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Bauherren sollten Pauschalverträge auf mögliche Preiserhöhungsklauseln prüfen. (Foto: ARGE Baurecht/Adobe)

31.05.2023

Sorgenfrei bauen mit Pauschalvertrag?

Bauherren sollten Pauschalverträge auf mögliche Preiserhöhungsklauseln prüfen

Die aktuelle Lage stellt Bauherren vor erhebliche finanzielle und logistische Herausforderungen. Materialknappheit, steigende Kosten für Baustoffe und die Zinswende machen es immer schwieriger, den finanziellen Rahmen für ein Bauprojekt zu setzen und die Belastungen zu stemmen. Die Lösung ist in der Regel ein Pauschalpreisvertrag, bei dem der Gesamtpreis für das Bauvorhaben im Voraus festgelegt wird. Im Gegensatz zu anderen Vertragsarten basiert der Pauschalpreisvertrag auf einem Festpreis, der unabhängig von den tatsächlichen Kosten des Bauvorhabens vereinbart wird.

„Ein Pauschalvertrag ist jedoch kein Rund-um-Sorglos-Paket“, warnt Rechtsanwältin Claudia Stoldt von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. „Wer einen solchen Vertrag abschließt, sollte daher mögliche Preiserhöhungsklauseln und unklare Formulierungen genau prüfen.“

Viele Bauherren verlassen sich auf die mit dem ausführenden Bauunternehmen verhandelten und in einem Pauschalvertrag fixierten Konditionen. In der Regel gelten diese pauschal, also unabhängig von den tatsächlichen Kosten, die dem beauftragten Bauunternehmen bei der Erbringung der vereinbarten Leistungen entstehen. 

Auf den ersten Blick scheint ein Pauschalvertrag einen Festpreis zu garantieren, der völlig unabhängig von explodierenden Preisen und knapper Verfügbarkeit von Baustoffen feststeht. Dennoch sehen sich viele Bauherren zusätzlichen Zahlungsausforderungen seitens der Bauunternehmen ausgesetzt. “Pauschalverträge im Baugewerbe erhalten häufig sogenannte Preiserhöhungsklauseln, die je nach Formulierung dem Bauunternehmen das Recht geben, die Preise anzupassen“, sagt Stoldt.

Häufig ist die Laufzeit des Festpreises in einem Pauschalvertrag begrenzt. Diese kann zwischen sechs Monaten und zwei Jahren variieren. „Auf Basis einer solchen Klausel kann ein Bauunternehmen bereits nach einem halben Jahr den Pauschalfestpreis um bis zu zehn Prozent erhöhen“, so Stoldt. Nicht selten wird auch eine Bindung des Festpreises an den Baupreisindex vereinbart, um sich vor steigende Materialkosten zu schützen. Der Baupreisindex ist eine wichtige Kennzahl für die Baukostenplanung, die die zeitliche Entwicklung der Baupreise aufzeigt – immer gebunden an regelmäßig festgelegte Basisjahre. Die Basisjahre ändern sich in der Regel jeweils nach fünf Jahren. Wer Pech hat, muss aufgrund einer solchen Klausel einen kräftigen Preissprung in Kauf nehmen. „Es kommt auch vor, dass Bauverträge eine begrenzte Laufzeit für den Festpreis vereinbart haben, aber nicht angeben, nach welchen Kriterien der neue Preis gebildet wird“, so Rechtsanwältin Stoldt.

Dementsprechend sind in vielen Fällen die Klauseln unklar formuliert oder nicht rechtlich wirksam, was zu Missverständnissen und Streitigkeiten führen kann. Gerichte beurteilen solche Fälle durchaus unterschiedlich. Beispielsweise ist eine Preisänderung unzulässig, wenn dem Bauherrn kein Recht zur Vertragsauflösung zusteht. Stoldt erklärt zudem, dass für Preisanpassungen stets ein Grund vorliegen muss: „Der Bauunternehmer muss anhand der Kalkulation des Vertragspreises die Erhöhung begründen. Während Baukosten tatsächlich steigen können, verbergen sich hinter dem Vertragspreis aber auch andere unveränderbare Kosten etwa für Planung, Vertrieb oder allgemeine Geschäftskosten.“ Folglich  betreffen höhere Materialkosten nur einen Teil des Gesamtpreises.

In der Theorie garantiert zwar ein Pauschalpreis für beide Seiten mehr Sicherheit. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder zu Uneinigkeiten und Streitigkeiten. Insbesondere Preiserhöhungsklauseln können den Kalkulationen einen Strich durch die Rechnung machen. Daher rät Stoldt immer dazu, Verträge juristisch prüfen zu lassen. (BSZ)

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