Die Baukrise in Bayern hat die sozial orientierte Wohnungswirtschaft fest im Griff. Eine Trendwende beim Wohnungsbau ist nicht in Sicht. Das zeigt die aktuelle Leistungsbilanz der Mitgliedsunternehmen des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) für das Jahr 2025. Die Baufertigstellungen stagnieren auf niedrigem Niveau. Im Jahr 2025 wurden 3505 Wohnungen (– 1,7 Prozent) fertiggestellt. Vor vier Jahren waren es noch rund 5200 Wohnungen. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum weiter. Der Wohnungsbau kann jedoch mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten.

Der Wohnungsmarkt steht unter Druck

Besonders deutlich zeigt sich die Krise bei den Investitionen. Die Gesamtinvestitionen der Mitgliedsunternehmen sind 2025 um mehr als 10 Prozent auf rund 2,4 Milliarden Euro gesunken. Vor allem der Neubau ist betroffen: Die Ausgaben gingen im letzten Jahr um über 20 Prozent auf rund 1,3 Milliarden Euro zurück. Gleichzeitig verschieben viele Unternehmen ihre Mittel in den Wohnungsbestand. Bei den Modernisierungsinvestitionen verzeichnen die Unternehmen einen Zuwachs von 14 Prozent.

„Die Folgen dieser Entwicklung werden zeitverzögert sichtbar“, erklärte Verbandsdirektor Hans Maier im Rahmen der Jahresbilanz 2025. Bereits heute sei klar: Der Rückgang der Investitionen werde sich heuer und im nächsten Jahr in deutlich geringeren Fertigstellungszahlen niederschlagen. Die Baukrise wirke damit langfristig und verschärfe den Wohnungsmangel weiter, so Maier.
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt bleibt angespannt, denn mehr Menschen bedingen folglich auch mehr Wohnungen. Darüber hinaus ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen laut Maier so hoch wie lange nicht mehr. Nach Einschätzung des VdW Bayern fehlen im Freistaat rund 200 000 bezahlbare Wohnungen. Gleichzeitig berichten die Mitgliedsunternehmen nach den Worten des Verbandsdirektors von immer längeren Wartelisten.

„In manchen Städten ist die Nachfrage so hoch, dass unsere Mitglieder ihren kompletten Wohnungsbestand noch einmal vermieten könnten“, berichtet Maier. Der Verband zieht daher eine klare Bilanz: Der Wohnungsmarkt funktioniert nicht mehr. Für viele Menschen wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu finden. Das betrifft auch Haushalte mit mittleren Einkommen. „Wenn selbst Normalverdiener keine Wohnung mehr finden, gerät der gesellschaftliche Zusammenhalt unter Druck“, warnt der Verbandsdirektor. Seiner Ansicht nach „bauen wir derzeit nur Mittel- und Oberklasse. Das kann sich keine Gesellschaft leisten.“

Dabei seien die sozial orientierten Wohnungsunternehmen ein wichtiger Stabilitätsanker am Markt. Mit rund 550 000 Wohnungen bieten sie etwa jedem fünften Mieter in Bayern ein bezahlbares Zuhause. Die Durchschnittsmiete liegt bei 7,43 Euro pro Quadratmeter. „Unsere Mitglieder vermieten bayernweit rund 30 Prozent unter Marktniveau. In Städten wie München ist die Differenz noch deutlich größer“, sagt der Verbandsdirektor.

Eine zentrale Rolle für bezahlbares Wohnen spielt nach Maiers Worten die staatliche Wohnraumförderung. Im Doppelhaushalt 2026/2027 des Freistaats stehen jeweils rund 1,3 Milliarden Euro für die Wohnraumförderung zur Verfügung. Hinzu komme eine Milliarde Euro aus dem Sondervermögen. Damit befinde sich die Wohnraumförderung aktuell auf einem Rekordniveau. Gleichzeitig seien die Mittel aber stark überzeichnet. Die große Nachfrage mache deutlich, dass Wohnungsbau unter den aktuellen Rahmenbedingungen oft nur noch mit staatlicher Unterstützung möglich ist.

Die Verbandsmitglieder haben aktuell noch 106 820 geförderte Wohnungen in ihrem Bestand. Diese werden auch nach dem Auslaufen der Bindungen sozial orientiert vermietet. Im Jahr 2025 kamen 2059 neue geförderte Wohnungen dazu. „Wir könnten noch mehr bauen, wenn die Wohnungswirtschaft die Fördermittel bekommt“, so Maier. Die Vergabe der Mittel ist für Wohnungsunternehmen oft unklar. Langfristige Investitionen würden aber bereits in der Planungsphase Verlässlichkeit und Transparenz erfordern.

Der Verbandsdirektor stellte aber auch klar: Allein mit Förderung lasse sich das Wohnungsproblem nicht lösen. Er setzt deshalb auf eine Stärkung aller drei Säulen des Wohnungsbaus: den geförderten Wohnungsbau, den frei finanzierten Mietwohnungsbau und den Eigentumswohnungsbau. Entscheidend sei, dass wieder mehr privates Kapital in den Wohnungsbau fließt. Nur so könne die notwendige Zahl an Wohnungen entstehen.

Die Baukosten konsequent senken

Ein zentraler Hebel sind für Maier die Baukosten. Sie seien in den vergangenen Jahren massiv gestiegen und machten viele Projekte wirtschaftlich kaum noch darstellbar. Durch den Iran-Krieg würden die Kosten für Baumaterial wie Stahl, Beton oder auch Dämmstoffe noch weiter anziehen. Der VdW Bayern fordert daher eine konsequente Reduzierung von Bauvorschriften und Standards.

Ein wichtiger Ansatz, um die Baukosten zu senken, sei der sogenannte Gebäudetyp-e, der einfacheres und kostengünstigeres Bauen ermöglichen soll. Erste Pilotprojekte der Wohnungswirtschaft zeigen laut Maier eine Kosteneinsparung von rund 15 Prozent. „Jetzt müssen wir schleunigst die Weiterentwicklung vom Piloten zum Standard schaffen.“ Hier is seiner Ansicht nach nun der Bund gefragt. Der Gebäudetyp-e müsse schnell rechtssicher im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert werden.

Nach Meinung des Verbandsdirektors sollte man auch den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien nicht außer Acht lassen. Ab Juli 2026 gibt es vom Bund das Förderprogramm Gewerbe zu Wohnen. Bayern arbeite an einer eigenen „Umbauordnung“ und München plant die Umwandlung leer stehender Büroflächen. 

Neben dem Neubau gewinnt auch der Wohnungsbestand zunehmend an Bedeutung. Viele Unternehmen investieren verstärkt in die Modernisierung ihrer Gebäude, so Maier. Durchgeführt werden vor allem Maßnahmen für den Klimaschutz ebenso wie die Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse. Der Verband fordert deshalb, dass Fördermittel nicht nur in den Neubau fließen, sondern auch gezielt für den Erhalt und die Weiterentwicklung des Bestands eingesetzt werden. Auch dies würde Mieterhaushalte bei den Wohnkosten entlasten und darüber hinaus Ressourcen schonen.

Den Bestand stärker
in den Fokus nehmen

Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung richtet der VdW Bayern klare Forderungen an die Politik. „Der Wohnungsbau muss auf die Überholspur gelenkt werden“, fordert Maier. Ziel sei es, den Wohnungsbau wieder anzukurbeln und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Es müssten Investitionsanreize für Eigenheim- und Mietwohnungsbau durch steuerliche Förderung geschaffen werden. Dazu gehört auch eine konsequente Senkung der Baukosten. Darüber hinaus sprach sich Maier für moderne Ausschreibungsregeln für serielles und modulares Bauen aus. Und die Kommunen müssten den Bauturbo zur Schaffung von Bauland umsetzen.

Auch müssten übermäßige Bauanforderungen auf ein bezahlbares Niveau begrenzt und der Gebäudetyp-e rechtssicher gestaltet werden. Bürokratische Hürden sollten minimiert, Genehmigungsprozesse beschleunigt und Bauvorschriften harmonisiert werden. 

„Wer das Wohnungsproblem lösen will, muss jetzt mutig handeln“, appellierte der Verbandsdirektor an die politisch Verantwortlichen.

Im VdW Bayern, gegründet am 16. Mai 1909, sind derzeit 499 sozial orientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 348 Wohnungsgenossenschaften und 110 kommunale Wohnungsunternehmen. (Friedrich H. Hettler)