Es ist eine jener Baustellen im Berchtesgadener Talkessel, über die in den vergangenen Jahren vor allem viel geredet wurde. Doch nun scheint das jahrelange Warten ein Ende zu haben: Am Burgergraben in Bischofswiesen sollen im April die Bagger anrollen und so viele Wohnungen entstehen wie nirgends sonst im Berchtesgadener Talkessel. Die Mietpreise: gestaffelt nach Einkommensstufen. Fabian König, Geschäftsführer der staatlichen Bayernheim aus München, erklärt, was passieren soll. 

Wo die Gemeinde Bischofswiesen die alten Bestandsgebäude des Burgergrabens abbrechen ließ und seither eine markante, fast schon gespenstische Brache das Ortsbild prägt, will die staatliche Wohnungsbaugesellschaft BayernHeim nun Fakten schaffen. Fabian König gab Einblicke in die Details und die Hintergründe eines Projekts, das für die Gemeinde durchaus von existenzieller Bedeutung ist. Auch, weil die Wartelisten für kostengünstigen Wohnraum so lang sind wie nie zuvor, aber auch weil das Projekt tiefe Wunden im sozialen Gefüge hinterlassen hat.

Die Geschichte des Burgergrabens ist eine Geschichte des Abschieds und der Geduld. Es ist bereits Jahre her, dass die einstigen Bewohner der alten Gebäude ihre Koffer packen und ihre Heimat verlassen mussten, um Platz für das ambitionierte Neubauprojekt zu machen. Damals herrschte tatsächlich Aufbruchstimmung, doch was folgte, war ein jahrelanger Stillstand, der bei vielen Bürgern für Unverständnis sorgte. Während die Bischofswieser Bürger ausziehen mussten, passierte auf dem zentralen Flecken Erde erst einmal: nichts. Die Gebäude standen leer, der Zahn der Zeit nagte an den Mauern, bis schließlich erst im Juni 2024 der endgültige Abriss durch die Gemeinde erfolgte. Seither klafft eine Lücke im Ort, eine Fläche, die täglich an die Verzögerungen und die schwierige Planungsphase erinnert.

Dass das Vorhaben „Am Burgergraben“ erst jetzt in die finale Phase eintritt, hat laut BayernHeim-Chef König komplexe Gründe. Ursprünglich war in der öffentlichen Diskussion von einer deutlich geringeren Anzahl an Wohneinheiten die Rede. Dass nun 131 Wohnungen entstehen – eine Zahl, die deutlich über den ersten Entwürfen liegt – ist das Ergebnis einer strategischen Umplanung, die Zeit kostete. Wie die Unternehmensführung der BayernHeim erläutert, habe man eine Novellierung der Stellplatzordnung genutzt, um das bestehende Baurecht auf dem Gelände maximal auszuschöpfen. Wo früher starre Parkplatz-Vorgaben den Raum für Wohnfläche einschränkten, konnte nun zusätzlicher Raum für Menschen geschaffen werden, 79 Stellplätze inklusive. Dieser Prozess der Optimierung war jedoch nicht ohne Nebenwirkungen: Er erforderte neue Abstimmungen und führte dazu, dass der Bauantrag deutlich später als ursprünglich geplant eingereicht wurde, heißt es. Der Blick in die Chronologie zeigt den langen Atem, den alle Beteiligten beweisen mussten. Im Oktober 2023 wurde der notarielle Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde Bischofswiesen geschlossen. Nach dem Abriss im Sommer 2024 dauerte es jedoch bis Dezember 2025, bis die Baugenehmigung schließlich final erteilt wurde. Nun steht Ende März die Unterzeichnung des Vertrags mit dem Generalunternehmer an, was den Weg für den Spatenstich im April  ebnet.

Das Konzept für das neue Quartier sieht einen breiten sozialen Mix vor, der die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt im Talkessel spürbar entspannen soll. Von den 131 Einheiten sind nach aktuellem Stand 122 Wohnungen staatlich gefördert. Das bedeutet für die künftigen Mieter eine klare Staffelung nach Einkommensstufen: In der günstigsten Stufe beginnen die Mieten bereits bei 6 Euro pro Quadratmeter (35 Wohnungen), für rollstuhlgerechte Wohnungen sogar bei 5,60 Euro. Für die mittlere Stufe sind 7,50 Euro kalkuliert (51 Wohnungen), während Stufe 3 bei 9 Euro (31 Wohnungen) liegt. Lediglich neun Wohnungen bleiben freifinanzierte Einheiten, für die Marktpreise von voraussichtlich mindestens 13 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden, teilt König mit. Die Wohnungsgrößen reichen dabei von kompakten 44 Quadratmetern bis hin zu großzügigen Familienwohnungen mit 106 Quadratmetern.

Um das ehrgeizige Ziel der Fertigstellung bis Ende 2027 zu erreichen, will die BayernHeim zu modernen Methoden greifen. Das Projekt wurde mittels „Building Information Modeling“ (BIM) digital bis ins kleinste Detail vorgeplant. Durch die serielle Vorfertigung von Bauteilen soll die Zeit auf der Baustelle massiv verkürzt werden: ein notwendiger Schritt, um das verloren gegangene Vertrauen der Bürger durch zügigen Fortschritt zurückzugewinnen. Fabian König betont, dass man davon ausgehe, den Termin für die ersten Vermietungen Anfang 2028 halten zu können. “Bei der BayernHeim befinden sich gerade über 4000 Wohnungen im Bau”, sagt Fabian König.

Für die Anwohner in Bischofswiesen bedeutet der Baustart zunächst eine weitere Zeit der Belastung durch Baustellenverkehr und Lärm. Die Verkehrsführung wurde laut Bauträger jedoch eng mit der Gemeinde abgestimmt. “Die betroffenen Nachbarn wurden eingebunden und über die geplanten Abläufe informiert. Zudem hält die Baustelle alle vorgeschriebenen Ruhezeiten ein”, sagt König. Für die Bürger im Talkessel ist die Nachricht vom Baustart ein wichtiges Signal. Nach Jahren der Brache und des Stillstands soll am Burgergraben nun endlich das entstehen, wofür die Menschen einst ihre Häuser verließen: bezahlbarer Wohnraum für die Einheimischen. Die Interessentenliste bei der Gemeinde ist bereits lang, ein Zeichen dafür, dass die Hoffnung auf dem Burgergraben trotz der jahrelangen Verzögerungen ungebrochen ist. (Kilian Pfeiffer)