Mit dem Anstieg der Zinsen hat sich die Bauherrenstruktur im Wohnungsbau wesentlich verändert.

Von 2017 bis 2023 waren die privaten Haushalte in fünf von sieben Jahren die stärksten Wohnungsbauinvestoren. Durchschnittlich 120.000 Wohnungen pro Jahr wurden für dieses Segment realisiert. Dies änderte sich 2024 und 2025 rapide: die Fertigstellungszahlen sanken 2025 auf nur noch 72.253 Wohnungen, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) meldet. Das entspricht einem Rückgang auf etwa 60 Prozent.

Auch die anderen Investorengruppen bauten in den Jahren 2024 und 2025 deutlich weniger Wohnungen. Private Unternehmen stellten in 2025 nur noch 89.500 Wohneinheiten fertig, unter ihnen die Wohnungsunternehmen mit 76.000 Wohnungen. Die Einbrüche fallen mit rund 28 Prozent jedoch wesentlich geringer aus als bei den privaten Haushalten.

Nun sollte man meinen, diese Zahlen und vor allem ihre Konsequenzen würden Eingang in den politischen Maßnahmenkatalog finden. Aber weit gefehlt. Eine breitenwirksame Förderung von privaten Kleinvermietern oder Selbstnutzern ist nicht sichtbar. Insbesondere fehlt es weiterhin an einer wirksamen Wohneigentumsförderung.

Stattdessen lädt das Bundesbauministerium zu einer Investorenkonferenz ausgerechnet nach Frankfurt am Main, dem bedeutendsten Finanzstandort Deutschlands. Aber welche Investoren finden sich da? Internationales Kapital, das in bestandshaltende deutsche Aktienunternehmen investiert? So stark diese derzeit unter dem Anstieg der Zinsen leiden, diese Gruppe ist gerade nicht für eine verstärkte Neubautätigkeit bekannt.

Auch die in Frankfurt beheimateten Kapitalsammelstellen sind dies nicht. Selbst zu Niedrigzinszeiten waren Immobilienfonds für die Fertigstellung von nur 3500 neuen Wohnungen im Jahr gut. Sogar wenn es mit einer zielgerichteten Ansprache und passgenauer Förderpolitik gelingen würde, diese Zahl zu verdoppeln, wäre der Effekt am Wohnungsmarkt kaum spürbar.

Es wäre gut, wenn die neuen Ideen neuer Verantwortlicher für Baupolitik nicht darauf gerichtet wären, mit anderen Marktteilnehmern, anderen Bauweisen und anderen Materialien die aktuellen Bauprobleme lösen zu wollen, sondern mit neuen Ideen in den vorhandenen Strukturen.

Das soll nicht heißen, dass die Baubranche keinen Veränderungsbedarf hätte.

Aber die Wahl der Mittel muss nicht nur den quantitativen und qualitativen Herausforderungen entsprechen, sondern auch dem vorhandenen Zeitdruck. Der größten sozialen Herausforderung unserer Zeit, dem mangelnden Angebot an bezahlbaren Wohnungen, kann nicht mit Maßnahmen begegnet werden, die einen erfolgreichen Umbau bis 2050 vorsehen. Sie müssen innerhalb einer Legislaturperiode wirken. Doch solche Maßnahmen hat die amtierende Bundesregierung noch nicht erkennen lassen.

In seinem Buch „Irre - Wir behandeln die Falschen: Unser Problem sind die Normalen“ schreibt Manfred Lütz sinngemäß, dass ein Patient seine Krise nicht mit den Eigenschaften bewältigen kann, die er gern hätte, sondern nur mit denen, die er nun einmal hat.

Eine Adaption auf den Wohnungsbau ist dringend geboten. (Christian Bruch - Der Autor ist Geschäftsführer der Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM))