen sich genau, wo sie tätig werden. Insofern sind sozial stabile Quartiere wichtig für die Ansiedlung ausländischer Unternehmen in Bayern. BSZ: Diese Zusammenhänge scheint aber niemand so richtig auf dem Radarschirm zu haben.
Kroner: Leider. Denn allein schon aufgrund der Zunahme der prekären Beschäftigung hierzulande und der daraus resultierenden Altersarmut gerät der soziale Frieden in Gefahr. Das hat dann auch Konsequenzen für die Wohnungsmärkte.
(Interview: Ralph Schweinfurth)