In Bayerns Städten fehlen aktuell rund 200.000 Wohnungen. Um den Wohnungsbau anzukurbeln, positioniert sich der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zur Kommunalwahl als Partner der Kommunen.

BSZ: Herr Maier, wie viele Wohnungen fehlen aktuell in Bayerns Städten?
Hans Maier: Der Wohnungsmangel in den bayerischen Städten ist groß. Nach Einschätzung des VdW Bayern fehlen rund 200.000 Wohnungen. Das Pestel Institut geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass jährlich bis zu 78.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um den Bedarf zu decken. Im Jahr 2024 wurden 55.000 Wohnungen fertiggestellt. Das fehlende Angebot spüren unsere Mitglieder sehr deutlich. Die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen ist riesig. Und das nicht nur in den Ballungszentren.

BSZ: Wie viel geförderter Wohnraum fehlt aktuell?
Maier: Seit 2022 sind die Fertigstellungen bei unseren Mitgliedern regelrecht eingebrochen. Von 5200 im Jahr 2022 auf 3550 im Jahr 2024. Eine Erholung ist nicht in Sicht. Laut einer aktuellen Mitgliederbefragung des VdW Bayern werden 2026 erneut rund 3350 neue Wohnungen entstehen. Eine der größten Baubremsen für die Wohnungswirtschaft ist aktuell die unsichere Situation bei der Fördermittelvergabe. Das macht den Wohnungsbau schwer planbar.

BSZ: Wie viele Wohnungen werden künftig fehlen?
Maier: Das hängt natürlich an der Bevölkerungsentwicklung. Bayern hat in den letzten mehr als 15 Jahren eine ständig wachsende Bevölkerung gehabt. Und: Das Bayerische Landesamt für Statistik geht davon aus, dass die Bevölkerung in Bayern weiter wächst. Je länger in einer solchen Situation die Baukrise andauert, desto mehr Wohnungen fehlen uns. Was wir dringend brauchen, ist neuer Schwung für den Wohnungsbau. Mit dem Bau-Turbo und der Aufstockung der Wohnraumfördermittel auf Bundesebene und den Bayerischen Modernisierungsgesetzen gibt es bereits erste gute Ansätze. Die Baukosten sind leider immer noch zu hoch. Da muss man anpacken. Für einen wirklichen Aufschwung brauchen wir wieder mehr privates Kapital im Markt. Die Menschen müssen sich das Bauen wieder leisten können.

BSZ: Wie steht es um die Fertigstellung von bereits begonnenen Wohnbauprojekten?
Maier: Hier kann ich nur für die Verbandsmitglieder sprechen. Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist der Wohnungsbau derzeit nur mit Fördermitteln möglich. Sonst wären die Neubaumieten viel zu hoch. Wenn diese Mittel wegfallen, hat das unmittelbare Auswirkungen auf den Wohnungsbau. Unsere Umfrage hat ergeben, dass bei einer ausbleibenden Förderung im schlimmsten Fall Bauprojekte eingestellt werden müssen und sich der Umfang der Bauprogramme deutlich reduzieren würde. Allerdings steht die Zusage des Freistaats, dass alle Projekte mit einem zugesagten vorzeitigen Maßnahmenbeginn ausfinanziert werden.

Kommunen haben Gestaltungsspielraum

BSZ: Welche Hebel hat eine Kommune in der Hand, um den Wohnungsbau realisieren beziehungsweise beschleunigen zu können?
Maier: Vor allem bei den Bebauungsplänen und der Vergabe von Grundstücken haben die Kommunen Gestaltungsspielraum. Die frühzeitige Einbindung von Wohnungsunternehmen bei neuen Bebauungsplänen ist das stärkste Instrument der kommunalen Gebäude- und Grundstückspolitik. Außerdem machen wir uns für eine Konzeptvergabe von Grundstücken anstelle des Höchstpreisprinzips stark. Auch mit vergünstigten und langfristigen Erbpachtsverträgen können Kommunen den Wohnungsbau stärken.

BSZ: Was bringt ein Leerstandsmanagement?
Maier: Bei den Verbandsmitgliedern ist der Leerstand sehr gering. Hier reden wir vor allem vom Leerstandsmanagement bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen und bei Mieterwechseln. Und auch bei uns gibt es nicht sanierungsfähige Objekte, die leergezogen und dann neu gebaut werden müssen. Bei unseren Mitgliedsunternehmen gibt es allerdings keinen Eigenbedarf und keine Luxussanierungen. Aber ich kann den Unmut über leer stehende Häuser in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sehr gut nachvollziehen. Wir haben allerdings auch ein Miet- und ein Betriebskostenrecht, dass gerade den privaten Vermietern sehr viel abverlangt und deshalb werden von privaten Eigentümern Wohnungen nicht immer vermietet.

BSZ: Wie viel mehr Geld müssten Bund und Freistaat in die Fördertöpfe stecken, damit mehr gebaut werden kann?
Maier: Gute Frage. Im Augenblick haben wir die paradoxe Situation, dass es eigentlich Rekordfördermittel im Freistaat gibt. Die Nachfrage, auch aus der Privatwirtschaft, ist aber so hoch, dass diese deutlich überzeichnet sind. Wie bereits gesagt, wir müssen es schaffen, den Wohnungsbau auch ohne Fördermittel wieder möglich zu machen. Sonst sehe ich für eine Trendwende schwarz.

Attraktive Voraussetzungen

BSZ: Versicherungsunternehmen suchen immer sichere Anlagehäfen für ihr Kapital. Könnten nicht in Bayern ansässige Versicherungen das nötige Geld zur Verfügung stellen, damit mehr Mietwohnungen gebaut werden können?
Maier: Grundsätzlich ist das Interesse institutioneller Investoren wie Versicherungen an stabilen, langfristigen Anlageformen bekannt. Wohnimmobilien bieten hier tatsächlich attraktive Voraussetzungen: planbare Renditen, Sachwertbindung, laufende Einnahmen. Aber es gibt ein paar Haken. Die hohen Einstiegskosten durch Grundstücke, Baupreise und ESG-Anfor-derungen treiben die Investitionskosten. Die Bundesebene braucht lange mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz. Da ist jetzt das Justizministerium in Berlin gefordert. Das führt unter den gegebenen Rahmenbedingungen zu Mieten, die sich nur Menschen mit höheren Einkommen leisten können. Konkret: Bei durchschnittlichen Grundstückspreisen in Bayern liegen wir ohne Förderung bei notwendigen Ausgangsmieten pro Quadratmeter von 16 bis 18 Euro. In den Großstädten ist man da schnell bei 20 Euro und mehr.

BSZ: Wie sieht es mit der Baukapazität aus? Gibt es genügend Personal, um eine Wohnraumoffensive realisieren zu können?
Maier: Das Thema Baukapazität beschäftigt uns auch. Die Befürchtung war immer, dass die Bauunternehmen ihre Kapazitäten herunterfahren, wenn die Nachfrage ausbleibt. Aktuell ha-ben wir hier keine negativen Rückmeldungen. Das kann aber auch daran liegen, dass die Nachfrage so gering ist. Neue Zahlen des Statistischen Bundesamts machen Hoffnung. Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe befindet sich im Aufwind.

BSZ: Wie sieht es mit den Baustandards aus, die bisher immer ein Kostentreiber waren? Können die öffentlichen bayerischen Wohnungsunternehmen über den Gebäudetyp E mehr Wohnraum schaffen?
Maier: Die Baustandards sind eines der wichtigsten Themen für uns. Die Wohnungswirtschaft setzt große Hoffnung in den Gebäudetyp E und ist an den Pilotprojekten des Freistaats maßgeblich beteiligt. Es gibt vielversprechende Ansätze, um deutlich Kosten einzusparen. Das müssen wir jetzt in die Breite bringen. Ohne sichere mietrechtliche Rahmenbedingun-gen kann sich der Gebäudetyp E nicht flächendeckend durchsetzen. Die Bundesebene braucht lange mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz. Da ist jetzt das Justizministerium in Berlin gefordert.
(Interview: Ralph Schweinfurth)