Für Touristen ist es eine klasse Sache: Statt in teuren Hotels quartieren sie sich in privaten Wohnungen ein. Dadurch allerdings wird dem Mietmarkt Wohnraum entzogen. Die EU-Kommission will das nicht länger hinnehmen: Sie plant mit dem „Affordable Housing Act“ einheitliche Regeln für Städte, um die Umwandlung in Ferienwohnungen zu begrenzen. Seit dem 9. September liegt ein entsprechender Entwurf vor.

Bayernweit wird eine erhebliche Zahl privater Wohnungen kurzzeitvermietet. Wobei eine seriöse Schätzung laut Edith Petry, Pressesprecherin im Sozialreferat der Stadt München, nicht möglich ist. „Wir haben in der Vergangenheit immer von rund 1000 zweckentfremdeten Wohnungen gesprochen“, sagt sie mit Blick auf die Landeshauptstadt. Angesichts von schätzungsweise 850 000 Wohnungen in München ist dies nicht gerade viel. Auf den Portalen finden sich laut Petry jedoch deutlich mehr Offerten.

Prinzipiell ist es nicht verboten, Touristen oder Monteuren Wohnungen oder Häuser zum vorübergehenden Aufenthalt anzubieten, doch diese Häuser und Wohnungen können in Bayern seit 2009 mit einem Vermietungslimit von acht Wochen jährlich belegt werden. Dies gilt auch in München. Wer gegen die dortige Zweckentfremdungssatzung verstößt, muss mit einem Verfahren rechnen. 2025 konnten in München dadurch 145 zuvor als Ferienwohnung genutzte Wohneinheiten wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Ein Tropfen auf den heißen Stein: Der Münchner Haus- und Grundbesitzerverein geht davon aus, dass man in der Landeshauptstadt rund 12 000 neue Wohnungen bräuchte, um den Wohnungsmarkt zu entspannen.

Der Bayerische Städtetag begrüßt die EU-Pläne, wie beispielsweise die angedachte Pflicht, dass Gastgeber künftig für Kurzzeitvermietungen eine Registrierungsnummer benötigen. „Um diese zu erhalten, müssen sie grundlegende Informationen übermitteln, die den Kommunen den Vollzug der Zweckentfremdungssatzung ermöglichen“, erläutert Pressesprecher Achim Sing.

Mehrarbeit für die Kommunen

Das neue Registrierungsverfahren soll in allen Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung gelten. Aktuell sind das Erlangen, Fürstenfeldbruck, Fürth, Garmisch-Partenkirchen, München, Murnau, Nürnberg, Puchheim und Regensburg. Der EU-Vorstoß wird den Kommunen wohl Mehrarbeit bescheren.

Bedauerlich ist dem Städtetag-Sprecher zufolge, dass es keine EU-Vorschläge zu einem digitalen Registrierungsverfahren gibt. Auch der Bund stelle kein System bereit. Die Kommunen müssten sich selbst darum kümmern: „Dies ist kein gutes Beispiel von Bürokratieabbau und Digitalisierung.“ Zudem sorgten die EU-Pläne auch nicht dafür, dass neuer Wohnraum entstehe. Wegen hoher Zinsen und hoher Baukosten stagniere der Wohnungsbau.

Auch für die Stadt Nürnberg führt nichts an Neubauten vorbei. Rund 2000 neue Wohnungen seien pro Jahr nötig, so Pressesprecherin Claudia Burchardt. Dafür müsse man bestehende Förderungen ergänzen und den Kommunen mehr Möglichkeiten geben, den lokalen Wohnungsmarkt zu steuern.

In Nürnberg ist es erlaubt, die eigene Wohnung an Wochenenden oder auch mehrere Wochen lang an Touristen oder Monteure zu vermieten. Bis zu acht Wochen pro Jahr sind ohne Genehmigung möglich. Allerdings wird die Stadt am 1. Oktober eine Registrierungspflicht einführen. Wie viele Wohnungen kurzzeitvermietet werden, weiß man auch hier nicht. Aus öffentlich zugänglichen Angeboten lässt sich eine Größenordnung von bis zu 3000 Offerten ableiten.

Der Bayerische Mieterbund befürwortet, dass man Wohnungen bald nicht mehr so einfach und vor allem nicht unbegrenzt in Unterkünfte für Touristen umwandeln kann. „Kurzzeitvermietungen bringen mehr Geld als normal vermieteter Wohnraum“, so Fachanwältin Monika Schmid-Balzert. Das wirtschaftliche Interesse an solchen Vermietungen sei darum groß. Dass inzwischen so viele private Wohnungen dem Tourismus gewidmet werden, ist für den Mieterbund angesichts der angespannten Wohnungsmärkte „ein echtes Problem“. Die Registrierungspflicht ermögliche zum ersten Mal eine Kontrolle. Allein das könnte abschreckend wirken.

Das bayerische Tourismusministerium begrüßt den EU-Entwurf, plädiert aber gleichzeitig für „Ausgewogenheit“. Reguläre touristische Angebote müssten erhalten bleiben. Laut Ministerium gab es 2025 in Bayern 10,6 Millionen Kurzzeitvermietungen über die Plattformen Airbnb, Booking.com und Expedia. Demgegenüber standen rund 103 Millionen in der amtlichen Statistik erfasste Gästeübernachtungen. Allerdings umfasse die Statistik nur Beherbergungsbetriebe ab zehn Betten. Die Plattformdaten bildeten auch Kleinstvermietungen ab einem Bett ab. Kurzzeitvermietungen sind dort, wo sie keinen Wohnraum verdrängen, nicht nur für Touristen gut, gibt das Ministerium zu bedenken: „Sie sind ein relevanter Wirtschaftsfaktor.“

Laut einer Marktstudie über die wirtschaftliche Bedeutung des Ferienhausmarkts verfügte Bayern 2022 über 91 900 Ferienunterkünfte mit rund 423 000 Betten. 73 Prozent befanden sich im Privatbesitz. Der Marktumsatz wurde auf über eine Milliarde Euro geschätzt: „Rechnet man sämtliche Ausgaben dieser Gäste hinzu, ergibt sich für Bayern ein Bruttoumsatz von rund 4,81 Milliarden Euro.“ Restaurants. Einzelhandel und Kulturbetriebe profitieren also von den kurzzeitigen Mietern. (Pat Christ)