Zumindest in Bayern war Wohneigentum lange Zeit eine sichere Bank. Die Zinsen blieben seit der Jahrtausendwende im eher niedrigen Bereich. Die boomende Wirtschaft garantierte, die Raten auch bedienen zu können. Und wer die Immobilie nicht selbst nutzte, der konnte sicher sein, aufgrund des Zuzugs von Arbeitskräften in den Freistaat ohne größere Probleme solvente Mieter zu finden. 

Doch diese Zustände haben sich seit ein bis zwei Jahren massiv geändert. Ein Haus oder eine Wohnung ist inzwischen nimmer eine sichere Anlage, von Städten wie München vielleicht mal abgesehen. Dazu muss man wissen, dass etwa drei Viertel der vermieteten Wohnungen in Deutschland Personen gehören, die nur maximal zwei bis drei Immobilien besitzen. Vielfältige Probleme brechen jetzt auf die Besitzer herein. Dabei stechen drei besonders heraus. 

Gerade Eigentümergemeinschaften von Mehrfamilienhäusern stecken fest im Stau der Sanierungen. Denn die Aufgaben und Anforderungen - gerade im energetischen Bereich - werden immer aufwändiger und komplizierter. Gleichzeitig gibt es immer weniger Hausverwaltungsfirmen, die sie dabei unterstützen wollen. In nur einem Jahr sank deren Zahl im Freistaat von rund 6000 auf etwas mehr als 5600. Das bedeutet auch, man hat niemanden mehr, der Versicherungsschäden abwickelt oder Mahnschreiben verschickt.

Rund zwei Drittel der Hausverwaltungen in Bayern klagen nach Aussagen ihres Branchenverbands VDIV, überlastet zu sein. Mehr als die Hälfte von ihnen, 57 Prozent, kündigen deshalb an, sich von zeitaufwendigen Objekten trennen zu wollen. Neue Kunden will kaum noch jemand annehmen. Als Gründe geben die Firmen vor allem einen wachsenden Personalmangel und ständig neue, noch komplexere gesetzliche Regulierungen an. Das gilt besonders für solche beim Klimaschutz. Hinzu kommen die Kosten für Zertifizierer, Gutachter, Ableser und so weiter, die zuletzt förmlich explodierten.

Die Bereitschaft, Geld in die Hand zu nehmen und zu investieren sinkt parallel  aufgrund der Wirtschaftskrise und der Inflation. Viele Eigner sind im Rentenalter oder kurz davor. Eigentlich notwendige Arbeiten werden dann von den Eignern verschoben oder nur noch in einem reduzierten Umfang beschlossen“, berichtet Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV. Die Folge: Dächer werden durchlässig, Wasserleitungen undicht, Heizungen defekt. Die Eigner werden sich also auf Wertverluste einstellen müssen, warnt Kaßler. 

Was dazu führt, dass sich immer mehr Eigner von vermieteten Wohnungen von diesen trennen wollen. Oder müssen. Denn erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik kommt nun eine Generation ins Pflegealter, die sich in signifikantem Maß gegen eigenen Nachwuchs entschieden hat. Oder wo die Kinder nicht wollen. Also ist niemand da für die häusliche Pflege und es bleibt nur das Heim. Dort warten aber Kosten mit einem Eigenanteil, der in Bayern bei gut über 3000 Euro pro Monat liegen kann. Für die Sozialämter jedoch zählt eine Eigentumswohnung als Vermögen und muss zur Finanzierung der Heimkosten notfalls veräußert werden. 

Womit man beim nächsten Problem wäre. Laut Angaben des Kieler Instituts für Weltwirtschaft sanken allein im 2. Quartal dieses Jahres die Preise für Wohnungen um 0,9 Prozent. Klingt nicht viel, ist aber der neue Rekord eines schon viel länger andauernden Trends. Aufgrund der Wirtschaftskrise plus der aktuell bei den Banken anziehenden Zinsen halten sich die potentiellen Kunden immer stärker zurück. 

Und es werden immer mehr Anbieter. „Im ersten Halbjahr 2026 haben wir in Bayern knapp 15 Prozent mehr Immobilien in die Vermarktung aufgenommen als im zweiten Halbjahr 2025“, verrät Benjamin Lorenz, Geschäftsführer des Immobilienmaklers Homeday. Gleichzeitig sank in manchen Regionen Bayerns die Zahl der Interessenten - festzumachen an Besichtigungsterminen - im gleichen Zeitraum um bis zu 35 Prozent. „Wo die Käufer ausbleiben, müssen die Verkäufer gezwungenermaßen den Käufern beim Preis stärker entgegenkommen“, stellt Lorenz knallhart fest.

Den absoluten Rekord in Bayern hält der Landkreis Neumarkt i. d. Oberpfalz. Hier kamen im Vergleich zum Vorjahr 133 Prozent mehr Immobilienangebote auf den Markt. Auf Platz 2 bei der Explosion der Angebotsmenge liegt der Landkreis Eichstätt mit einem Plus von 71 Prozent, gefolgt vom Landkreis Dingolfing-Landau mit 67 Prozent zusätzlichen Offerten. Experten vermuten, dass sich der Trend in den nächsten Jahren zumindest nicht abschwächen wird. 

Und auch die Kommunen tragen Ihr Scherflein dazu bei, dass die Verkäufer schwieriger einen Kunden finden werden. Denn sie machen - bedingt durch ihre leeren Kassen aufgrund von sinkender Gewerbesteuer bei gleichzeitig steigenden Sozialausgaben - den Besitz von Wohneigentum weiter unattraktiv: nämlich über eine Anhebung der Grundsteuer. Das ist schließlich eine der wenigen Stellschrauben bei Einnahmen, an denen die Städte und Gemeinden noch drehen können. 

Die drei mittelfränkischen Großstädte Nürnberg, Fürth und Erlangen griffen besonders mächtig zu. In Nürnberg stieg die Grundsteuer für bebaute und bebaubare Grundstücke zum 1. Januar letzten Jahres von 555 auf 780 Prozent, in Fürth von 555 auf 660 Prozent und in Erlangen von 425 auf 590 Prozent. 

An einem praktischen Beispiel erläutert die Verteuerung Stefan Sagraloff, Geschäftsführer des örtlichen Vermarkters Immopartner: „Besitzt jemand ein Einfamilienhaus in Nürnberg mit einer Gebäudefläche von 140 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 600 Quadratmetern, dann zahlte er zuvor 405,15 Euro pro Jahr. Nun sind es 569 Euro pro Jahr.“ Dass dies unangemessen ist findet auch der Bund der Steuerzahler.

Der Stadtrat von Ingolstadt hat im März 2026 eine Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer von 475 auf 630 Prozent (rückwirkend zum 1. Januar 2026) beschlossen. Elf Millionen Euro an jährlichen Mehreinnahmen erhofft sich die Kommune dadurch. Das sind, als Beispiel, rund elf Euro mehr im Monat für ein Einfamilienhaus sowie knapp fünf Euro mehr im Monat für eine 67-Quadratmeter-Wohnung. (André Paul)