Auch der Wohnimmobilienmarkt in Bayern muss mit den Auswirkungen in vielen Bereichen zu Recht kommen. In diesem Zusammenhang nannte Erwin Bumberger, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern, den Krieg in der Ukraine, verbunden mit den enormen Preissprüngen bei Energieträgern und eine Inflation, die auf einen historischen Höchststand gestiegen ist. Die Folge war eine abrupte Zinswende, wie es sie selten in der Geschichte gegeben hat, so Bumberger. Die Europäische Zentralbank (EZB) habe ihre Minuszins-Politik schlagartig beendet und mit massiven Zinserhöhungen gegengesteuert. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ist binnen eines Jahres auf ein über zehn Jahre lang unerreichtes Niveau gestiegen. Diese Entwicklung, so der LBS-Chef, „spiegelt sich ebenso in den Konditionen für Immobilienfinanzierungen wider. Diese haben sich im selben Zeitraum etwa vervierfacht.“

Der sprunghafte Anstieg der Zinsen habe Finanzierungen verteuert und den Kreis potenzieller Immobilienkäufer eingeschränkt. Nicht jeder Eigenheimwunsch, der auf dem alten Zinsniveau realisierbar gewesen wäre, könne jetzt noch erfüllt werden, so Bumberger. Entsprechend dieser allgemeinen Marktentwicklung würden sich auch beim Finanzierungsgeschäft der LBS Bayern im zweiten Halbjahr 2022 Bremsspuren zeigen. „Für das Gesamtjahr können wir jedoch mit dem drittbesten Ergebnis der Unternehmensgeschichte auf ein erfreuliches Kreditgeschäft zurückblicken. In Summe hat die LBS Bayern im vergangenen Jahr Kredite im Volumen von 1,58 Milliarden Euro bewilligt. Das bewilligte Volumen der im aktuellen Zinsumfeld besonders attraktiven Bauspardarlehen hat sich gegenüber dem Vorjahr sogar auf 283 Millionen Euro verdoppelt“, so Bumberger.
In der Pandemie hatten sich nach den Worten des LBS-Chefs viele Menschen auf ihre Wohnsituation besonnen und gleichzeitig das für sie günstige Zinsniveau ausgenutzt. Mit steigenden Baukosten und gleichzeitig anziehenden Zinsen habe sich die Entwicklung gedreht. Während zu Anfang des vergangenen Jahres noch Vorzieheffekte zu einer lebhaften Nachfrage nach Immobilienkrediten geführt hatten, sei jetzt eine deutliche Marktberuhigung festzustellen.

Auch wenn die höheren Zinsen eine Hürde bei der Finanzierung darstellen, sei der Wunsch der Menschen nach einem Eigenheim nach wie vor sehr groß,m erklärte Bumberger. Die Sicherheit vor Mieterhöhungen oder Kündigung durch den Vermieter spiele ebenso eine Rolle wie der größere Gestaltungsspielraum in den eigenen vier Wänden. Neben diesen eher emotionalen Aspekten würden auch finanzielle Argumente zum tragen kommen. 76 Prozent der Menschen in Deutschland halten laut Bumberger Haus- und Grundbesitz für die beste Geldanlage und nur 18 Prozent sind der Meinung, dass das Wohnen zur Miete günstiger wäre als der Eigentumserwerb. „Zudem begünstigt die enorm hohe Inflation Investitionen in Sachanlagen wie Immobilien – das gilt für Selbstnutzer ebenso wie für Kapitalanleger, die ein Objekt zur Vermietung erwerben“, betonte der Vorstandsvorsitzende der LBS Bayern.

Der Bedarf an Wohnraum wird in Bayern auch in Zukunft hoch bleiben, sagte Bumberger. Allerdings sei bei der Bautätigkeit kein zusätzlicher Schwung zu erkennen. Das Ziel der Staatsregierung von rund 70 000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde bisher nicht erreicht. Die Zahl der Baufertigstellungen lag zuletzt im Bereich von etwa 60 000. Und eine wesentliche Steigerung erwartet Bumberger nicht. Das zeige der Blick auf die Baugenehmigungen, aus denen sich in der Regel die Fertigstellungen der folgenden ein, zwei Jahre ergeben. 2022 lagen diese bis zum September etwa auf Vorjahresniveau. Im Herbst sei aber ein spürbarer Rückgang feststellbar gewesen. Unter dem Strich, so der LBS-Chef, nahm die Zahl der Baugenehmigungen im vergangenen Jahr um rund fünf Prozent ab. „Und zu Beginn dieses Jahres liegen sie auf spürbar niedrigerem Niveau.“
Gebremst werde die Bautätigkeit durch gestiegene Kosten und Knappheit bei Rohstoffen, durch Personalmangel in den Betrieben und durch die veränderten Finanzierungsbedingungen in Folge des Zinsanstiegs, erklärte Bumberger. Es sei deshalb damit zu rechnen, dass weniger neuer Wohnraum entsteht und die Wohnraumknappheit in vielen Regionen Bayerns anhält.

Kritik an der
Förderpolitik des Bundes

In diesem Umfeld bleibe es eine zentrale Aufgabe der Politik, Wohnungsbau zu fördern und mehr Menschen den Weg ins eigene Zuhause zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang bewertet Bumberger die Pläne der Bundesregierung für eine Neujustierung der Förderkulisse kritisch. Die von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) kommunizierten Eckpunkte würden erkennen lassen, dass für die Unterstützung der Wohneigentumsbildung nicht mehr viel an Mitteln übrig ist. „Neubau“, bedauert der LBS-Chef, „ist für die Bundesregierung ein nicht beachtetes Thema.“ Die Landesbausparkassen appellieren deshalb an die Politik, das noch Machbare zu tun und nicht auf die lange Bank zu schieben. Dazu gehört für Bumberger zuvorderst eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer – mindestens für den erstmaligen Bau oder Kauf von Wohneigentum durch Familien. Dies könnte eine nun fehlende substanzielle Wohneigentumsförderung kompensieren.

Vor dem Hintergrund, dass Neubau aufgrund der hohen Baukosten – nicht zuletzt durch die ambitionierten energetischen Standards – immer seltener eine Option ist, sollte eins klar sei, so Bumberger: „Wer Familien beim Eigentumserwerb unterstützen will, kommt kurzfristig an einer Förderung des Bestandserwerbs nicht vorbei – und sollte langfristig auf die Anreizwirkung einer verbesserten Sparförderung setzen.“
Laut einer Studie zur Wohneigentumsbildung, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erstellt hat, wurde in den Jahren 2018 bis 2021 für jede zweite neu gebaute, selbst genutzte Immobilie auch eine Form der staatlichen Förderung eingesetzt – Bestandskäufer nutzten sie zu 41 Prozent. Das Baukindergeld beispielsweise habe 42 Prozent aller Neu-Eigentümer beim Erwerb geholfen, berichtete der Vorstandsvorsitzende der LBS Bayern. „Doch auch die Bedeutung der Sparförderung sollte nicht unterschätzt werden: So haben immerhin 47 Prozent der Neu-Eigentümer Eigenkapital mit Hilfe eines Bausparvertrags gebildet – gut jeder Fünfte darunter hat die Wohnungsbauprämie erhalten und mehr als jeder Achte die Arbeitnehmersparzulage.“

Im vergangenen Jahr wurden Bausparverträge der LBS Bayern mit einer Summe von fast neun Milliarden Euro abgeschlossen. Das waren 86 Prozent mehr als im Jahr zuvor und der höchste Wert in der 93-jährigen Unternehmensgeschichte, erklärte Bumberger. „Bayern erlebt einen Bauspar-Boom.“

Wer in den vergangenen Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, zählt nach den Worten Bumbergers zu den großen Gewinnern der Zinswende. „Und wer das jetzt tut, profitiert vom Kernnutzen dieses Produkts: langfristig sichere und günstige Darlehenszinsen. In Kombination mit dem zielgerichteten Ansparen von Eigenkapital und attraktiver staatlicher Förderung bietet das Bausparen enorme Vorteile. Das gilt nicht nur für den Kauf oder Bau einer Immobilie, sondern auch für die Modernisierung bestehender Objekte.“ Insbesondere die energetische Ertüchtigung von Wohngebäuden spiele eine wesentliche Rolle. Sie trage dazu bei, Energie zu sparen, weniger abhängig von Rohstoffimporten zu werden, Emissionen zu reduzieren und das Klima zu schonen. Bisher haben allerdings bundesweit fast zwei Drittel der Immobilienbesitzer ihr Objekt nicht energetisch saniert, wie das Sparkassen-Vermögensbarometer ergeben hat. Damit besteht hier für Bumberger noch ein riesiges Potenzial. „Der Bausparvertrag ist das ideale Produkt für Eigenheimbesitzer, um rechtzeitig Geld anzusparen und günstige Zinsen für künftige Modernisierungsvorhaben zu sichern.“

Die Maklerinnen und Makler der Sparkassen und LBS haben 2022 rund 7500 Immobilien vermittelt, berichtete Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungsgesellschaft, bei der Vorstellung des aktuellen Marktspiegels der Sparkassen-Finanzgruppe (www.sparkassen-immo.de). Davon waren 6224 Kauf-Immobilien mit einem Gesamtwert von insgesamt 2,9 Milliarden Euro. Zusätzlich wurden 1238 Mietverträge erfolgreich vermittelt.

Grundsätzlich unterscheiden sich die Kaufpreise für gebrauchte Wohnimmobilien in den verschiedenen Regionen Bayerns deutlich. In einigen Landkreisen im Norden und Osten Bayerns kann ein übliches gebrauchtes Einfamilienhaus für unter 300 000 Euro erworben werden. In den hochpreisigen Gebieten, zu denen attraktive Städte wie Regensburg, Landshut, Erlangen und Aschaffenburg sowie große Teile Oberbayerns gehören, müssen dafür mindestens 800 000 Euro bezahlt werden. In der Stadt und im Landkreis München sowie in den Landkreisen Ebersberg, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen und Starnberg liegen die Preise sogar bei mindestens 1,2 Millionen Euro, erklärte Fraunholz. Allerdings würden Preisspitzen vergangener Jahre abschmelzen – insbesondere in Ballungsräumen.

Der anhaltende Zuzug nach Bayern führt laut Fraunholz zu einem weiteren Wachstum der Bevölkerungszahl und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig sei aber die Entwicklung der Bautätigkeit gebremst. „Insgesamt reicht vielerorts das Angebot an Bestandsobjekten nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien werden deshalb nach unserer Einschätzung trotz der erforderlichen Preiskorrekturen auf einem insgesamt hohen Niveau bleiben.“ (Friedrich H. Hettler)