Die Zahlen klingen gut: Von Januar bis Juli wurden deutschlandweit gut 148.800 Wohnungen genehmigt – 13 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Nicht nur die SPD sieht eine „Trendwende“ im Wohnungsbau. Das Problem: Die Gleichung, wonach mehr Baugenehmigungen zu mehr Wohnraum führen, gilt längst nicht mehr.

Ende 2025 gab es bundesweit etwa 761.000 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber nicht gebaut waren – davon 35.000 allein in München, schätzt der Maklerverband IVD Süd. „Wahrscheinlich sind es sogar deutlich mehr“, sagt Peter Hülsen, Landeschef des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Er beklagt, Investoren sähen zunehmend von geplanten Bauprojekten ab, weil die Kosten explodieren. „Kein Privatunternehmer baut Wohnungen, selbst wenn sie genehmigt sind, um am Ende Verlust zu machen“, so Hülsen.

Auch Rudolf Stürzer von Haus und Grund Bayern sagt: „Die Schere zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen geht in Bayern seit vielen Jahren immer weiter auseinander. Viele Genehmigungen bleiben in der Schublade.“ Branchenverbände gehen von einer sechsstelligen Zahl an genehmigten, aber bislang nicht realisierten Wohnungen im Freistaat aus. Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen, spricht ebenfalls von einer „großen Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und tatsächlichen Baufertigstellungen“. Er vertritt vor allem kommunale Bauherren und Genossenschaften.

Enorm gestiegene Bau- und Finanzierungskosten

Die Gründe, warum manche Projekte nicht über das Planungsstadium hinauskommen, sind vielschichtig: Für viele Bauträger sei „der Neubau derzeit schwierig, da sie die enorm gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten nicht einfach auf ihre Mieter umlegen können“, sagt Maier. Seit 2021 sind die Baukosten für Wohngebäude um mehr als 37 Prozent gestiegen. Zudem torpediert das hohe Zinsniveau so manchen Traum vom Eigenheim. Zwar sanken zuletzt die Grundstückspreise in manchen Kommunen. Im Langzeitvergleich haben sich diese jedoch mitunter vervielfacht – so etwa in München.

Hinzu kommen „zahlreiche technische Normen und überzogene Baustandards, die den frei finanzierten Wohnungsbau bei bezahlbaren Mieten wirtschaftlich nicht mehr ermöglichen“, so Maier. Stürzer zufolge machen vor allem die strengeren energetischen Anforderungen das Bauen teurer. Das seit Juli geltende Gebäudemodernisierungsgesetz werde die Situation weiter verschlimmern. BFW-Mann Hülsen fordert einen Bürokratieabbau. „Es braucht in Innenstädten nicht immer eine Parkplatzpflicht – und ein verpflichtender Spielplatz unweit eines Altenheims macht wenig Sinn.“ Bayerns Bauminister Christian Bernreiter (CSU) sieht dies ähnlich. Bauen müsse „einfacher werden“.

Gebäudetyp-e als entscheidender Hebel

Die Verbände loben unisono, dass der Freistaat zu diesem Zweck die Einführung des Gebäudetyps-e vorangetrieben hat. Aufgrund verringerter Auflagen kann dieser die Baukosten um bis zu 15 Prozent verringern. Ein „entscheidender Hebel“, so Maier. Jetzt sei die Bundesregierung gefordert, „endlich den notwendigen rechtssicheren Rahmen zu schaffen“. Schwarz-Rot begrüßt den Gebäudetyp-e. Doch ein entsprechendes Gesetz verzögert sich.

In München klagen Investoren zudem, die dort geltende Quote von 60 Prozent Sozialwohnungen mache Projekte unrentabel – die Stadt erwägt deshalb eine Lockerung der Regelungen. „Für den sozialen Frieden braucht es mehr Wohnraum, und der entsteht so nicht“, warnt Hülsen.
(Tobias Lill)