Der Münchner Büromarkt wirkt widersprüchlich wie selten zuvor. Die Leerstände steigen, viele Unternehmen prüfen ihre Flächenbedarfe vorsichtiger. Zusätzliche Unsicherheit entsteht durch die aktuelle geopolitische Lage sowie die Sorge vor steigenden Energiepreisen und deren wirtschaftlichen Folgen. Daher sind viele Unternehmen bei Investitionsentscheidungen und Anmietungsentscheidungen noch zurückhaltend. Gleichzeitig wachsen aber auch die Spitzenmieten in den besten Lagen. Wir erleben keinen einheitlichen Markt, sondern eine deutliche Spreizung: Gefragt sind moderne, nachhaltige, flexible und gut angebundene Flächen mit breitem infrastrukturellem Angebot für die Mitarbeitenden. Unter Druck geraten Gebäude, die bei Lage, Energieeffizienz, Grundriss oder Aufenthaltsqualität nicht mehr zu den Anforderungen passen.

Die Zahlen zum ersten Quartal 2026 machen diese Spreizung messbar: Der Leerstand liegt je nach Abgrenzung bei rund acht bis neun Prozent, und damit so hoch wie seit Jahren nicht. Die Spitzenmiete bewegt sich gleichzeitig auf einem Niveau um 60 Euro je Quadratmeter und Monat, im deutschen Vergleich weiterhin einsame Spitze. Beides zusammen beschreibt keinen Markt in der Krise, sondern vielmehr einen Markt, der neu sortiert.

Für Kommunen ist diese Differenzierung entscheidend. Leerstand ist nicht automatisch ein Zeichen von Überangebot. In München stehen inzwischen rund 1,8 bis 2,0 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Doch dieses Angebot liegt nicht zwingend dort, wo Unternehmen hinwollen, und es erfüllt nicht immer die Kriterien, die heute für Arbeitsplätze, Nachhaltigkeits-Vorgaben und Arbeitgeberattraktivität maßgeblich sind. Während Durchschnitts- und Medianmieten weitgehend seitwärts laufen oder in einzelnen Segmenten nachgeben, ziehen Spitzenmieten in zentralen und besonders gefragten Lagen weiter an. Das ist die Folge eines „Flight to Quality“: Unternehmen mieten weniger beliebig, dafür bewusster.

Damit verändert sich auch die Rolle der Projektentwicklung. Seit der Pandemie wurden viele neue Büroprojekte zurückgestellt oder gar nicht erst angestoßen. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen, unsichere Konjunkturerwartungen und strengere Nachhaltigkeitsanforderungen haben die Kalkulation verändert. Hinzu kommt, dass die Finanzierungsbereitschaft vieler Banken und Versicherungen, insbesondere außerhalb von Top-Innenstadtlagen, deutlich zurückgegangen ist. Neue Projektentwicklungen sind häufig nur noch bei sehr hohen Vorvermietungsquoten von teilweise deutlich über 80 Prozent realisierbar. Auch wenn kurzfristig noch Flächen aus der laufenden Pipeline fertiggestellt werden, bleibt das Angebot an wirklich zeitgemäßen Neubauflächen begrenzt. Diese Entwicklung ist stadtentwicklungspolitisch relevant: Arbeitsorte sind mehr als Mietflächen. Sie entscheiden mit darüber, ob Stadtteile lebendig werden, ob Wege kürzer werden, ob Kaufkraft im Quartier bleibt und ob Menschen ihren Alltag zwischen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Freizeit gut organisieren können.

München-Freiham zeigt, wie solche Fragen praktisch beantwortet werden können. Mit dem ZAM ist im Westen der Stadt ein neues Stadtquartier entstanden, das nicht einfach Fläche anbietet, sondern einen Ort schafft: Büros, Wohnungen, Handel, Dienstleistung, Gastronomie, Fitness- und Gesundheitsangebote, alles fußläufig, S-Bahn-nah, mit einem zentralen Mobilitätskonzept unterlegt. Wer morgens vom Bahnhof Freiham kommt, muss das Quartier nicht verlassen, um seinen Alltag zu organisieren.

Das zeigt sich konkret an den Büroflächen im ZAM Spaces, dem entsprechenden Bauteil innerhalb des Quartiers. Die Flächen sind bereits zu fast 75 Prozent vermietet. Angesiedelt haben sich Unternehmen aus Bereichen wie Bau, Medizintechnik, IT, Kommunikation und weiteren technologie- und dienstleistungsnahen Branchen. Zudem existiert mit Spaces ein modernes Flex-Office-Konzept, das vorübergehende zusätzliche Flächenanmietung ermöglicht und Konferenzräume bietet.

Für Unternehmen kann ein solcher Standort attraktiver sein als eine teure Toplage im unmittelbaren Zentrum innerhalb des Altstadtrings und zugleich leistungsfähiger als ein veralteter Bestand in einer schwachen Bürolage. Genau darin liegt die stadtentwicklungspolitische Konsequenz: Dezentrale Bürostandorte brauchen mehr als Baurecht und Fläche. Sie brauchen Nutzungsmischung, Erreichbarkeit und ein Umfeld, das Arbeit nicht isoliert denkt, sondern als Teil eines urbanen Alltags. (Richard van de Beek - der Autor ist Head of Asset Management and Leasing, Rosa-Alscher Group)