Die Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) bewirtschaftet als modernes Unternehmen alle Immobilien des Freistaats. Sie wurde am 16. Mai 2006 gegründet und ist ein Staatsbetrieb im Geschäftsbereich des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr. Im Februar 2023 übergab Bauminister Christian Bernreiter (CSU) das Amt an den neuen Geschäftsführer Gerhard Reichel, der zusammen mit seiner Stellvertreterin Christine Hahn und weiteren 200 Mitarbeiter*innen das Unternehmen führt.

Die IMBY mit ihrer Zentrale in München und Regionalvertretungen in allen bayerischen Regierungsbezirken ist als kaufmännisch eingerichteter Staatsbetrieb Teil der Staatsverwaltung. Als solcher ist sie – mit einigen Ausnahmen – als Dienstleistungsunternehmen des Freistaats zuständig für die Verwaltung der staatseigenen und staatlich genutzten Immobilien.

Suche nach
passenden Objekten

Der IMBY obliegt, in klassischer Eigentümerfunktion, ressortübergreifend insbesondere der Erwerb, die Veräußerung und Belastung von Grundstücken, der Abschluss von Miet- und Pachtverträgen sowie das Flächenmanagement im staatlichen Immobilienbestand.

Das Flächenmanagement der Immobilien Freistaat Bayern befasst sich ressortübergreifend mit der Deckung des staatlichen Flächenbedarfs. Wegen neuer Aufgaben, Verlagerung an einen neuen Standort, zum Beispiel im Rahmen der Heimatstrategie der Staatsregierung oder wegen Sanierungsbedarfen des genutzten Bestandsgebäudes kann sich der Flächenbedarf einer staatlichen Dienststelle ändern. „Wir übernehmen“, so Reichel, „für die staatlichen Nutzer dann die Suche nach einem passenden Objekt und überprüfen in einem grundsätzlich offenen Prozess verschiedene Unterbringungsalternativen wie Nutzung von vorhandenen staatseigenen Gebäuden, staatliche Neubauten oder Anmietungen.“

In erster Linie wird nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorgegangen. Aber um fachpolitische und ressortübergreifende Zielsetzungen der Staatsregierung wie beispielsweise Strukturpolitik oder Klimaschutzaspekte stärker einzubeziehen, werden auch erweiternde Betrachtungen mit einbezogen. Diese Prüfungen erfolgen in enger Zusammenarbeit mit der Staatsbauverwaltung und dem staatlichen Kunden.

Verwertung von Nachlassimmobilien

Für das Geschäftsfeld „Immobilienverkehr und Eigentum“ sind vor allem folgende Aufgaben zu benennen: Verkauf und Ankauf von Immobilien, Bestellung und Verwaltung von Erbbaurechten, Management von dinglichen Rechten an Grundstücken, Vertretung des Freistaats Bayern als Grundstückseigentümer in Verwaltungsverfahren etwa nach dem Bau-Gesetzbuch (Bau GB).

„Was die entbehrlichen staatseigenen Liegenschaften betrifft“, so Reichel, „gilt der Grundsatz der öffentlichen Ausschreibung; unter bestimmten Voraussetzungen können wir auch freihändig veräußern, insbesondere an Kommunen. Bei unseren Ausschreibungen veröffentlichen wir Immobilienangebote, um Kaufangebote zu erhalten. Dabei handelt es sich nicht um förmliche Ausschreibungen im Sinne des Vergaberechts, wir vergeben an der Stelle ja keinen öffentlichen Auftrag. Die Entscheidung, ob, wann, an wen und zu welchen Bedingungen die Liegenschaft verkauft wird, bleibt daher der IMBY vorbehalten.“

Grundbesitz, der dem Freistaat als Erben zufällt, „sogenannte Nachlassimmobilien, verwerten wir im Auftrag für das Landesamt für Finanzen. Die Erlöse aus dem Verkauf der Nachlassimmobilien dienen insbesondere der Lastenfreistellung, da diese Liegenschaften in der Regel mit Gläubigerforderungen behaftet sind“, erklärt Reichel.

Die Immobilien Freistaat Bayern befasst sich in dem Geschäftsbereich Kaufmännisches Facilitymanagement vor allem mit dem Abschluss von Miet- und Pachtverträgen auf Rechnung der Ressorts wie auch mit dem Vertragsmanagement, insbesondere der Änderung, Verlängerung und Beendigung bestehender Verträge. 

„Das Spektrum im An- und Vermietbereich ist weit gefächert“, erklärt Reichel. „Neben gewerblichen Objekten wie Büros, Läden oder auch Gaststätten finden sich auch landwirtschaftliche Pachtflächen, Wohnungen oder Sonderobjekte wie Flächen für Photovoltaik oder Mobilfunk. Kirchen und Klöster gehören nur im Ausnahmefall zum staatlichen Immobilienbestand, aufgrund der bestehenden Verträge mit den Kirchen besteht aber bei einer Reihe von Kirchen, insbesondere großen Kirchen wie Domen, eine staatliche Baulast. Für Fragen der Hausverwaltung und Hausbewirtschaftung der von ihnen genutzten staatseigenen oder angemieteten Objekte sind die jeweiligen staatlichen Dienststellen selbst zuständig.“

Der Immobilien Freistaat Bayern obliegt nur die Betreuung der Grundstücke und Gebäude des sogenannten Allgemeinen Grundvermögens des Freistaats. Dazu gehören deren wirtschaftliche Nutzung, Werterhaltung und Verkehrssicherungspflicht. „Wir nehmen hier also Hausverwaltertätigkeit wahr“, so der IMBY-Chef. Die dem Allgemeinen Grundvermögen zugeordneten Grundstücke und Gebäude sind grundsätzlich für die Erfüllung originärer staatlicher Aufgaben entbehrlich. Die Immobilien Freistaat Bayern sucht daher laufend nach wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten dieser Immobilien (Vermietung/Verpachtung/Verkauf).

Im Bayerischen Liegenschaftsinformationssystems (BayLIS) führt die IMBY zunächst das Staatsgrundbesitzverzeichnis. Es umfasst alle Flurstücke im Eigentum des Freistaats gegebenenfalls mit den darauf befindlichen Gebäuden, sofern sie im Eigentum des Freistaats stehen, und den daraus gebildeten Liegenschaftsprojekten. Zudem erfasst die IMBY im Rahmen ihrer Zuständigkeit im BayLIS grundsätzlich die von ihr geschlossenen liegenschaftlichen Verträge, wie zum Beispiel Miet-, Pacht-, Erbbaurechts- und Kaufverträge sowie dingliche Rechte an staatseigenen Grundstücken und Rechte des Freistaats an Grundstücken anderer Personen.

Vermeidung
von Leerständen

Was sind die aktuellen Herausforderungen? „Im Zusammenwirken mit der Staatsbauverwaltung müssen wir mit veränderten Unterbringungsbedarfen umgehen, zum Beispiel im Hinblick auf Homeoffice und den sich damit verändernden Arbeitswelten in den Gebäuden“, so Reichel. Einsparpotenziale gilt es zu ermitteln wie auch Leerstand zu vermeiden. Nachhaltigkeits- und Klimaschutzanforderungen verändern die Standards bei Bau, Erwerb und Anmietung. Eine wert- und bestandserhaltende Entwicklung des staatseigenen Immobilienbestands und dessen Weiterentwicklung unter den aktuellen Rahmenbedingungen stehen nach den Worten des IMBY-Chefs aktuell besonders im Fokus. Hier werde an neuen, systematischen Ansätzen und einer umfassenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gearbeitet.

„Die IMBY wird in diesem Jahr mit der Einführung der ’eAkte Bayern‘ beginnen,“ sagt Reichel, „mit der wir künftig all unsere Immobilienvorgänge objektbezogen bündeln. Damit setzen wir ein ursprünglich für klassische Verwaltungsvorgänge konzipiertes Werkzeug im projektbezogenen Liegenschaftsbereich ein, insoweit ein Stück digitale Entwicklungsarbeit. Und wir haben die Entwicklung von Softwareprodukten auf dem Markt im Blick, um das Management des staatlichen Immobilienportfolios bestmöglich digital zu unterstützen und zu verbessern.“

Auf die Frage, wie der Wohnungsbau in Bayern weiterentwickelt werden soll, erklärt Reichel: Die Staatsregierung unterstützt den Wohnungsbau in Bayern in vielfältiger Weise, mit erheblichen Haushaltsmitteln im Bereich des geförderten Wohnungsbaus, aber auch im liegenschaftlichen Bereich. Den staatseigenen Wohnungsbaugesellschaften wie dem Markt wurden laut Reichel bereits in der Vergangenheit geeignete Flächen aus dem staatseigenen Immobilienbestand zur Verfügung gestellt.

„Wir verstärken hierzu im Moment unsere Anstrengungen nochmals, indem wir einen neuen Fachbereich ’Portfoliomanagement und Grundstücksentwicklung‘ bei der Immobilien Freistaat Bayern aufbauen.“ Dieser wird laut Reichel interdisziplinär besetzt sein (Architekten, Techniker, Verwaltungsbeschäftigte). Durch systematische Analyse des gesamten staatlichen Portfolios sollen Potenziale vor allem für den Geschosswohnungsbau identifiziert und durch gezielte Grundstücksentwicklung gehoben werden. Baurechtsklärung wie Baurechtsschaffung, -sicherung, -aufwertung und -änderung werden im Fokus der Arbeit stehen, betont der IMBY-Chef. (Eva-Maria Mayring)