Bücher haben oft kryptische Titel und erst der Klappentext gibt Aufschluss, worum es eigentlich geht. Nicht so bei Tobias Beuler. Wie das Vorgängerbuch Bau keinen Scheiß aus dem Jahr 2024 trifft auch sein neuestes Werk gleich den Nagel auf den Kopf: Kauf keinen Scheiß heißt es, und der Untertitel präzisiert: „wie du deine Traumimmobilie suchst, findest, bewertest und kaufst“.

Beuler ist Experte, hat als Bausachverständiger mit seinem Team schon über 10 000 Bauvorhaben begleitet und weiß, worauf es beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ankommt. Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ist schließlich eine wichtige Entscheidung, die man in der Regel nur einmal im Leben trifft und bei der es um viel Geld geht.

Am Anfang steht der Traum vom Eigenheim, am Ende werden im besten Fall glücklich und zufrieden die Kisten ausgepackt. Aber der Weg dahin ist von zahlreichen Stolpersteinen übersät. Diese räumt Beuler Stück für Stück aus dem Weg. Wer sich gegen Miete und für ein Eigenheim entschieden und eventuell auch schon ein paar geeignete Objekte ins Auge gefasst hat, sollte zunächst einmal Block und Stift zur Hand nehmen und zu rechnen beginnen.

Keine trockene Theorie

Die Kosten für die Immobilie, Sanierungskosten, Kaufnebenkosten, die Zinsen für den Kredit und ein bisschen Extrageld für bauliche „Wohlfühlmaßnahmen“ – konkrete Zahlen sind für eine Kaufentscheidung ein besseres Fundament als Schätzungen oder reines Bauchgefühl, erklärt Fachmann Beuler und zeigt, wie man eine tragfähige Kostenkalkulation auf die Beine stellt.

Steht dann endlich ein Besichtigungstermin an, ist der Laie schnell überfordert. Der Makler schwärmt in den höchsten Tönen, die Sonne scheint und alles wirkt so perfekt. Doch der erste Eindruck kann täuschen, und so spricht der Autor denn auch von der „Maklerfalle“, in weiteren Kapiteln auch von der „Sanierungsfalle“ und der „Vertragsfalle“. Auf den 224 Seiten seines Ratgebers erläutert er nach und nach, wie man sie erkennt und vermeidet.

Auch wenn Beuler fraglos über viel Fachwissen verfügt, verzichtet er auf trockene Theorie, vielmehr nimmt er den Leser an die Hand. Gut verständlich, kurzweilig und oft auch mit einem Augenzwinkern führt er den kaufwilligen Eigenheimbesitzer in spe durch alle wichtigen Etappen, vermittelt anschaulich das nötige Hintergrundwissen und gibt unzählige praxistaugliche Tipps.

Schon der erste Besichtigungstermin könnte ihm zufolge zur Falle werden, wenn man sich nicht genug vorbereitet. Eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft? Fein, weil man da Nachbarn zum Ratschen hat. Was aber, wenn eben diese Nachbarn einen teuren Fahrradschuppen errichten wollen, den man mitbezahlen muss, obwohl man selbst gar kein Fahrrad besitzt? Gut, wenn ein Fachmann darauf hinweist, dass es Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gibt, die man vorab lesen sollte. Überhaupt ist es empfehlenswert, sich mehrere Objekte anzusehen, bei denen laut Beuler nicht „die rosarote Brille schon bei der Anfahrt auf der Nase sitzen“ sollte, und es ist ratsam, beim Lesen von Exposés eine gewisse kritische Distanz zu dem zu wahren, was er „Maklerprosa“ nennt. Die „zentrale Lage“ steht für viel Trubel und die „gute Verkehrsanbindung“ kann alles Mögliche bedeuten, von einer Bushaltestelle bis zu einer vierspurigen Straße vor der Tür.

Bei der Besichtigung selbst zeigt Beuler Schritt für Schritt, worauf es ankommt: Energieausweis, Grundriss, Außenhülle, Dach, Keller, Haustechnik, Schadstoffe, Feuchtigkeit – alles muss kritisch hinterfragt und begutachtet werden, damit der Kauf keine teure Fehlinvestition wird. Der Laie neigt nämlich gern dazu, vor allem die Wohnräume zu begutachten und das Drumherum großzügig zu übersehen.

Maklerprosa erkennen

An dieser Stelle kommt Beuler auf die bereits erwähnte Sanierungsfalle zu sprechen und formuliert es so, dass sich angehende Hausbesitzer nicht überlegen sollten, ob sie sich einen Gutachter leisten wollen, sondern ob sie sich einen Kauf ohne Gutachter leisten können. Nur durch fachliche Expertise kann schließlich ein Sanierungsaufwand vollumfänglich erkannt werden, was sich dann natürlich auch im Kaufpreis niederschlägt.

Auch energetische Sanierungspflichten und klimaresilientes Bauen stellen neue Anforderungen an den Käufer, die ohne Hilfe eines Experten kaum zu bewältigen sind. Zu guter Letzt braucht es Verhandlungsgeschick, wenn der Erwerb der Immobilie konkret wird. Auch dafür hat Beuler einige Tipps parat, ebenso für den finalen Schritt, den Kaufvertragsabschluss vor dem Notar, denn auch hier kann noch einiges schiefgehen.
 

Kauf keinen Scheiß ist ein informativer, umfassender und unentbehrlicher Leitfaden, der den potenziellen Käufer chronologisch durch jede Phase des Kaufprozesses begleitet – ein Must-have auf dem Weg zum Eigenheim, der es auch auf die Spiegel-Bestsellerliste geschafft hat.
(Monika Judä)
 

Tobias Beuler, Kauf keinen Scheiß – Wie du deine Traumimmobilie suchst, findest, bewertest und kaufst, Finanzbuch Verlag, München 2026, 224 Seiten, 20 Euro. ISBN 978-3-95972-867-6