Mit das Schlimmste ist die Bürokratie: Hausverwalter sehen sich wachsenden gesetzlichen und technischen Anforderungen gegenüber. Hinzu kommen zunehmende Konflikte unter Eigentümern. Das macht den Beruf unattraktiv. Auch in Bayern fehlen inzwischen Hausverwalter. Wobei es junge Menschen gibt, die mutig neu in das Metier einsteigen. Immobilienkaufmann Jonas Strohschneider vom Tegernsee gehört dazu. 2025 gründete er mit einem Kompagnon die Seegrund Hausverwaltung.

Nach einer Marktanalyse startete der 22-Jährige vergangenen April. Es läuft gut. „Obwohl wir kein großes Marketing gemacht haben.“ Strohschneider profitiert davon, dass vor allem kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kaum noch einen Hausverwalter finden. Jonas Strohschneider übernimmt gerne. Natürlich kennt er die Probleme der Branche. Eigentümerversammlungen, bestätigt er, können schwierig sein. Der eine will dies, die andere das. Und wenn nicht das Gewünschte rauskommt, wird der Beschluss angefochten.

„Der Umgangston ist teilweise rauer geworden“

Schwierige Eigentümerversammlungen tragen dazu bei, dass Hausverwaltungen an ihre Belastungsgrenzen kommen, bestätigt Wolfgang Kuhn vom Eigenheimerverband Bayern: „Der Umgangston ist teilweise rauer geworden.“

Was in der Branche vor sich geht, deckte kürzlich eine bundesweite Befragung des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland auf. Demnach gaben mehr als 60 Prozent der Hausverwaltungen an, überlastet zu sein. 57 Prozent planen, sich von zeitaufwändigen Objekten zu trennen. Kaum einer ist bereit, neue Verwaltungen zu übernehmen. Laut Verband gibt es bundesweit rund 31 000 Anbieter von Verwaltungsleistungen. Über 800 Unternehmen sind verbandlich in Bayern organisiert.

Eigentümer und ihre Marotten können nerven

Hausverwalter haben eine Menge zu tun. Sie rechnen Betriebs- und Heizkosten ab, legen Kautionen an, nehmen Mieten entgegen und verfolgen Zahlungsansprüche. Miet-, Hausmeister- und Versicherungsverträge werden abgeschlossen oder gekündigt, Versicherungsschäden abgewickelt. Auch mit energetischen Sanierungen, Heizungstausch oder Umbau sind sie befasst. Gerade hier, so Kuhn, geht es durch ständig neue Vorgaben „amtsschimmelig“ zu

Seit 17 Jahren befasst sich Immobiliendienstleister Dennis Hundt mit dem Hausverwaltungsmarkt. Über sein Portal vermittelt er bundesweit Hausverwaltungen. Er sagt: München oder Nürnberg hätten viele professionelle Anbieter, aber hohe Kosten und hohe Honorarerwartungen: „Im ländlichen Raum gibt es weniger geeignete Verwaltungen.“

Das macht die Suche für Leute aus kleinen Eigentümergemeinschaften schwierig. Ob eine Gemeinschaft einen Verwalter findet, hängt in erster Linie vom Standort, dem Zustand des Gebäudes, dem Aufwand und der Bereitschaft der Eigentümer ab, ein angemessenes Honorar zu zahlen. „Eine zerstrittene Wohneigentümergemeinschaft mit zehn Einheiten macht mehr Arbeit als eine gut organisierte mit fünfzig“, so der Immobilienkaufmann. Allein Sanierungsstau spreche zum Teil schon gegen eine Übernahme. Manche Verwaltungen gäben bewusst sehr hohe Angebote ab, wenn ein Objekt nicht ins Portfolio passt: „In der Branche spricht man vom Abwehrangebot.“

Derzeit entstehen neue, stark digitalisierte Verwaltungen, sagt Hundt: „Bestehende Hausverwaltungen werden zunehmend von größeren Gruppen aufgekauft.“ Einige kauften viele kleine Verwaltungen, bündelten sie zu einer großen Gruppe und verkauften das Ganze nach einigen Jahren weiter: „Etwa an einen Finanzinvestor.“

Fachkräftemangel seit Jahren

Über Fachkräftemangel wird in der Branche seit Jahren geklagt. Geändert hat sich nichts. Im Gegenteil, so Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen: „Der Wettbewerb um Fachkräfte hat sich spürbar verschärft.“ Fachkräftemangel und Bürokratie verstärken sich wechselseitig. Immer mehr Arbeitszeit wird laut Maier für Rechtsprüfung, Dokumentation und Nachweispflichten gebunden. Immer weniger Zeit steht für die eigentliche Bewirtschaftung und die Betreuung der Mieter zur Verfügung.

Das geringe Interesse an der Übernahme für Einheiten unter 20 Eigentümern verwundert Gerhard Frieser vom Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung nicht. In vielen Fällen sei dies schlicht nicht mehr rentabel. „Das kann dazu führen, dass kleinere Gemeinschaften verwalterlos werden oder sich selbst verwalten müssen“, erklärt der Rechtsanwalt.

Die Eigenverwaltung jedoch könne bei Wohneigentümergemeinschaften rasch zu Problemen führen. „Hinsichtlich der Einstimmigkeit bei Verwaltungsmaßnahmen kann das sehr schwierig oder nahezu unmöglich sein“, so der Jurist. Durch eine längere verwalterlose Zeit wird die Eigentümergemeinschaft unter Umständen handlungsunfähig. Droht eine Verletzung gesetzlicher Pflichten, wird’s brenzlig. Dann kann im Zweifel ein Verwalter durch das Gericht bestellt werden. (Pat Christ)