Indem ehemalige Miethaushalte eigene Immobilien bauen und
beziehen, entsteht mehr und besserer Wohnraum für alle Bürgerinnen und
Bürger. Diesen sogenannten Sickereffekt belegt eine aktuelle Metastudie, die
die empirica AG im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) erarbeitet
hat. Jede Wohnungsbauoffensive, die Erfolg haben will, muss auch das
selbstgenutzte Wohneigentum fördern.

Was ist der Sickereffekt? Der Sickereffekt unterscheidet zwei Stufen: Indem erstens Haushalte eine eigene
Wohnung oder ein eigenes Haus beziehen, wird woanders eine Mietwohnung frei.
Zweitens rücken Haushalte zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus nach und
verbessern ihren Wohnwert. Durch einen Umzug in das Wohneigentum werden
entlang einer sogenannten Sickerkette in der Folge zwei, drei oder mehr
Bestandswohnungen neu bezogen. Laut Metastudie des BSB führen 100
Neubauwohnungen und Häuser zu rund 150 bis 300 Neubezügen im Bestand.
Wendelin Monz, Vorstand und Vertrauensanwalt des BSB weist auf das Potential
des Sickereffekts hin: „Die meisten sogenannten Sickerhaushalte verbessern sich
hinsichtlich der Wohnfläche und der Qualität ihrer neuen Wohnung. Hinzu kommt,
dass durch den selbstgenutzten Neubau entlang der Sickerkette auch Wohnungen
für einkommensschwächere Haushalte im preiswerteren Altbestand frei
werden.“ Die Förderung der Wohneigentumsbildung für Selbstnutzer sei im
Rahmen einer bedarfsgerechten politischen Strategie zur Wohnraumschaffung
deshalb sinnvoll und notwendig.

Wohneigentumsbildung besser fördern

In einem Positionspapier, das der BSB zur Studie veröffentlicht hat, nennt der
Verbraucherschutzverein zwei zentrale Forderungen zur bedarfsgerechten
Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum: Zum einen müsse die
Grunderwerbsteuer reformiert werden. BSB-Vorstand Monz erläutert die
Notwendigkeit: „Als nicht finanzierbare Baunebenkosten belastet die
Grunderwerbssteuer das Eigenkapital der Verbraucher stark. Potentielle
Selbstnutzer – insbesondere junge Familien – scheitern immer öfter an
Eigenkapitalanteilen von empfohlenen 15 bis 20 Prozent.“ Zudem benachteilige die
Steuer private Haushalte gegenüber Investoren, die mit Share Deals
Wohnungsbestände verpackt in Unternehmensanteilen kaufen und darauf keine
Grunderwerbssteuer zahlen. Der BSB schlägt deshalb vor, private Bauherren
durch einen am Kaufpreis gestaffelten Steuersatz gezielt zu unterstützen. „Die
Grunderwerbssteuer ist seit Jahren reformbedürftig. Es wird Zeit, diesen
Hemmschuh endlich aus dem Weg zu räumen und selbstnutzende Bauherren und
Wohnungskäufer zielgerichtet und dauerhaft zu unterstützen“, so Monz.

Zweitens muss Selbstnutzern mehr Bauland zur Verfügung gestellt werden. Denn
viele Bauwillige finden heute kein finanzierbares Grundstück mehr. „Bauland ist
knapp und zur Spekulationsware geworden. Große Projektentwickler und
Bauträger beherrschen den Markt und verkaufen Grundstücke nach horrenden
Profitaufschlägen weiter. Die Kosten für den Grundstückserwerb haben die
Baukosten vielerorts eingeholt“, erklärt Monz. Die Forderung laute deshalb: „Das
Bauland muss der Spekulation entzogen werden.“ Dafür sei eine stärkere
Gemeinwohlorientierung bei der Bodenpolitik von Städten und Gemeinden
notwendig. „Grundstücke im Besitz der öffentlichen Hand sollten vorzugsweise per
Erbbaurecht vergeben werden“, sagt Monz. Auf diese Weise gelinge es, den
Wohnungsbau am Bedarf und den Wohnwünschen der Bürgerinnen und Bürger zu
orientieren – mit einer Mischung aus Mietwohnungen, Ein- und
Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern und Eigentumswohnungen für
Selbstnutzer. (BSZ)