Im Binnenvergleich unter Deutschlands Immobilienhochburgen gegenüber Berlin sowohl bei den Vermietungen als auch bei den Investments klar abgehängt, auch gegenüber Frankfurt zumindest beim Investmentmarkt das Nachsehen, präsentiert sich der Münchner Markt für gewerbliche Immobilien zum Jahresbeginn 2016 dennoch in einer fulminant guten Verfassung: „Nutzer und Investoren kämpfen quasi um jeden Quadratmeter, in Toplagen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Die Konsequenz? Ein schrumpfender Leerstand, fallende Renditen und weiter steigende Preise in Vermietung und Investment“, so Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle (JLL) München.
„Eine Nachfrage-Hausse nach qualitativ hochwertigen Produkten ist das wesentliche Merkmal des Bürovermietungsmarkts in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. „Die Eigentümer sind in einer außeralltäglich komfortablen Situation. Die Angebotsmieten steigen rasant, die Flächen gehen im Topsegment zu Höchstmieten weg, von hohen Incentives können Nutzer derweil nur noch träumen.“

Stärkstes Quartal seit 2011

Speziell die letzten drei Monate 2015 mit 248 000 Quadratmetern – das stärkste Quartal seit Ende 2011 – hat laut Bolthausen für das überaus positive Jahresergebnis gesorgt. In der Gesamtbetrachtung wurde 2015 in München mit 765 000 Quadratmetern das beste Umsatzvolumen seit 2011 generiert. Um rund zehn Prozent wurden der Fünf- beziehungsweise Zehn-Jahresschnitt überschritten, einen noch deutlicheren Sprung zeigt sich gegenüber dem Vorjahr (641 000 Quadratmeter) mit einem Umsatzplus von einem Fünftel.
Auch bei großvolumigen Deals hat das vierte Quartal eindeutig die Nase vorn. Die drei größten stammen aus den letzten drei Monaten, so Bolthausen. Zwei Eigennutzer-Deals der öffentlichen Verwaltung in der Innenstadt mit knapp 36 000 beziehungsweise 19 000 Quadratmeter sowie die Anmietung von IBM mit 15 000 Quadratmetern in den Highlight-Towers summierten sich auf knapp 69 000 Quadratmeter und damit rund neun Prozent des Umsatzvolumens 2015.

München ist gefragt

Der Anstieg der großen Deals über 5000 beziehungsweise über 10 000 Quadratmeter sowohl bei Anzahl als auch beim Volumen trug zu den erfreulichen Umsätzen bei. Die Industrie markiert laut Bolthausen auch 2015 die Spitze aller Branchen, dicht gefolgt von den EDV-Unternehmen, Platz vier belegt die „öffentliche Verwaltung“. Diese beiden Branchen verbuchten denn auch das größte prozentuale Wachstum mit rund 60 beziehungsweise 200 Prozent.
München sei gefragt, sagt die Vermietungsexpertin. Und wer München sage, meine das Stadtgebiet, mit seinem Anteil am Umsatzvolumen wieder über 80 Prozent und dabei am ehesten wiederum die Innenstadt, dank 232 000 Quadratmetern ein Drittel des Umsatzvolumens auf sich vereinend. Hohe Steigerungsraten der Umsatzvolumina bei den Teilmärkten gab es auch auf den Plätzen zwei (Schwabing-Nord) mit + 215 Prozent auf rund 96 000 Quadratmeter und drei (Osten, rund 77 000 Quadratmeter, + 106 Prozent). Die drei Topplatzierten machten zusammen über die Hälfte des Umsatzvolumens aus. Die beiden zuletzt Genannten haben 2015 beispielsweise das Münchner Westend, im Vorjahr noch die Nummer zwei, hinter sich gelassen.
Alle Zeichen in der Bayernmetropole stehen laut Bolthausen auf Expansion und Wachstum, ausgenommen die zur Verfügung stehenden Flächen. In Anbetracht der Flächenverknappung wird Vorratsmanagement betrieben. „Für 2017 respektive 2018 auslaufende Mietverträge suchen Nutzer heute schon nach Alternativen, um den mutmaßlichen Druck am Ende der Vertragslaufzeit prophylaktisch zu relativieren.“
Bedrängt wird der Markt auch von Umnutzungen insbesondere für Hotels, Flüchtlingsunterkünfte und Wohnungen. Immerhin knapp 200 000 Quadratmeter wurden dem Bürobestand auf diesem Weg im letzten Jahr entzogen und weitere 100 000 Quadratmeter durch Abrisse und den Start von Totalsanierungen. Entsprechend rückläufig ist der Leerstand, ein Minus von 20 Prozent im Vergleich der Jahre 2014/2015.

Leerstand geschrumpft

„Nirgendwo sonst in der Immobilien-Republik Deutschland ist der Leerstand in einer vergleichbaren Größenordnung geschrumpft wie links und rechts der Isar“, so Bolthausen. Die Leerstandsquote lag im gesamten Marktgebiet Ende 2015 bei 5,3 Prozent und damit 1,3 Prozent im Vorjahresvergleich nachgebend mit weiter leicht rückläufiger Tendenz auf 5,2 Prozent bis Ende 2016. Seit Ende 2011 (damals lag die Leerstandsquote noch bei knapp unter zehn Prozent) hat sich der Leerstand um rund 850 000 Quadratmeter reduziert. Im stark nachgefragten Teilmarkt Innenstadt lag die Leerstandsquote Ende 2015 bei eben mal 2,4 Prozent, damit 0,6 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr. Insgesamt, so Bolthausen, herrscht in der Münchner Innenstadt ein Mangel an „Qualitätsprodukten“.
Auch der Anschub der Mieten bleibt München erhalten mit einem weiteren Plus bei den Spitzenmieten von voraussichtlich knapp drei Prozent auf 35,00 Euro/m²/Monat bis Ende 2016. Die Durchschnittsmiete für 2015 lag bei 16,45 Euro.
Ein Plus von 18 Prozent im Jahresvergleich auf insgesamt 5,89 Milliarden Euro bedeutet ein neues Rekordjahr auf dem Münchener Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien, nachdem im Vorjahr erstmals die 5-Milliarden-Euro-Marke getoppt worden war. Seit dem Tiefpunkt 2010 wurde in jedem Folgejahr das Transaktionsvolumen des Vorjahrs übertroffen. „Es gibt keinen Grund, warum der Markt diesen Aufwärtstrend nicht auch 2016 fortsetzen sollte. Sechs Milliarden Euro sind möglich. Wenn überhaupt wird der Münchener Investmentmarkt vom Mangel an Produkten und keinesfalls von nachlassendem Investoreninteresse ausgebremst“, so Andreas Eichwald, JLL-Team Leader Office Investment München.
„Vor allem aufgrund des positiven Vermietungsmarkts und auch Dank professionellen Asset Managements werden immer mehr Objekte in Core-Produkte (Kernprodukte) umgewandelt. Denn Core ist noch immer Investors Liebling auf dem bajuwarischen Investment-Markt für gewerbliche Immobilien“, so Eichwald. Die Risikoklasse Core hat demnach sowohl im Jahres- als auch im langfristigen Vergleich zugelegt und notierte 2015 mit knapp unter 60 Prozent höher als beispielsweise in Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf.

Produkt-Knappheit

Die Beliebtheit Münchens als Investmentdestination (Stichwort „sicherer Hafen“) in der Erwartung weiterhin florierender Vermietungsmärkte dynamisieren das Investment-Geschehen in Bayerns Immobilienhochburg in Erfolg versprechender Art und Weise: „Mehrere großvolumige Transaktionen sind schon zum Jahresbeginn 2016 zu erwarten. Das neue Jahr geht so weiter, wie das alte aufgehört hat – mit viel Bewegung, da Verkäufer die gute Marktphase bei hoher Liquidität und günstigem Finanzierungsumfeld ausnutzen möchten.“
Die Produkt-Knappheit auf dem Münchner Investment-Markt führt dazu, dass sich auch Core-Investoren zunehmend für Lagen interessieren, innenstadtnahe Teilmärkte etwa, die noch vor kurzer Zeit außerhalb der Wahrnehmungsschwelle lagen: „Der gesunde Vermietungsmarkt baut grundlegende Schwellenängste ab“, erklärt Eichwald.
Großvolumige Objekte seien nach wie vor stark nachgefragt: „The bigger, the better. Großkapital sucht eben große Objekte“, betont Eichwald. 2014 und 2015 zusammengerechnet kann keine andere Stadt beinahe 30 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich vorweisen. Und speziell um diese „Big Tickets“ tobt auch ein immenser Wettbewerb zwischen internationalen und deutschen Investoren: „Immer mehr drängen ausländische Investoren auf den Markt der Bayernmetropole. Und dies 2015 sowohl in der Spitze als auch in der Breite“, so der Investment-Experte. Sie hätten ihr investiertes Volumen gegenüber dem Vorjahr glatt auf 3,2 Milliarden Euro verdoppelt und damit auch ihren in den letzten Jahren noch konstant bei rund einem Drittel verharrenden Anteil 2015 deutlich auf 54 Prozent erhöht, betont Eichwald.

Ausländische Investoren

Bei den drei größten Transaktionen, namentlich dem Siemens Campus in Neuperlach, dem gemischt genutzten Elisenhof in der City und dem Bürokomplex 88north im Olympiapark waren sie auf Käuferseite aktiv und haben nicht zuletzt dadurch per Saldo ihren Immobilienbestand in München um nahezu eine Milliarde Euro (950 Millionen Euro) erhöht, eine Größenordnung, die in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg erreicht wird. (Friedrich H. Hettler)