Bauen

Ein Einfamilienhaus im Bau. (Foto: arge baurecht)

28.01.2020

Geheimwaffe Vertragsstrafe

Verzögerung am Bau: So lässt sich das Risiko minimieren

Bauen dauert meist länger, als man denkt. Zu viele Unwägbarkeiten und Abhängigkeiten machen eine verlässliche Planung schwierig. Mit den richtigen Partnern und einer guten Planung lässt sich das Risiko für Bauzeitverzögerungen jedoch minimieren. „Wenn es trotzdem mal wieder länger dauert, als vertraglich vereinbart, besteht regelmäßig ein Anspruch auf Schadensersatz“, sagt Rechtsanwältin Gina Kühne von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein.

Die Gründe für Verzögerungen am Bau sind vielfältig. Dazu gehören Mängel in der Ausführung, unzureichende Baukoordination, zu wenig Arbeitskräfte oder schlechte Witterung. Doch schon mit einfachen Mitteln können Bauherren gegensteuern. Dazu gehört, mit den jeweiligen Vertragspartnern einen konkreten Fertigstellungstermin zu vereinbaren. Auch wenn der Bauunternehmer keinen Termin angeben kann, weil beispielsweise die Finanzierung nicht gesichert ist, muss er den Zeitraum der Bauausführung im Vertrag (z. B. in Tagen oder Wochen) angeben. „Kalkulieren Sie etwaige Zeitpuffer mit ein und bestehen Sie auf die Vereinbarung eines Fertigstellungstermins!“, rät Kühne. Das seit 1. Januar 2018 geltende neue Verbraucherbauvertragsrecht unterstützt diese Forderung privater Bauherren, da § 650 k Abs. 3 BGB zwingend einen Fertigstellungstermin verlangt.

Manchmal scheitere es Kühne zufolge aber am Bauherrn selbst, denn vielen ist nicht bewusst, dass auch sie ihre eigenen Vertragspflichten einhalten müssen. „Dies kann zu erheblichen Verzögerungen führen und im schlimmsten Fall ein Leistungsverweigerungsrecht des Vertragspartners nach sich ziehen.“ Zu den klassischen Pflichten privater Bauherren gehört bei einem Bauvertrag für ein Fertighaus die Vorbereitung des Grundstücks. Dazu zählt die Beseitigung von Hindernissen, Büschen und Gestrüpp ebenso wie die Baustellenlogistik (Bauwasser, Baustrom, Zugang). „Wenn das Unternehmen eine den rechtlichen Voraussetzungen entsprechende Behinderungsanzeige ausgesprochen hat, muss sich der Bauherr bei mangelhaft erbrachter Vorleistung mögliche Verspätungen auf den Fertigstellungstermin anrechnen lassen“, warnt Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Kühne. Beim Bau mit mehreren Unternehmen muss sich der Bauherr die Verspätungen einzelner Gewerke gegenüber dem Nachfolgewerk anrechnen lassen.

Trotz vertraglich vereinbartem Termin zur Fertigstellung kommt es immer wieder zu Verzögerungen. Daher empfiehlt die Fachanwältin, bereits im Vorfeld eine Vertragsstrafe im Bauvertrag zu vereinbaren. „Sie soll den Vertragspartner zur termingerechten Leistung anhalten und den Bauherren einen finanziellen Ausgleich für erlittene finanzielle Einbußen bieten – ohne einen Schadensnachweis führen zu müssen.“ Nur wenn dem Bauunternehmer die Verzögerungen nicht vorgeworfen werden können, muss er weder Vertragsstrafe noch Schadensersatz zahlen. Das ist allerdings nur in wenigen Ausnahmesituationen der Fall.

„In Bauverträgen ohne einen konkreten Termin zur Fertigstellung ist meist auch keine Vertragsstrafe vorgesehen. Hier sollten Bauherren zunächst zur Leistung unter angemessener Fristsetzung auffordern. Hält der Auftragnehmer diese Frist nicht ein, tritt danach Verzug ein“, so Kühne. „Anschließend kann der Auftrag-nehmer zum Ausgleich von Verzugsschäden (Miete, Bereitstellungszinsen etc.) aufgefordert werden.“ Allerdings muss der Bauherr die Ursache der Leistungsverzögerung sowie den dadurch verursachten Schaden und die konkrete Schadenshöhe nachweisen. In Bauverträgen mit konkreten Angaben zu Fertigstellungstermin bzw. Bauzeit tritt der Verzug mit Überschreitung der Termine automatisch ein und die Vertragsstrafe greift, soweit sie vereinbart wurde.

Im Einzelfall ist auch eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 648a BGB zu denkbar, erläutert Kühne. Einzelheiten sollten jedoch mit einem spezialisierten Rechtsanwalt besprochen werden: „Am besten holen sich private Bauherren bereits vor Abschluss des Bauvertrags rechtlichen Rat. Die Kosten dafür sind im Vergleich zur Gesamtinvestition sehr überschaubar und dürften sich am Ende auszahlen.“ (BSZ)

 

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