Zuletzt machten die angeblich hohen Leerstände von Immobilien Schlagzeilen. Allein in München sollen mehrere Zehntausend Wohnungen so dem Mietmarkt entzogen worden sein – mitunter auch absichtlich. Doch eine einfache Lösung gibt es nicht. Bußgelder helfen nur in manchen Fällen.

Nicht jede Wohnung ist gut in Schuss. Sie zu renovieren, kann mitunter viele Monate dauern. In dieser Zeit steht die Wohnung leer. Doch dabei ist für Vermieter mitunter Vorsicht geboten. Denn in vielen Städten wie München gibt es Zweckentfremdungssatzungen. Das bedeutet, Eigentümer müssen sich den Leerstand genehmigen lassen, falls er länger als drei Monate anhält.

Leerstand im Fokus

Die in München für eine Zweckentfremdung fällige Summe kann theoretisch bis zu einer halben Million Euro betragen. Nach Auskunft der Stadt werden in der Praxis jedoch eher selten Bußgelder erhoben. 2025 kam es zur Einleitung von 985 Verfahren wegen des Verdachts auf Zweckentfremdung durch Leerstand. Lediglich für sechs Wohneinheiten wurden Bußgelder verhängt. Von den Zwangsgeldern in Höhe von knapp 1,2 Millionen Euro wurden letztlich 295 000 Euro für fällig erklärt. In allen anderen Fällen schafften die Eigentümer rechtzeitig selbst Abhilfe.

In München gab es laut Sozialreferat zuletzt 22 000 leer stehende Wohnungen. 53 Prozent, also rund 11 800 dieser Wohnungen, standen den Angaben zufolge jedoch nur kurzfristig leer und waren innerhalb von drei Monaten wieder vermietbar. Ein weiteres Viertel der Wohnungen war wegen Sanierungen oder Bauarbeiten nicht bewohnt. In mehr als drei von vier Fällen ist der Leerstand demnach rechtlich nicht zu beanstanden.

Ursachen für Leerstand

Das Sozialreferat geht nach eigener Aussage „jedem bekannten Leerstand nach“. 2024 konnten nach dessen Angaben „448 Wohnungen wieder auf den Markt gebracht werden, darunter über 200 zuvor tatsächlich leer stehende Wohnungen“. Die Stadt nütze „jedes rechtliche Mittel, das ihr zur Verfügung steht“.

Ein Problem für viele Vermieter ist laut Rudolf Stürzer, dem Vorsitzenden des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins, überhaupt Handwerksfirmen für Renovierungsarbeiten zu finden. Gerade im Münchner Stadtgebiet würden Handwerksfirmen aufgrund der problematischen Verkehrs-, Parkplatz- und Baustellensituation nicht selten von einem Angebot absehen, behauptet er. Dies könne die Zeit, in der eine Immobilie leer steht, erheblich verlängern.

Auch wegen Erbschaftsstreitigkeiten stehen Wohnungen Stürzer zufolge mitunter dem Mietmarkt lange Zeit nicht zur Verfügung. „Ist über ungeklärte Fragen ein Rechtsstreit anhängig, treten aufgrund unserer chronisch überlasteten Justiz weitere erhebliche Zeitverzögerungen ein“, erläutert der Anwalt. Er hält es für ausgeschlossen, dass mithilfe der Jagd nach leer stehenden Wohnungen der Wohnraummangel behoben werden kann. Dieser gehe auf andere Faktoren wie etwa die gestiegene Pro-Kopf-Wohnfläche und den erheblichen Einwohnerzuwachs zurück.

Auch in Nürnberg geht man dagegen vor, dass Wohnungen aus nicht nachvollziehbaren Gründen nicht verfügbar sind. Thomas Winning vom Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat betont jedoch, dass in Nürnberg wohl nur 4000, also etwa 1,4 Prozent aller Wohnungen, leer stünden. In der wohnungswirtschaftlichen Fachwelt werde eine „Fluktuationsreserve“ von mindestens 2 Prozent als zwingend erforderlich erachtet, um eine gesunde Marktdynamik zu gewährleisten. In Nürnberg geht man davon aus, dass allenfalls eine sehr kleine Gruppe von Menschen vermietbaren Wohnraum nicht vermietet. „Angesichts der hohen Nachfrage und des aktuellen Mietpreisniveaus ist eine bewusste Leerstandshaltung wirtschaftlich in der Regel nicht zielführend“, so Winning.

Zu dem gleichen Schluss kommt das Münchner Sozialreferat. In der Landeshauptstadt würden die bundesweit höchsten Mieten erzielt, so Sprecher Frank Boos: „Schon deshalb hat üblicherweise kein Vermieter ein Interesse, eine Wohnung unnötig lang leer stehen zu lassen.“

Nicht jede Räumlichkeit ist so, dass man dort gern wohnen möchte. So mancher Wohnraum, weiß man in Regensburg, ist unbewohnbar. Rechnet man solchen nicht reaktivierbaren Leerstand heraus, liegt die Leerstandsquote in der Domstadt vermutlich bei unter 1 Prozent. Spekulativen Leerstand hält Pressesprecherin Juliane von Roenne-Styra jedoch nicht für ausgeschlossen. Eine Immobilie über reguläre Mieteinnahmen zu refinanzieren, sei kaum möglich. Dies mache Vermietungen an Touristen oder Spekulationen auf Wertsteigerung attraktiv.

Politische Debatte und Lösungsansätze

Für viele Menschen ist allein der Gedanke, sich auf Wohnungssuche begeben zu müssen, furchtbar. Eben darin besteht für Reiner Braun vom Berliner Forschungsinstitut Empirica ein Teil des Problems. Mieter täten alles, um ihre alte Wohnung zu behalten. Und zwar auch dann, wenn sie vorübergehend wegziehen oder wenn die Wohnung, etwa nach dem Auszug der Kinder, zu groß wurde. „Alte Mietverträge gewinnen einen erheblichen ökonomischen Wert, weil sie deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegen“, erläutert der Volkswirt. Einen alten Mietvertrag zu kündigen, würde einen faktischen Vermögensverlust von teils mehreren Zehntausend Euro bedeuten.

Eine Pflicht zur Leerstandsgenehmigung ist aus Brauns Sicht „Quatsch“: „Da es für den Markt so gut wie nichts bringt und ähnlich wie die gescheiterte Mietpreisbremse nur zu Frust bei Wohnungssuchenden und zu unerwünschten Wahlergebnissen führt.“ Zielführender wären auch für ihn massive Neubauinitiativen. Rein theoretisch könne man die Daumenschrauben dort anziehen, wo Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern ewig leer stehen: „Aber dann müsste man sich mit Witwen anlegen“, sagt Braun. Die wollten oft nicht vermieten. Zum einen, weil sie keine Fremden im Haus haben möchten: „Aber auch, weil so etwas früher der Mann gemacht hat und man sich mit Vermietung nicht auskennt.“

Helfen würden hier quartiersnahe, altengerechte Wohnalternativen, die zum Auszug motivieren. Weil auch Witwen oft keine großen Sprünge machen können, müssten diese Alternativen natürlich bezahlbar sein. „Und man darf die emotionale Bindung ans ehemalige Familienheim nicht vernachlässigen“, so Braun. Wünschenswert wären für ihn Modellprojekte für die Vermietung von Einliegerwohnungen.

"Parallel könnte die Grundsteuer C eingeführt werden"

Jede länger leer stehende Wohnung stellt für den Münchner Mieterverein ein Problem dar. Auch wenn der aktivierbare Leerstand in München wohl unter 1 Prozent liegt, müsse dagegen vorgegangen werden. „Aus unserer Sicht wird in München immer wieder Wohnraum aus Spekulationsgründen nicht vermietet“, erklärt die stellvertretende Geschäftsführerin Monika Schmid-Balzert. Manche Investoren versuchten, ganze Mietshäuser zu entmieten, da sie dann gewinnbringender wiederverkauft werden könnten. Sind die Wohnungen bewohnt, geht der Mietvertrag bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer über: „Es kann dann oftmals keine viel höhere Miete verlangt werden.“

Dass Mieter allein durch schärfere Leerstandsregelungen weniger düstere Aussichten auf dem Wohnungsmarkt haben, denkt auch der Mieterverein nicht. „Parallel könnte die Grundsteuer C eingeführt werden“, so Monika Schmid-Balzert. Wer ein unbebautes Grundstück liegen lässt und auf einen Wertzuwachs spekuliert, könnte dann höher besteuert werden. Bayern habe im Zuge der Grundsteuerreform keinen Gebrauch von dieser Möglichkeit gemacht.

Viele Kommunen verzichten bis heute auf eine Zweckentfremdungssatzung. Die Grünen-Landtagsfraktion beantragte deshalb jüngst im Landtag Leerstandsgenehmigungen nach sechs Monaten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sowie Leerstandsabgaben. (Pat Christ)