Oh, wie schade! Leider haben wir zu Ihrer Suche kein Ergebnis gefunden. Versuchen Sie es doch einmal mit anderen Kriterien.“ Die Kriterien für die Suche einer Münchner Mietwohnung auf immobilienscout-24.de, die zu diesem enttäuschenden Ergebnis führten: 60 Quadratmeter für maximal 650 Euro Kaltmiete. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 10,83 Euro und liegt über den 10,13 Euro, die der aktuelle Münchner Mietspiegel für die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter aufweist. Aktuell hat das Internetportal 1334 Mietwohnungen für München im Angebot – mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 13,40 Euro pro Quadratmeter. Laut Bundesjustizministeriums weichen die Mietpreise bei einer Wiedervermietung in München im Schnitt um 25 Prozent von der Durchschnittsmiete des Mietspiegels ab. In Regensburg sind es gar 33 Prozent. Das ist Rekord.
Doch jetzt kommt die Mietpreisbremse – im Frühjahr will sie der Bundestag beschließen. Der Gesetzentwurf der großen Koalition sieht vor, dass in Gebieten mit Wohnraumknappheit die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Der Regensburger Jürgen Mistol, wohnungspolitischer Sprecher der Landtags-Grünen, mag sich dennoch nicht freuen. „Da wird eine windelweiche Regelung auf den Weg gebracht“, schimpft er. Es sind vor allem die vorgesehenen Ausnahmen, die ihm gegen den Strich gehen. Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nämlich nicht, ebenso wenig für aufwendig sanierte Wohnungen. Michael Piazolo von den Freien Wählern hält sie deshalb für ein „Schrittchen, mit dem man wohl niemandem wehtun wolle“. Und auch der SPD-Landtagsabgeordnete Andreas Lotte spricht von einer Verwässerung, betont aber: „Insgesamt bin ich zufrieden. Die Mietpreisbremse wird für viele Mieter ein Gewinn sein. Und eine große Koalition ist eben auch kein Wunschkonzert.“

Kein Vermieter muss eine frei werdende Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anbieten

Beatrix Zurek, Vorsitzende des bayerischen Mieterbunds und Münchner SPD-Stadträtin hingegen fordert dringend Nachbesserungen – nicht nur hinsichtlich der Ausnahmeregelungen. „Es gibt keine echten Sanktionsmöglichkeiten“, sagt sie. Hinzu kommt: Wo kein Kläger, da kein Richter. Durchsetzen muss der Mieter die Mietpreisbremse nämlich selbst – mit einer „qualifizierten Rüge“ beim Vermieter. Welcher Vermieter aber entscheidet sich für einen Mieter, der schon vor Mietbeginn Ärger androht, wenn er einen Gutverdiener findet, der bereit ist, freiwillig mehr zu zahlen. „Eine solche Vereinbarung ist nicht per se unwirksam“, erklärt Zurek. Außerdem gilt die Mietpreisbremse  ohnehin nicht für Wohnungen, deren Miete heute schon die zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. Denn hier greift der Bestandsschutz: Kein Vermieter muss eine frei werdende Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anbieten.
Der Immobilienbranche geht der Entwurf zur Mietpreisbremse dennoch zu weit. „Die Investitionen in Immobilien werden zurückgehen“, prognostiziert Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland, Region Süd. Eine Studie des arbeitgebernahen Instituts für Wirtschaftsforschung in Köln bestätigt diese Befürchtung: Eigentümer würden künftig eben nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen, zunehmend an Selbstnutzer verkaufen oder teuer sanieren und damit das Angebot von günstigen Wohnungen noch weiter reduzieren, heißt es in der Expertise.
Bayerns Justizminister Winfried Bausback nimmt solche Befürchtungen ernst. „Gerade deshalb ist es mir so wichtig, dass es die Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt und dass sie nur in Gebieten eingesetzt wird, wo sie notwendig ist“, sagt Bausback der Staatszeitung. Wo sie gelten soll, ist nämlich noch gar nicht klar. Die Landesregierungen selbst legen die Gebiete fest.
Erwin Huber (CSU), Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses im Landtag, befürchtet dagegen keine negativen Auswirkungen auf den Wohnungsbau. „Neubauten sind ohnehin ausgenommen, die Zinsen sind niedrig und alternative Anlagemöglichkeiten mit einer vergleichbaren Rendite muss man erst einmal finden“, betont er. „Und für einen Neubau, der nach dem 1. Oktober fertiggestellt wird, gilt fünf Jahre lang die Ausnahme, auch wenn er in dieser Zeit zum dritten Mal vermietet wird“, ergänzt Zurek.
In einem sind sich Huber und Zurek einig: Beide glauben, dass es mit dem aktuellen Gesetzesentwurf jede Menge Rechtsstreitigkeiten geben wird. „Wichtig wäre es deshalb, möglichst klare Regelungen zu schaffen, zum Beispiel, wann eine Sanierung mit einem Neubau gleichzusetzen ist“, sagt Huber. Zurek vom Mieterbund meint dagegen: „Je mehr Ausnahmen es gibt, umso höher ist die Rechtsunsicherheit.“ Und: „Am Ende werden sich deshalb die Juristen am meisten über das Gesetz freuen. Das aber kann doch nicht Sinn der Sache sein.“ (Angelika Kahl)