„In 10er-Teams lässt uns die Maklerin in die Wohnung drängeln, ganz wie beim Einlass in einen Münchner Club“, schreibt eine Journalistin. Die Zahl der Anfragen pro Wohnung liege bei 500. In den anderen Großstädten sieht es nicht besser aus – wobei nüchterne Zahlen der dramatischen Wohnungsnot kaum gerecht werden: Für die vielen Betroffenen – egal aus welcher Lebensphase – ist die erfolglose Wohnungssuche eine echte emotionale Zerreißprobe. Ich würde so weit gehen zu sagen: In Kombination mit den enormen Mieten schmerzt das Thema Wohnen weite Teile unserer Gesellschaft wie eine zunehmend angezogene Daumenschraube. Denn die Baukosten sind zu hoch, also bauen die Entwickler immer weniger bezahlbare Wohnungen, wodurch sich sowohl die Knappheit im Angebot weiter verschärft als auch die Mieten im Bestand weiter ansteigen. Im Neubau sind ohnehin weniger als 20 Euro Miete heute meist unmöglich. Für München hat Haus & Grund gar je nach Standard 27 Euro baukostenbedingt als zwingend erforderlich genannt. Dabei ließe sich die Preisschraube an mehreren Stellen, die die Immobilienwirtschaft selbst in der Hand hat, weit zurückdrehen.

15 Prozent der Kosten sind Planungs- und Ingenieurkosten

Eine Stelle ist der Planungs- und Entwurfsprozess. Diese Phase macht oft bis zu 15 Prozent der Baukosten aus. Hier kann unter anderem durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) gespart werden: Sie kann bereits bei der Erarbeitung verschiedener Ausgangsszenarien zu Nutzung, Bauvolumen und Co. beginnen. Die KI ist inzwischen so weit entwickelt, dass dabei die Besonderheiten des jeweiligen Grundstücks und auch die örtlichen Bauvorschriften berücksichtigt werden und die Ergebnisse somit praxistauglich sind. Auch die Grundrisserstellung ist längst ein Feld, in dem die KI unterstützen kann: Sie ordnet beispielsweise die Wohnungen im angegebenen Schlüssel optimal auf der verfügbaren Fläche an. Im nächsten Schritt erfolgt dann die automatisierte Massenberechnung für die spätere Vergabe der Bauleistungen. Dies alles soll kein Plädoyer dafür sein, dass wir unsere Architekten und Ingenieure durch KI ersetzen. Aber ein Plädoyer für ein neues Rollenverständnis mit der KI als robotischen Coworker, als „Cobot“: Die Schwerpunkte der Architekten verlagern sich dabei vom Entwurf hin zum Manager digitaler Prozesse. Werden dabei Standardaufgaben von der KI übernommen, bleibt den Architekten mehr Zeit, sich ihrer eigentlichen Stärke zu widmen: der architektonischen Qualität. 

Automatisierung in Vorfertigung und auf der Baustelle

Eine weitere Stellschraube ist der Bau der Wohnungen an sich: Die Realisierung von bezahlbarem Wohnraum kann in weit höherem Maße automatisiert werden, als das heute hierzulande üblich ist. So können Roboter längst individuelle Bauteile vorfertigen – gemeint ist ausdrücklich keine standardisierte Serienproduktion, wie man sie aus den 1960er-Jahren kennt, sondern eine, die höchsten architektonischen und übrigens auch Nachhaltigkeitsansprüchen genügt, Stichwort Holz- oder Holzhybridbau. In drei bis fünf Jahren könnte ein zusätzlicher Effizienzsprung erreicht werden, wenn die individuell vorgefertigten Bauteile im Werk mit Informationen über die künftige Position im Gebäude gechipt und auf der Baustelle vom automatisierten Kran an die richtige Stelle gehievt werden. Dort warten erneut Roboter, um die Montage zu übernehmen. Dabei handelt es sich um Universalroboter, bei denen ich im Vergleich zu den nur für einzelne Aufgaben Verwendung findenden Maurerrobotern sowie Maler-, Fliesenleger- und Dämmrobotern die größeren Zukunftschancen sehe. Das klingt wie Träumerei? Gerade in der Vorfertigung durch Roboter sind die obigen Schilderungen heute schon Realität, allerdings vor allem im Ausland. Im deutschsprachigen Raum sind noch eher die Sorge vor juristischen Unschärfen beispielsweise bei Haftungsfragen und der Genehmigungspraxis Realität.

Über die Lohnkosten wird zu wenig gesprochen

Die Automatisierung zahlt ansonsten auf ein weiteres Thema ein, das die Baubranche umtreibt: In Deutschland ist die Zahl der Handwerkslehrlinge heute nur noch etwa halb so groß wie vor 40 Jahren. Zugleich gehen aufgrund des demografischen Wandels heute erheblich mehr Handwerker in Rente als damals. Im Bauhauptgewerbe entsteht somit eine immer größere Kapazitätslücke, die durch Effizienz- und Produktivitätssteigerung ausgeglichen werden muss. Nur ist genau dies ein noch größeres Problem in der Bauwirtschaft als die Kapazitätslücke: Seit 50 Jahren stagniert die Arbeitsproduktivität insbesondere bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern oder nimmt sogar ab, während andere Branchen wie beispielsweise die Automobilindustrie teils Produktivitätszuwächse von 100 Prozent und mehr verzeichnen. Mit Mensch und Maschine erneut als Coworker wiederum können auch auf der Baustelle die Kosten gesenkt werden: Insgesamt entfallen bei typischen Mietwohnungsbauvorhaben aktuell rund 30 Prozent der Baukosten auf die Lohnkosten der beteiligten Personen. Die Lohnkosten sind insofern neben den hohen Finanzierungs-, Grundstücks- und Materialkosten ganz klar ein Problem, über das aber nur wenig gesprochen wird, wenn es um die Schaffung bezahlbarer Wohnungen geht.

19 Prozent unnötige Verteuerung, die sich sofort abstellen ließe

Zu wenig gesprochen wird außerdem über die unnötige, steuerlich induzierte Verteuerung jeder einzelnen neuen Wohnung in Deutschland: Ursache hierfür ist die Umsatzsteuer im Wohnungsbau. Da die Wohnungsvermietung nicht zum Vorsteuerabzug führt, sind von Dritten eingekaufte Bauleistungen mit 19 Prozent Umsatzsteuer belastet. Der Staat könnte hier Lösungen finden und die Baukosten sofort in Höhe des Umsatzsteueranteils senken – auch eine partielle Senkung auf einen reduzierten Umsatzsteuersatz würde schon helfen. Die Umsatzsteuer ist nach meiner Einschätzung tatsächlich der wirksamste Hebel, mit dem der Staat sofort und ohne Umweg positiven Einfluss auf die Kalkulation von Entwicklern und Bauträgern nehmen und damit viele Projekte wieder wirtschaftlich machen kann. Die Folge? Ein wahrer Bauturbo! (Gordon Gorski - Der Autor ist CEO der Bayerischen Hausbau Developmen)