Wirtschaft

Über Erbbaurechtsverträge wird an den Standorten der Bayernhafen Gruppe dafür gesorgt, dass es keine Brachflächen auf ewig gibt. (Foto: Bayernhafen Gruppe)

09.03.2018

Wie die Wirtschaft Flächen sparen kann

Über Erbbaurechts- und Mietverträge können Unternehmen bei der Bayernhafen Gruppe Areale auf Zeit erwerben – ein Modell für Kommunen?

Der Flächenverbrauch im Freistaat ist immer wieder Zankapfel zwischen Bürgern, Politik und Wirtschaft. Dabei sieht das bayerische Bauplanungsrecht ohnehin eine flächen- und ressourcenschonende Entwicklung vor. Dennoch schreitet die Versiegelung voran.

Eine Alternative bietet die Bayernhafen Gruppe. An ihren sechs Binnenhafen-Standorten Aschaffenburg, Bamberg, Nürnberg, Roth, Regensburg und Passau können Unternenhmen Eigentum auf Zeit, über Erbbaurechts- und Mietverträge erwerben. Dies stellt eine nachhaltige Nutzung sicher, reduziert Leerstand und ermöglicht den Nutzerwechsel auf ein und derselben Fläche. Das heißt Flächenrecycling geht vor Bauen auf grüner Wiese. Dieses Modell ist durchaus übertragbar auf Kommunen, die bei der Ausweisung von Gewerbegebieten ja auch vor der Frage stehen: Flächen verkaufen oder im Eigentum behalten.

Kreative Denkansätze und Lösungen sind gefragt


Bayerns Bau-, Innen- und Verkehrsminister Joachim Herrmann (CSU) begrüßt das Vorgehen der Bayernhafen Gruppe beim Flächenmanagement jedenfalls. „Kreative Denkansätze und Lösungen, wie Baurecht auf Zeit, Zwischennutzungen, Erbpacht- oder Mietmodelle, können wertvolle Beiträge leisten, den Flächenverbrauch so gut es geht zu minimieren“, sagt er der Staatszeitung.

Auch bei der vbw – Vereinigung der Bayerischen Wirtschaft sieht man Erbpachtmodelle als sinnvolle Alternative zum Eigentumserwerb. „Im Sinne einer auf Privateigentum ausgerichteten Wirtschaftsordnung darf es aber nicht dazu kommen, dass Gemeinden vermehrt in Grundstücke investieren, um diese dann nur noch über Erbpacht oder Miete weiterzugeben. Das wäre der falsche Weg“, mahnt vbw-Hauptgeschäftsführer Bertram Brossardt.

Doch diese Gefahr besteht nicht, denn das von der Bayernhafen Gruppe praktizierte Modell lässt sich von den bayerischen Gemeinden nicht verwirklichen. Denn Art. 87 Abs. 1 Gemeindeordnung (wirtschaftliche Betätigung der Gemeinden) erfordert einen öffentlichen Zweck, insbesondere die Erfüllung einer gemeindlichen Aufgabe, um sich wirtschaftlich betätigen zu können. „Welche gemeindliche Aufgabe soll mit dem Flächenrecycling erfüllt werden? Das ist nicht erkennbar. Außerdem stellt die genannte Vorschrift einen Vorrang der Privatwirtschaft vor der Öffentlichen Hand dar. Wenn das beschriebene Modell wirtschaftlich so attraktiv wäre, dass ein Privater es verwirklichen würde, müsste die Öffentliche Hand zurückstehen“, erläutert Franz Dirnberger, Geschäftsführendes Präsidialmitglied des Bayerischen Gemeindetags.

Enormes Potenzial


Allerdings wäre das Flächenrecycling für Städte durchaus attraktiv, denn sie haben im Gegensatz zu kleinen Gemeinden ein eklatantes Flächenproblem. Sie müssen nicht nur Gewerbeflächen, sondern auch Areale für Wohnen, Verkehrsinfrastruktur und Grünflächen bereitstellen. Deshalb ist Bernd Buckenhofer, Geschäftsführer des Bayerischen Städtetags, froh, dass in den letzten Jahren besonders ehemals militärisch genutzte Liegenschaften ein enormes Potenzial für die Stadtentwicklung bieten: „Bei der Konversion militärischer Liegenschaften werden teils belastete Flächen aufgewertet und einer zivilen Anschlussnutzung zugeführt. Dadurch wird die Inanspruchnahme bisher unberührter Flächen reduziert.“

Beim Flächenrecycling nimmt die Bayernhafen Gruppe die Rolle des Kümmerers ein. Einen solchen haben nominell zwar die meisten Kommunen, häufig in der Wirtschaftsförderung angesiedelt, in der Regel geht dieses Kümmern aber nicht über die Ebene des Informationsaustauschs hinaus. Der Grundstückseigentümer und Kümmerer, die Bayernhafen Gruppe, dagegen hat mit jedem einzelnen Ansiedler vielfältigste vertragliche Verbindungen. Daraus erwächst für die Bayernhafen Gruppe eine ganz andere Notwendigkeit, sich um die Belange der Ansiedler zu kümmern und bei Bedarf durch Vertragsanpassungen unmittelbar zu reagieren.

Der Erbbaurechtsvertrag spielt eine Schlüsselrolle


Als Standort-Architekt geht Bayernhafen verantwortungsvoll mit der knappen Ressource Grund und Boden um. Eine Schlüsselrolle spielt dabei der Erbbaurechtsvertrag mit den Hafenansiedlern. Dieser begründet ein Erbbaurecht an einem Grundstück. Das Erbbaurecht ist dem Eigentum gleichgestellt, jedoch zeitlich befristet. Es wird wie das Eigentum im Grundbuch eingetragen. Der Hafenansiedler als Erbbaurechtsnehmer zahlt für das befristete Eigentum an dem Grundstück einen jährlichen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber Bayernhafen. Gleichzeitig ist das Erbbaurecht als Eigentumsrecht für Fremdfinanzierungen einsetzbar und kann mit Hypotheken oder Grundpfandrechten belastet werden.

Somit kombiniert das Erbbaurecht die Vorteile aus dem Mietverhältnis einerseits sowie dem Eigentum andererseits, dies bedeutet zum Beispiel geringere Investitionen, weniger langfristig gebundenes Kapital, Erbbauzins als laufender Aufwand verbunden mit dem diesbezüglichen steuerlichen Vorteil.

Durch nachhaltiges Flächenmanagement sorgt Bayernhafen dafür, dass Grundstücksflächen für Hafenansiedler zur Verfügung stehen: als noch unbebaute Grundstücke, über die Nachnutzung bereits vorhandener baulicher Anlagen, zum Beispiel einer Logistikhalle, und durch Konversion. Wie bei Mietwohnungen gibt es auch bei Erbbaugrundstücken immer wieder mal einen Nutzerwechsel. Durch „revolvierende Grundstücksnutzung“ modernisiert Bayernhafen Flächen und Anlagen über Generationen hinweg, um sie für neue Aufgaben zu nutzen, statt jedes Mal auf der grünen Wiese neu zu bauen. So entstehen an den Bayernhafen Standorten immer wieder bedarfsgerechte Ansiedlungen.
(Ralph Schweinfurth)

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