Neue Mindeststandards, neue Effizienzklassen, EU-Sanierungsziele, auslaufende Förderung und strengere Vorgaben für Neubauten: 2027 kommt für Kommunen vieles zusammen. Das klingt nach einem Berg an Pflichten, lässt sich für Planer und Entscheider aber ordnen. Thorsten Harig von der PLAN4 Software GmbH erklärt, was im nächsten Jahr konkret gilt, welche Fristen und Förderboni wichtig werden und warum eine Sache über alles Weitere entscheidet: eine belastbare Datenbasis über den eigenen Gebäudebestand.

Für Städte, Gemeinden und Landkreise ändert sich 2027 vieles gleichzeitig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) führt ab dem kommenden Jahr Schritt für Schritt Mindestanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude ein. So etwa für Schulen, Rathäuser und Betriebshöfe. Dazu kommen neue Energieeffizienzklassen und EU-Sanierungsziele. Außerdem endet am 31. Dezember 2027 die Antragsfrist der Kommunalrichtlinie, einem der wichtigsten Förderprogramme für kommunalen Klimaschutz. Für neue Behördengebäude gelten ab 2028 strengere Vorgaben. Kommunen müssen deshalb klären: Welche Gebäude sanieren wir zuerst? Welche Förderung kommt dafür infrage? Und welche Investitionen folgen daraus? Das wirkt zunächst unübersichtlich. „Auf den ersten Blick sind das viele einzelne Themen mit eigenen Fristen. Tatsächlich hängt fast alles an einer Frage: Kennen Kommunen Zustand und Effizienz ihrer Gebäude? Wer diese Datenbasis hat, kann Vorgaben umsetzen und Förderanträge rechtzeitig vorbereiten. Wer sie nicht hat, sollte damit beginnen, bevor er mit Sanierungen oder Anträgen startet“, sagt Thorsten Harig, Co-Founder und Geschäftsführer der PLAN4 Software GmbH. Er beschäftigt sich seit Jahren damit, wie Kommunen ihre Gebäudebestände mithilfe digitaler Lösungen effizienter verwalten und fundierte Entscheidungen treffen können.

Neue Energiestandards: Das ist der Status

Mit dem Jahreswechsel wird das GModG für bestehende Nichtwohngebäude wirksam. Es legt fest, wie viel Energie ein Gebäude höchstens verbrauchen darf, gemessen an einem Referenzgebäude, also einem Modellgebäude mit festgelegtem energetischem Standard. Die konkreten Sanierungsanforderungen gelten erst ab 2030 und 2033. Auch die EU macht Vorgaben: Die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude müssen bis 2030 saniert werden, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. „Das ist für Planer und Kommunen besonders relevant: Ab 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudewerts betragen. Ab 2033 sinkt der Grenzwert auf das 2,95-Fache“, betont Harig. Vereinfacht gesagt: Gebäude, die besonders viel Energie benötigen, müssen künftig sparsamer werden. Wie hoch der Energiebedarf sein darf, hängt von einem vergleichbaren, energieeffizienten Referenzgebäude ab. Ob und wie stark ein Gebäude betroffen ist, zeigt aber erst die Berechnung. Harig rät deshalb, den Sanierungsbedarf schon jetzt zu ermitteln und die Gebäude in eine Reihenfolge zu bringen. Wer erst kurz vor den Stichtagen prüft, muss unter Zeitdruck und womöglich zu höheren Kosten sanieren.

Neue Effizienzklassen: So wird der Sanierungsbedarf sichtbar

Der bisherige Energieverbrauchsausweis für Nichtwohngebäude entfällt. An seine Stelle treten Energieeffizienzklassen von A bis G, ähnlich wie bei Elektrogeräten. Nach der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) ist Klasse A Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten Gebäude, alle anderen liegen dazwischen. Der Verbrauchsausweis hing stark davon ab, wie ein Immobilie genutzt wird. Die Klassen dagegen machen ganz unterschiedliche Gebäude vergleichbar. Kommunen sehen damit auf einen Blick, wo der Handlungsdruck am größten ist, und können bei Klasse G mit der Bestandsanalyse beginnen. „Viele Verwaltungen kennen den Zustand einzelner Immobilien gut, haben aber keine vergleichbare Übersicht über den gesamten Bestand. Die Effizienzklassen liefern dafür eine einheitliche Sprache, die auch gegenüber Kämmerei und Politik funktioniert“, erklärt der Experte.

Förderung: Frist endet 2027, neue Boni kommen

Mit dieser Übersicht lässt sich auch die Förderung gezielter angehen und dort wird die Zeit knapp. Die Kommunalrichtlinie fördert unter anderem Klimaschutzkonzepte und bestimmte energetische Maßnahmen. Anträge sind noch bis zum 31. Dezember 2027 möglich. „Mit einem Vorhaben darf in der Regel erst begonnen werden, wenn die Förderung bewilligt ist. Kommunen müssen deshalb genügend Zeit für Antragstellung, Bewilligung und Planung einrechnen“, betont Harig. Parallel ändern sich die Bedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Ab 2027 soll es dort zwei neue Zuschläge auf die Förderung geben: einen für die Sanierung besonders ineffizienter Gebäude sowie einen Wertschöpfungsbonus für Wärmepumpen aus europäischer Produktion. „Die Fristen klingen weit entfernt, sind es aber nicht. Allein die Bewilligung kann bis zu fünf Monaten dauern. Wer Fördermöglichkeiten nutzen will, muss rechtzeitig wissen, welche Gebäude saniert werden sollen und welche Investitionen dafür notwendig sind“, erklärt der Geschäftsführer.

Neubauten: Ab 2028 gelten strengere Vorgaben

Für Neubauten wird es noch früher ernst: Neue kommunale Behördengebäude müssen ab dem 1. Januar 2028 dem Nullemissionsstandard entsprechen. Wer 2027 mit der Planung beginnt, muss das von Anfang an einrechnen. „Gerade bei Neubauprojekten zählt jedes Planungsjahr. Wer die Anforderungen von 2028 erst im Genehmigungsverfahren berücksichtigt, ist zu spät dran“, betont Harig. Digitale Werkzeuge wie die Software GebäudeCheck von PLAN4 können Kommunen dabei unterstützen, die nötige Datenbasis aufzubauen: Sie führen Zustand, Effizienzklassen und Sanierungsbedarfe zusammen und bereiten sie für die Haushaltsplanung auf. (BSZ)