In München hat sich die Zahl der Beratungen beim Mieterverein wegen Eigenbedarfskündigungen in nur einem Jahr verdoppelt. In mehreren anderen Großstädten im Freistaat gab es ebenfalls eine Zunahme. Selbst Schwerbehinderte und Rentner müssen immer öfter aus der Wohnung. Aus Angst vor einer Räumung akzeptieren Mieter auch unzulässige Mieterhöhungen. Denn wer raus muss, hat oft keine Chance auf eine neue Bleibe. In dieser Woche beschäftigte sich auch der BGH mit dem Thema.

Für Marion Müller (Name geändert) war es ein Schock: Ihr Vermieter hatte der Münchnerin gekündigt – wegen Eigenbedarfs. In der Folge war es nicht leicht für die einfache Angestellte, angesichts explodierender Mieten eine andere Wohnung in der Landeshauptstadt zu finden. Doch am Ende hatte die alleinlebende Frau mittleren Alters Glück, fand ein neues, bezahlbares Zuhause – noch vor Ablauf der Kündigungsfrist. Doch umso größer war das Erstaunen und die Wut, als sie nicht lange nach der Schlüsselübergabe wieder einmal an ihrer alten Wohnung vorbeikam. Denn dort war überhaupt nicht der Vermieter eingezogen – noch nicht einmal ein Verwandter, sondern „ein wildfremder neuer Mieter“, wie die Münchnerin berichtet. Der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, ist sie sich sicher.

Der neue Mieter zahle sicher eine weit höhere Miete. „Das ist schon eine richtige Sauerei“, schimpft Müller. Denn sie muss in einer teuren Stadt wie München als einfache Angestellte auf jeden Cent achten. Einer immensen Mieterhöhung hätte sie, selbst wenn sie gewollt hätte, niemals zustimmen können. Bei einer Neuvermietung langen dagegen viele Vermieter kräftig zu, bewegen sich oft weit über dem Mietspiegel.

Münchner Gerichte bestätigen Zunahme

Marion Müller ist kein Einzelfall. Eigenbedarfskündigungen nehmen an der Isar dem Münchner Mieterverein zufolge seit Jahren zu. Allein 2018 habe man 880 Mitglieder deswegen rechtlich beraten – doppelt so viele wie noch 2017. 2016 und in den Vorjahren seien es im Schnitt sogar nur je 200 gewesen. Zwar gebe es auch immer mehr echte Eigenbedarfsfälle, weil etwa die Kinder der Vermieter anders als früher schlicht keine Wohnung finden, sagt Mietervereins-Geschäftsführer Volker Rastätter: „Doch die Zahl der Kündigungen, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, hat deutlich zugenommen.“ Schließlich könnten Vermieter, wenn sie langjährige Mieter hinausbekämen, später vom Nachmieter eine weit höhere Summe verlangen, mitunter ein Vielfaches. Mancher Vermieter verkaufe die Wohnung auch mit enormer Rendite weiter.

Eine Gerichts-Statistik zur Zahl der Eigenbedarfskündigungen gibt es zwar nicht. Doch sowohl an den Münchner Amtsgerichten als auch am dortigen Landgericht habe es seitens der Richter gefühlt „einen spürbaren Anstieg“ solcher Klagen gegeben, bestätigen Gerichtssprecher auf Anfrage. 

Und nicht nur in der Landeshauptstadt wird manchen Mietern beim Blick in den Briefkasten mitunter bange. Mietervereine in Augsburg, Würzburg und Regensburg berichten ebenfalls von einer steigenden Tendenz der Beratungsfälle wegen Eigenbedarfskündigungen. Bayerns Vermieter bestätigen zumindest für München einen leichten Anstieg. Der Vorsitzende Rudolf Stürzer sagte vor wenigen Tagen dem BR: „Auch die Angehörigen unserer Mitglieder, der Hauseigentümer, die Kinder, die Enkel, die Neffen und Nichten, tun sich seit geraumer Zeit immer schwerer, hier in München eine Wohnung zu finden.“ Deshalb klopften sie immer öfter bei Verwandten an.

Doch bundesweit klagen Mietervereine, dass eben nicht nur die Zahl der Eigenbedarfskündigungen zugenommen habe – zum Teil massiv. Auch die Zahl der Fälle, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht werde, habe zugelegt – mancherorts sogar deutlich. In Frankfurt beriet der DMB Mieterschutzverein im vergangenen Jahr fünfmal so viele Menschen wie noch 2016. In der Main-Metropole rechnet man ebenso wie in München auch für dieses Jahr mit einem weiteren Anstieg.

Unisono klagen die Mieterverbände, dass die Gerichte in den vergangenen Jahren die Möglichkeit, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, auf Kosten der Mieter massiv erleichtert hätten. Es reiche oft bereits, wenn entfernte Verwandte oder gar ein Au-pair-Mädchen einziehen solle. Mitunter genüge es vor Gericht schon, wenn die Wohnung nur für gelegentliche Opernbesuche genutzt werde, ärgert sich Mieter-Lobbyist Rastätter.

Auch die Härtefallklausel, die besonders hilflose Mieter schützen soll, sei mittlerweile komplett aufgeweicht, kritisieren Mietervereine. In der Vergangenheit hätten etwa Alte oder Behinderte durchaus gute Chancen gehabt, nicht aus der Wohnung zu müssen. In den vergangenen Jahren habe sich die Rechtsprechung bei Räumungsklagen jedoch vielerorts zu Ungunsten der Mieter geändert. Vor einer baldigen Räumung sei mittlerweile oft nur mehr geschützt, wer massiv selbstmordgefährdet sei, sagt etwa Rastätter. Auch ein BGH-Urteil in dieser Woche wird dieses Ungleichgewicht zugunsten der Vermieter Beobachtern zufolge nicht beheben.

Auch Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt, kritisiert, dass selbst Schwerbehinderte oft vor Gericht verlieren würden. „Wir haben beinahe täglich Fälle, in denen Rentner oder Behinderte, die Jahrzehnte hier wohnen, gekündigt werden.“ Mitunter bauten Vermieter dann sogar abends und am Wochenende mit Anrufen oder Besuchen Druck auf.

Gut vier Millionen Privatvermieter vermieten hierzulande etwa 15 Millionen Wohnungen. Besonders viele von ihnen leben in Bayern. Im Jahr 2015 hatten dem Wirtschaftsinformationsdienst IWD zufolge im Freistaat zwölf Prozent der Haushalte Mieteinkünfte – so viele wie in keinem anderen Bundesland außer Baden-Württemberg. Die meisten Vermieter würden anständig agieren, aber die Politik habe im Kampf gegen schwarze Schafe versagt, sagt Janßen. Die Richter würden zu wenig abwägen und zu selten Zeugen befragen.

Ein Fall schockte Janßen besonders: „Da wurde eine alte pflegebedürftige Frau, die im Krankenbett mit Schläuchen lag, dennoch rausgebracht – der Gerichtsvollzieher kannte keine Gnade.“ Viele Mieter, die am Ende raus müssten und dann keine Wohnung fänden, könnten nicht glauben, dass das im reichen Deutschland möglich ist. Die Entwicklung berge „erheblichen sozialen Sprengstoff“.

Zwar gibt es noch immer auch Urteile zugunsten von Dementen oder Depressiven. Doch erst im Februar hatte etwa das Münchner Amtsgericht entschieden, dass eine 78 Jahre alte gehbehinderte Frau eine Zwei-Zimmer-Wohnung räumen muss, die sie fast 30 Jahre lang bewohnt hatte. Der 36-jährige Eigentümer wollte künftig lieber in München statt in Augsburg leben.

Kinderpflegerin Heike Klant frisst die Angst auf

Es ist die Angst, die angesichts solcher Urteile auch Heike Klant auffrisst, wie sie sagt: „Ich schlafe nur noch drei, vier Stunden in der Nacht, habe Alpträume, dass ich hier raus muss“, erzählt die 59-Jährige mit brüchiger Stimme. Sie deutet auf ihr Esszimmer, in dem zahlreiche Zierpflanzen stehen. Auf einem Regal sind Modellautos akkurat nebeneinander aufgereiht. Eine Plüschdecke liegt auf der Couch. „Mein gemütliches Zuhause“, sagt die Kinderpflegerin, die mit ihrer Familie unweit der Theresienwiese im Herzen Münchens lebt – zumindest noch. Denn nach dreieinhalb Jahrzehnten könnte sie ihre Wohnung verlieren. Ihr Vermieter hat ihr gekündigt. Klant holt einen Ordner hervor, zieht zwei Schreiben heraus – „Kündigung wegen Eigenbedarf“, und „Räumungsklage“ heißt es da. Die Tochter des Vermieters wolle einziehen. „Man fühlt sich schutzlos und ausgeliefert. Ich habe Angst, den Briefkasten zu öffnen“, sagt sie. Ihr sei nie bewusst gewesen, wie schnell sie im Fall der Fälle heraus müsse. Sie kämpft mit den Tränen. Ein Nachbar ist zu Besuch, auch ihm wurde gekündigt. „Gerade, als ich mitten bei den Silvestervorbereitungen war“, sagt Sühel S. Er sei in der Folge depressiv geworden. Der Neffe des Vermieters will nach dessen Angaben in die Wohnung, in der der 40-jährige Fotokünstler seit vielen Jahren lebt.

Klants Vermieter Christian B., ein Immobilienunternehmer, der in Feldafing am Starnberger See lebt, hat das ganze Haus vor zwei Jahren gekauft. Als Privatperson, wie er sagt. In fünf von sieben Wohnungen hat er in der Folge den Mietern gekündigt, weil Verwandte und seine Lebensgefährtin nach seiner Aussage dort einziehen sollen. In einem Fall war er bereits erfolgreich. „Nun wohnt dort mein Sohn“, sagt B. auf Anfrage.

Sühel S., bei dem oft sein Sohn lebt, zahlt für rund 58 Quadratmeter 471,50 Euro warm. Auch Klants Miete für ihre laut Vermieter 82 Quadratmeter große Wohnung ist sehr günstig. Doch dafür habe der frühere Vermieter nichts investiert, weshalb ihre Familie gut 50 000 Euro in die Sanierung der Wohnung gesteckt habe. 

Zunächst wollte Christian B. seine pflegebedürftige Mutter bei Sühel S. einziehen lassen – nach deren Tod seinen Neffen. Sühel S. rechnet bei einem Umzug mit einer Miete von mindestens 1300 Euro, Klant sogar mit deutlich mehr. „Das kann ich mir nicht leisten.“ Sie habe Angst, auf der Straße zu stehen, müsse dann in jedem Fall die Stadt verlassen – in ihrem bisherigen Kindergarten könne sie dann nicht mehr arbeiten. Sie hat sich Hilfe vom Münchner Mieterverein geholt. Dessen Geschäftsführer Rastätter sagt: „Wenn fast ein ganzes Haus wegen Eigenbedarfs verschiedenster Familienangehöriger entmietet wird, wirft das schon Fragen auf.“ Und auch Klant glaubt nicht, „dass da am Ende alle einziehen, die es nun ankündigen.“

Geht es B. nur um schnellen Profit? Mieter haben den Verdacht, er wolle sie nur loswerden und die Wohnungen anschließend weit teurer vermieten. B. bestreitet dies. Er stört sich daran, dass mehrere Mieter im Vorfeld der Kündigungen bei Gesprächen über von ihm geforderte Mieterhöhungen kaum oder kein Entgegenkommen gezeigt hätten. Stattdessen sei etwa Klant „gleich zum Mieterverein gerannt und beharrte auf ihren angeblichen Rechten“. Doch der habe die Frau schlecht beraten. „Denn natürlich kann ich auch von meinem Recht einer Eigenbedarfskündigung Gebrauch machen, statt eine teure andere Wohnung für meine Tochter zu suchen“, sagt B. Er wolle nun „gemeinsam als Familie nah beieinander in München leben“. Dass Klant diverse Leiden hat, die auch in ihrem Schwerbehindertenausweis dokumentiert sind, hält er nur für vorgeschoben.

Klar ist: Christian B. hat Anteile an mehreren Immobilienfirmen. Zudem gehört ihm neben dem Haus, in dem die Klants und Sühel S. wohnen, in der St.-Paul-Straße seit Jahren noch ein weiteres Haus als Privatperson. B. räumt ein, dort in einem Fall eine Eigenbedarfskündigung angedroht und in einem weiteren Fall tatsächlich ausgesprochen zu haben. Letztlich habe er sich jedoch mit allen Mietern des Hauses wegen nötiger Sanierungen auf Aufhebungsverträge geeinigt.

Mieter empören sich zudem, dass eine Firma, an der B. beteiligt war, noch zwei weitere Häuser in derselben Straße gekauft und weiterverkauft hat. „Das war damals gegen meinen Willen“, sagt B.

Ob nun auch die Klants und die anderen Mieter weichen müssen, entscheiden die Gerichte – mehrere Räumungsklagen laufen.

Nicht wenige Vermieter haben durchaus triftige Gründe für Eigenbedarfskündigung: In einem Fall muss ein Münchner Gericht abwägen, ob der Schutz eines 89-jährigen Mieters das Interesse eines Familienvaters, der auf engem Raum bei seinem Vater leben muss, aufwiegt. Der 36-jährige Informatiker lebt derzeit noch bei seinem Vater und bekommt dort regelmäßig Besuch von seinem zweijährigen Kind, das ansonsten bei der Mutter lebt. Die Wohnung ist klein – die Wohnung der Mutter, in der der Rentner wohnt, wäre hervorragend geeignet.

Doch es gibt eben auch jene Vermieter, die es nicht so genau mit der Wahrheit nehmen. So berichten neben Müller auch andere Mieter, es seien bereits kurz nach dem angeblichen Einzug des Vermieters neue Mieter eingezogen. Auch Mietervereine beklagen dies. Der Nachweis ist jedoch oft nur schwer zu führen.

Wohnungen an Touristen und Handwerker vermietet

Viele Mieter sind bereit, einiges dafür zu tun, um eine mögliche Eigenbedarfskündigung zu vermeiden. Die Angst treibe diese immer häufiger dazu, ihre Ansprüche gegenüber den Eigentümern nicht geltend zu machen, klagen Mieterschützer auf BSZ-Anfrage. So verzichteten Mieter etwa auf Instandsetzungsarbeiten oder akzeptierten auch in der Höhe unzulässige Mieterhöhungen, weiß man bei der städtischen Mieterberatung in München.

Manchmal werden mithilfe von Eigenbedarfskündigungen leer geräumte Wohnungen später auch als Büro genutzt oder im Internet an Touristen oder Wanderarbeiter vermietet. Auch die Münchnerin Sabine P. glaubt, dass ihr Vermieter ihr und anderen Mietern nur wegen Eigenbedarfs gekündigt habe, „um sich mit Handwerkern eine goldene Nase zu verdienen“. Die 31-Jährige wohnt in einer 35 Quadratmeter großen Wohnung im Westen der Landeshauptstadt. Wer zu ihr in den zweiten Stock will, stolpert im Erdgeschoss des Hauses fast über einen Eimer mit Farbe, der im Gang steht. „Den Menschen, die hier früher wohnten, hat unser Vermieter bereits mit angeblichen Eigenbedarf gekündigt. Nun sind wir dran“, sagt sie. Aus der Wohnung unter ihr dröhnt lautes Hämmern. Es wird offenbar renoviert.

„Dort und in unserer Wohnung will der Vermieter nun wohl auch Handwerker unterbringen“, sagt sie. Eine Wohnung im Haus soll laut Sabine P. bereits 2018, kurz nach der Hausübernahme durch den neuen Eigentümer, so genutzt worden sein. „Da gingen alle paar Wochen immer andere Leute aus Südosteuropa, die hier auf Baustellen arbeiteten, ein und aus.“

Sabine P. sitzt auf der Couch ihres Wohnzimmers, holt ihr Handy heraus, zeigt zahlreiche Screen-shots von Online-Annoncen für Handwerker-Jobs, bei denen der Vermieter und Mitglieder der Vermieter-Familie Unterkünfte für „Monteure“ anbieten. Tatsächlich war sogar noch Ende März eine Wohnung so in ihrem Haus auf Deutschland-monteurzimmer.de angeboten worden – dort wurde mit der Nähe zur Bushaltestelle und Fastfoodketten geworben.

Die Vermieter-Familie bietet noch immer diverse Monteurszimmer in Südbayern an. „Wenn ich mehrere Leute für 15 Euro oder deutlich mehr pro Tag in einem Zimmer unterbringe, komme ich natürlich schnell auf viel Geld im Monat“, schimpft P. In jedem Fall sei das deutlich mehr als ihre 550 Euro Warmmiete im Monat. Auch die gelernte Hauswirtschafterin sagt, sie finde keine Wohnung.

Der Vermieter Marius M. äußert sich auf Anfrage nicht. Eigentlich hätte Sabine P. bereits im April raus müssen – aber sie wehrte sich gerichtlich. Dem Vermieter ginge es doch nur ums Geld, sagt sie. Die würden dicke Karossen wie einen Bentley fahren. An diesem Tag steht aber nur ein Mercedes vor der Türe. Klar ist: P. hat vor Gericht wohl eher schlechte Chancen.

Um Missbrauch einzudämmen, fordern Mietervereine vom Gesetzgeber, den Kreis der Eigenbedarfsberechtigten auf nahe Verwandte einzuschränken. Teile der SPD sind durchaus offen für eine Reform zugunsten der Mieter – doch der Koalitionspartner, die Union, winkte zuletzt ab. Für Vermieter Christian B. wäre ein solches Gesetz die „Enteignung der Vermieter à la Kevin Kühnert“. (Tobias Lill)