Bauen

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite und Rendite zehnjährige Bundesanleihe. (Grafik: CBRE Research, Q4 2022)

10.01.2023

Gestiegene Bürospitzenmiete

München erlebte 2022 einen stabilen Bürovermietungsmarkt und einen zurückhaltenden Immobilieninvestmentmarkt

2022 wurden am Münchner Bürovermietungsmarkt 736.500 Quadratmeter umgesetzt. Gegenüber 2021 wuchs das Ergebnis damit um 14 Prozent. 561.800 Quadratmeter entfielen auf die Stadt München und 174.700 Quadratmeter auf das Umland. Mit 4,5 Milliarden Euro verzeichnete der Münchner Immobilieninvestmentmarkt 2022 hingegen einen Rückgang um 44 Prozent und sein schwächstes Jahr seit 2012. Es entfielen 4,3 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 210 Millionen Euro auf Wohnimmobilien ab 50 Wohneinheiten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Insgesamt konnten wir 2022 trotz der erheblichen makroökonomischen und geopolitischen Risiken eine sehr robuste Nachfragesituation beobachten – wobei die Dynamik gegen Ende des Jahres nachließ“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. Der Quartalsumsatz von Oktober bis Dezember fiel dementsprechend im Vorjahresvergleich um knapp 30 Prozent auf 152.300 Quadratmeter.

„Der ‚Flight-to-Quality‘ setzte sich fort – Nutzer suchten verstärkt nach qualitativ hochwertigen Flächen in den gut angebundenen Lagen. Dies äußert sich unter anderem in dem hohen Anteil von Vorvermietungen“, sagt Illichmann. Es wurden 317.300 Quadratmeter beziehungsweise 43 Prozent des Gesamtvolumens in Projektentwicklungen abgeschlossen. Im zehnjährigen Durchschnitt zwischen 2012 und 2021 lag dieser Wert bei 30 Prozent.

Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt München lag im vierten Quartal bei 3,6 Prozent, ein Rückgang um 0,3 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich. Gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsrate stabil geblieben. In den Teilmärkten innerhalb des Mittleren Ringes liegt die Leerstandsrate bei 1,5 Prozent, was die anhaltende Angebotsknappheit in den zentralen Lagen verdeutlicht. Vom aktuellen Leerstand sind zudem 77 Prozent den Ausstattungskategorien B oder C zuzuordnen.

Die Mietpreisentwicklung reflektierte 2022 den geringen Leerstand und den Nachfrageüberhang in zentralen Lagen. Die erzielbare Spitzenmiete stieg im vierten Quartal auf 45,00 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal beziehungsweise um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag im vierten Quartal bei 24,42 Euro, ein Plus von zwei Prozent im Vorjahresvergleich. Deutlich wird die Zweiteilung des Marktes auch bei den Abschlussmieten für Projektentwicklungen. Diese liegen mit 29,17 Euro im vierten Quartal knapp 35 Prozent über den Durchschnittsmieten für Bestandsobjekte.

Die große Branchenvielfalt und der Mix aus heimischer sowie internationaler Old und New Economy trug zur stabilen Nachfragestruktur in München bei. Stärkste Branche war der IT-Sektor mit 23 Prozent, gefolgt von der Industrie mit 18 Prozent. Nach Größenklassen dominierten erneut die kleineren und mittleren Segmente (bis 2.500 Quadratmeter) mit einem Anteil von 52 Prozent am Gesamtumsatzvolumen. In dieser Kategorie wurden 652 Mietverträge abgeschlossen, was 93 Prozent der gesamten Anzahl an Abschlüssen ausmacht. „Dieses Segment war der Stabilitätsanker des Flächenumsatzes in München“, kommentiert Illichmann. Auf der anderen Seite des Größenspektrums trugen 2022 neun Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern zum positiven Umsatzvolumen bei.

„Wie insgesamt in Deutschland entwickelte sich auch der Münchner Immobilieninvestmentmarkt 2022 zurückhaltend und wies steigende Renditen auf. Vor allem bei institutionellen Investoren und internationalem Kapital sahen wir eine gewisse Zurückhaltung. Zugleich blieb der Verkaufsdruck gering – denn ein durch die Inflation oft erhöhter Cashflow wurde gerne mitgenommen und hilft auf der Ertragsseite“, erklärt Peter Tomas, Head of Investment bei CBRE in München. Der Anteil ausländischer Investoren auf der Ankaufsseite ging um 15 Prozentpunkte auf 19 Prozent zurück.

Im Vorjahresvergleich stieg die Spitzenrendite für Münchner Büroimmobilien um 1,05 Prozentpunkte auf 3,55 Prozent. Damit ging der Spread zur Benchmarkrendite, der zehnjährigen Bundesanleihe, jedoch zurück – sie stieg um 2,7 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent (Dezember 2022) an.

„Das Repricing ermöglicht vermehrt wieder neue Chancen für opportunistisches Kapital als auch langfristig orientierter Investoren im stabilen Münchner Marktumfeld“, analysiert Tomas.

2022 fanden 39 Prozent des Investmentvolumens im Core-Plus und 31 Prozent im Value-add- beziehungsweise opportunistischen Segment statt.

„Zentrale Lagen und ESG-Kriterien liegen auch weiterhin im Fokus vieler Investoren“, so Tomas weiter. 2022 wurden über 44 Prozent des Volumens innerhalb des Mittleren Rings investiert. Zugleich steigen die Risikoprämien für Umlandteilmärkte und fehlende ESG-Kriterien.

„Die Nachfragesituation am Vermietungsmarkt ist aktuell ob der vielfältigen Unsicherheiten durch eine eher abwartende Haltung bei den Nutzern geprägt, sodass wir einen insgesamt langsameren Jahresstart erwarten“, meint Illichmann. „Die strukturellen Nachfragetrends nach hochwertigen Flächen sorgen für weiterhin positives Mietpreiswachstum in der Spitze, während das Mietpreiswachstum in der Breite voraussichtlich weniger dynamisch ausfallen wird.“

„Am Investmentmarkt erwarten wir in den kommenden Monaten eine Nivellierung der Kaufpreise auf einem Niveau deutlich unter dem der Vorjahre. Damit scheint eine Belebung des Transaktionsvolumens spätestens zur Jahreshälfte realistisch“, erwartet Tomas und ergänzt: „Durch die Preiskorrektur werden Eigenkapitalinvestoren weiterhin versuchen, ihre Chancen im Core-Segment in zentralen Lagen zu nutzen. Auch Investoren mit internationalem Kapital und höherem Risikoprofil nehmen München nach der Preiskorrektur ebenfalls verstärkt ins Visier und vertrauen auf den stabilen Vermietungsmarkt und das positive Mietpreiswachstum.“ (BSZ)

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