Es sind dramatische Zahlen, die das Pestel-Institut in seiner neuesten Studie präsentiert: Bundesweit fehlen 1,4 Millionen Wohnungen, 233.000 davon in Bayern. Doch der Wohnungsbau sorgt für keinerlei Entspannung: Nach einer Schätzung des ifo-Instituts werden dieses Jahr deutschlandweit nur 185.000 Wohnungen fertiggestellt, noch einmal weniger als im Vorjahr. Ein Blick über den Großen Teich zeigt, wie man trotzdem schnell zu mehr Wohnungen kommen könnte.

In den USA fördern Städte schon seit Längerem den Umbau von leer stehenden Bürogebäuden in Wohnraum. Auch in Deutschland gibt es enormes Potenzial. Allein in München stehen der Stadt zufolge rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer.

Um Eigentümer oder Investoren zum Handeln zu bewegen, hat der Bund ein Förderprogramm gestartet: Seit 1. Juli werden Umbauprojekte mit bis zu 30.000 Euro pro geschaffener Wohneinheit bezuschusst. Gedeckelt ist der Zuschuss bei 300.000 Euro pro Investor. Die Grenze ist bei größeren Projekten schnell erreicht. Allerdings ist es möglich, weitere Förderprogramme zu nutzen, etwa zur energetischen Sanierung.

München hat Umbauagentur gegründet

Der Münchner Stadtrat beschloss jetzt die Gründung einer eigenen Umbauagentur. Deren Ziel ist es, Eigentümern leer stehender Bürogebäude Hilfe für die Umwandlung in Wohnraum anzubieten, von der Projektentwicklung bis zur Umsetzung. Noch in diesem Jahr sollen fünf Gebäude ausgewählt werden, die man angehen will. Dafür wurden zwölf zusätzliche Vollzeitstellen bewilligt. Eine Millioneninvestition – entsprechend groß ist der Druck, dass dabei auch Nennenswertes herauskommt.

Nicht jeder Leerstand wird sich in Wohnraum umwandeln lassen. Wenn der Umbaubedarf zu groß ist oder der Denkmalschutz im Wege steht, wird sich die Umwandlung trotz Förderung kaum lohnen. Der Münchner Architekt Rudolf Hierl schätzt, dass in der Landeshauptstadt die Schaffung von 20.000 bis 45.000 Wohnungen mittlerer Größe möglich wäre. Würde man auch niedrigere Standards zulassen, wäre sogar mehr drin. Das würde nicht die gesamte Wohnungsmisere lösen, wäre aber schon mal ein großer Brocken.

Hierl baut gerade in der Münchner Maxvorstadt ein ehemaliges Bürogebäude um. 40 bezahlbare Wohnungen sollen so am Englischen Garten entstehen (siehe kleine Bilder, Fotos: Hierl Architekten und Stadtplaner GmbH). Dank guter Kenntnis der Bauordnung und einer aufgeschlossenen Genehmigungsbehörde hätten sich die Herausforderungen bewältigen lassen, sagt Hierl. Zudem bleibe das Ganze im „üblichen Kostenrahmen“.

Zügigere Verfahren nötig

Der Architekt hat sich als Leiter einer Arbeitsgruppe beim Bund Deutscher Architekten auch in der Theorie mit dem Thema beschäftigt. Fazit: Es braucht neben zügigeren Verfahren und guter Projektbegleitung vor allem mehr finanzielle Anreize – etwa einen Erlass der Umsatzsteuer und mehr Abschreibemöglichkeiten.

So erklärt sich auch die Zurückhaltung der Bayernheim, dem Wohnungsbauunternehmen des Freistaats. Die neue Bundesförderung sei „ein positives Signal“, erklärt ein Sprecher. Die Umwandlung habe auch Potenzial. Allerdings müsse man im Einzelfall prüfen, wie attraktiv eine Umsetzung ist.

Kommunen im Besitz von Gewerbeimmobilien können sich seit dem vergangenen Jahr für das Modellprojekt „Leerstand jetzt Wohnen“ bewerben. Damit fördert das bayerische Ministerium für Bauen und Wohnen innovative Wohnraumprojekte. Fünf Projekte wurden bisher ausgewählt: Umgebaut werden soll beispielsweise eine ehemalige Brauerei. Laut Ministerium wurden bereits über 30 weitere Kommunen zur Umsetzung ähnlicher Projekte angeregt.
(Thorsten Stark)